Compraventa de una casa de $10,000,000 en Nuevo León: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $10,000,000 en Nuevo León paga $300,000.00 de impuesto de adquisición, que es el 3% del valor según el Artículo 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León. Es un 3% efectivo sobre el valor de la operación. Como $10,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $10,000,000 en Monterrey | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $10,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Artículo 28 bis |
| Tasa aplicable | 3% | Todos los municipios del estado (incluye Monterrey) |
| Impuesto a pagar | $300,000.00 | $10,000,000 × 3% = $300,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $10,000,000 hablamos de una operación patrimonial relevante en Monterrey, con $300,000.00 de impuesto local. A este nivel la estructura de la compra importa tanto como el precio: si compra una persona física o una sociedad, si hay crédito, si el inmueble se divide o se fusiona. Cada decisión cambia la base gravable y el tratamiento fiscal del vendedor.
El cálculo en Nuevo León es el más simple de los tres esquemas que existen en México: una tasa fija del 3% sobre la base gravable, sin tramos ni cuotas. $10,000,000 por 3% da $300,000.00, y ese número no cambia aunque la casa valga un peso más o un peso menos.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $10,000,000 está 87 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $10,000,000 en Monterrey
La fórmula es $10,000,000 × 3% = $300,000.00. La única discusión posible es la base: aunque pagues $10,000,000, si el avalúo o el catastro arrojan un valor mayor, el ISAI se calcula sobre ese valor mayor. Por eso conviene conocer el avalúo antes de cerrar el precio.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
Qué más se paga al comprar una casa de $10,000,000 en Nuevo León
El impuesto de $300,000.00 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Nuevo León, que opera con un arancel sin tabulador publicado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Nuevo León: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: $300,000.00 sobre $10,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $10,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $10,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Nuevo León, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $10,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 87 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $10 millones en Nuevo León
La secuencia en Nuevo León es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $10,000,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Todos los municipios del estado (incluye Monterrey). Si el inmueble está fuera de Monterrey, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $10,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Nuevo León: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Monterrey o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: $300,000.00 sobre $10,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Nuevo León: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $10 millones en Nuevo León: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Nuevo León muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $10,000,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $10,000,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $10,000,000 en Nuevo León está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Monterrey o en otro municipio de Nuevo León. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $10,000,000.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Nuevo León. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $10,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $10,000,000 en Nuevo León?+
$300,000.00, conforme al Artículo 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, un 3% efectivo sobre $10,000,000. En Nuevo León el impuesto se llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $10,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $10,000,000 en Monterrey la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Puedo comprar una casa de $10,000,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Nuevo León; de lo contrario, los $10,000,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Nuevo León?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Todos los municipios del estado (incluye Monterrey). Sobre $10,000,000 son $300,000.00. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Nuevo León?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Monterrey la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $300,000.00.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $10,000,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $10,000,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Nuevo León la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $10,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Nuevo León, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $10,000,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Artículo 28 bis (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $10,000,000 en Nuevo León y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.