Escriturar en Nuevo León: impuesto, notario y costos en 2026
Al escriturar en Monterrey se causa ISAI del 3% sobre el valor de adquisición, tasa que fija el Artículo 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León. En números: $45,000.00 por una casa de $1,500,000 y $90,000.00 por una de $3,000,000. A ese impuesto se suman los honorarios del notario, que en Nuevo León operan bajo un arancel sin tabulador publicado, más avalúo, certificados y derechos de inscripción en el registro público.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $1,500,000 × 3% = $45,000.00 | $45,000.00 |
| $3,000,000 | $3,000,000 × 3% = $90,000.00 | $90,000.00 |
El costo de escriturar en Nuevo León se arma con tres piezas. La primera y más previsible es el ISAI: 3% del valor del inmueble, sin tramos ni tarifas progresivas, lo que hace muy sencillo estimarlo antes de firmar.
Los números: $45,000.00 por una casa de $1,500,000 y $90,000.00 por una de $3,000,000. Ojo con la base: la autoridad toma el mayor entre valor de operación, catastral y de avalúo, y sobre ese aplica el 3%.
Junto al impuesto viajan otros conceptos: avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo, honorarios notariales y derechos de inscripción registral. En Nuevo León los honorarios se rigen por un arancel sin tabulador publicado, dato que determina si puedes contrastar el cobro con un texto oficial.
Cómo se calcula el ISAI en Monterrey
El cálculo tiene dos pasos. Primero se determina la base gravable, que es el valor más alto entre el de la operación, el catastral y el del avalúo pericial. Después se aplica el 3% que fija el Artículo 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León. Por eso una compra por debajo del valor catastral no reduce el impuesto: la autoridad toma siempre el mayor.
Hay exenciones y reducciones que esta guía no modela: vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos, programas de regularización y primeras adquisiciones. Cada una tiene requisitos propios y se acredita ante la tesorería, no ante el notario, así que conviene preguntarlas antes de la firma.
Honorarios notariales y gastos de cierre en Nuevo León
El notario cobra honorarios aparte del impuesto, y la referencia en Nuevo León es un arancel sin tabulador publicado. Como no hay publicación verificada, lo prudente es solicitar el desglose completo por escrito.
Pide siempre el presupuesto de cierre completo, no solo los honorarios: impuesto de adquisición, honorarios, IVA sobre honorarios, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo de predial y agua, y derechos de inscripción en el registro público. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto, y la inscripción es justo lo que hace oponible tu título.
Pasos para escriturar en Nuevo León
Escriturar en Nuevo León sigue una secuencia fija y conviene conocerla porque cada paso tiene su propio tiempo. El cuello de botella suele estar en los certificados y constancias, no en la firma; una vez reunidos, la escritura se firma en una sesión y lo que resta es la inscripción registral.
Ten presente el ámbito de aplicación. Todos los municipios del estado (incluye Monterrey). Al ser municipal, conviene confirmar la tasa del ayuntamiento donde esté el inmueble y no dar por hecha la de la capital.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Nuevo León: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Monterrey o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Nuevo León, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles conforme al Artículo 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León: 3% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No hace falta desplazarse: la sesión con la Lic. Angélica Rivera se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente cuando el inmueble viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral.
Gestionamos la revisión completa: contrato, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo y el cálculo del impuesto con la tasa vigente en tu municipio. Para empezar, escríbele por WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica: ella revisa lo que traes y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Nuevo León?+
Sobre una casa de $1,500,000 en Monterrey el impuesto local es $45,000.00, y sobre una de $3,000,000, $90,000.00. El total de la escrituración en Nuevo León incluye además honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Nuevo León?+
Un terreno paga en Nuevo León el mismo ISAI que una casa: 3% sobre la base gravable. El costo extra aparece cuando el terreno es ejidal o carece de escritura previa, porque antes hay que regularizarlo.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada en Nuevo León?+
El costo no es el de una compraventa. Primero hay que resolver la sucesión, ante notario si hubo testamento o ante juez si no lo hubo, y solo entonces se escritura la adjudicación a los herederos. Las adquisiciones por herencia suelen tener tratamiento especial en la ley local de Nuevo León, así que conviene consultarlo con la tesorería antes de calcular.
¿Se puede escriturar un terreno sin escrituras previas?+
No directamente: primero hay que regularizarlo en Nuevo León. Según el caso, la vía es la prescripción adquisitiva ante juez, un programa de regularización o la conversión del régimen si el terreno es ejidal. Solo cuando existe un antecedente registral limpio se puede escriturar y pagar el ISAI de una operación ordinaria.
¿Cuál es la base sobre la que se cobra el impuesto?+
El valor más alto entre el precio de operación, el valor catastral y el del avalúo pericial. Por eso declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Nuevo León: la autoridad toma siempre el mayor de los tres, y el avalúo suele ser el determinante.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura en el registro público?+
Quedas expuesto. Sin inscripción, tu título no es oponible a terceros y el inmueble puede aparecer todavía a nombre del vendedor, con el riesgo de embargos o dobles ventas. Verifica que la escritura quede inscrita en el registro público de Nuevo León y pide la constancia.
¿Quién paga el ISAI al comprar una casa en Nuevo León?+
Lo paga el adquirente, es decir, el comprador, y el notario lo entera junto con la escritura. Todos los municipios del estado (incluye Monterrey). Por costumbre comercial también corren por cuenta del comprador los honorarios notariales, el avalúo y los derechos de inscripción, salvo pacto distinto en el contrato.
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Fuentes
- Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Artículo 28 bis (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre escrituración de un inmueble en Nuevo León y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.