Compraventa de una casa de $10,000,000 en Colima: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $10,000,000 en Colima paga $195,025.00 de impuesto de adquisición según la tabla del Artículo 28 de la Ley de Hacienda para el Municipio de Colima: $1,025.00 de cuota fija más 2% del excedente de $9,699,999.99. Equivale a un 1.95% efectivo del precio. Por su valor, 87 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Colima opera con un arancel sin publicación accesible), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $10,000,000 en Colima | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $10,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre transmisiones patrimoniales | Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, Artículo 28 |
| Tramo de la tarifa | tramo 3 de 3: de $300,000.01 en adelante | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $1,025.00 | Municipio de Colima (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 2% | excedente de $9,699,999.99 |
| Impuesto a pagar | $195,025.00 | cuota fija de $1,025.00 más 2% sobre el excedente de $9,699,999.99 = $195,025.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 1.95% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $10,000,000 hablamos de una operación patrimonial relevante en Colima, con $195,025.00 de impuesto local. A este nivel la estructura de la compra importa tanto como el precio: si compra una persona física o una sociedad, si hay crédito, si el inmueble se divide o se fusiona. Cada decisión cambia la base gravable y el tratamiento fiscal del vendedor.
Colima usa una tarifa progresiva de 3 tramos (Artículo 28 de la Ley de Hacienda para el Municipio de Colima). $10,000,000 cae en el tramo 3, que va de $300,000.01 en adelante: se paga la cuota fija de $1,025.00 más 2% del excedente de $9,699,999.99, total $195,025.00.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $10,000,000 está 87 veces por encima.
Cómo se calcula el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre $10,000,000 en Colima
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $10,000,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 28 de la Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, que para este valor es el 3; y se suma la cuota fija de $1,025.00 con el 2% del excedente sobre $300,000.01. Resultado: $195,025.00.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $10,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $250,000.00 | $0.00 | 0.25% | no |
| $250,000.01 | $300,000.00 | $625.00 | 0.8% | no |
| $300,000.01 | en adelante | $1,025.00 | 2% | sí, este tramo |
Qué más se paga al comprar una casa de $10,000,000 en Colima
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Colima los honorarios se rigen por un arancel sin publicación accesible, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $10,000,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Colima: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: $195,025.00 sobre $10,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $10,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $10,000,000 en Colima solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $10,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 87 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $10 millones en Colima
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $10,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Colima coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Municipio de Colima (capital). Si el inmueble está fuera de Colima, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $10,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Colima: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Colima o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: $195,025.00 sobre $10,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Colima: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $10 millones en Colima: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Colima muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $10,000,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $10,000,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Colima, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $10,000,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Colima o en otro municipio de Colima. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $10,000,000.
Gestionamos la revisión completa del expediente y la redacción o corrección del contrato privado, con precio cerrado por adelantado y sin sorpresas al final. Escríbele por WhatsApp a Angélica con lo que ya tengas de la operación en Colima: ella revisa y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $10,000,000 en Colima?+
$195,025.00, conforme al Artículo 28 de la Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, un 1.95% efectivo sobre $10,000,000. En Colima el impuesto se llama Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $10,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $10,000,000 en Colima la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $10,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Colima, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $10,000,000 y $195,025.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $10,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Colima. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $10,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $10,000,000 en Colima?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Colima se rigen por un arancel sin publicación accesible y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $195,025.00.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $10,000,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Colima eso significa que $195,025.00 es el piso: con un avalúo superior a $10,000,000, el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales sube en proporción.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, Artículo 28 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $10,000,000 en Colima y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.