Escriturar en Morelos: impuesto, notario y costos en 2026
La tasa del ISAI aplicable en Cuernavaca es 2% del valor del inmueble y está en el Artículo 94 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos. Sobre una casa de $1,500,000 son $30,000.00 de impuesto, y sobre una de $3,000,000, $60,000.00. El impuesto es solo una parte del costo: también pagas honorarios notariales (Morelos tiene un arancel sin publicación accesible), avalúo, certificados de libertad de gravamen y la inscripción en el registro público de la propiedad.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $1,500,000 × 2% = $30,000.00 | $30,000.00 |
| $3,000,000 | $3,000,000 × 2% = $60,000.00 | $60,000.00 |
Escriturar es transformar un acuerdo de compraventa en un título oponible frente a terceros, y eso tiene un precio con tres componentes: el impuesto local de adquisición, los honorarios del notario y los gastos registrales. En Cuernavaca el primero es el ISAI, con una tasa fija del 2% sobre el valor de la operación.
Los números: $30,000.00 por una casa de $1,500,000 y $60,000.00 por una de $3,000,000. Ojo con la base: la autoridad toma el mayor entre valor de operación, catastral y de avalúo, y sobre ese aplica el 2%.
El impuesto es apenas una parte. Al cierre se suman los honorarios del notario, el avalúo del inmueble, el certificado de libertad de gravamen, las constancias de no adeudo de predial y agua, y los derechos de inscripción en el registro público de la propiedad. En Morelos el régimen notarial es un arancel sin publicación accesible.
Cómo se calcula el ISAI en Cuernavaca
Para calcularlo, toma el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el avalúo, y multiplícalo por 2%. Esa es la regla del Artículo 94 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos. El notario hace el cálculo y entera el impuesto, pero conviene que lo verifiques con el avalúo en la mano.
Los ejemplos suponen una compraventa ordinaria. Si la adquisición viene de una herencia, una donación entre familiares directos, un programa de regularización o un crédito de vivienda social, pueden aplicar reducciones o exenciones que no están consideradas aquí y que se tramitan ante la tesorería municipal.
Honorarios notariales y gastos de cierre en Morelos
El notario cobra honorarios aparte del impuesto, y la referencia en Morelos es un arancel sin publicación accesible. Como no hay publicación verificada, lo prudente es solicitar el desglose completo por escrito.
El desglose que debes exigir incluye impuesto local, honorarios más IVA, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo y derechos de registro. Comparar solo honorarios entre notarías lleva a conclusiones falsas, porque los conceptos que se dejan fuera reaparecen el día del cierre.
Pasos para escriturar en Morelos
Para morelenses la ruta es la misma en todo el estado: avalúo, certificados, constancias de no adeudo, firma e inscripción. La firma es el momento visible, pero el paso decisivo es la inscripción registral, porque sin ella el título no es oponible frente a terceros.
Ten presente el ámbito de aplicación. Todos los municipios del estado (incluye Cuernavaca). Al ser municipal, conviene confirmar la tasa del ayuntamiento donde esté el inmueble y no dar por hecha la de la capital.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Morelos: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Cuernavaca o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Morelos, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles conforme al Artículo 94 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos: 2% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
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No hace falta desplazarse: la sesión con la Lic. Angélica Rivera se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente cuando el inmueble viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Morelos?+
Sobre una casa de $1,500,000 en Cuernavaca el impuesto local es $30,000.00, y sobre una de $3,000,000, $60,000.00. El total de la escrituración en Morelos incluye además honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Morelos?+
Un terreno paga en Morelos el mismo ISAI que una casa: 2% sobre la base gravable. El costo extra aparece cuando el terreno es ejidal o carece de escritura previa, porque antes hay que regularizarlo.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura en el registro público?+
La compraventa es válida entre las partes, pero no surte efectos frente a terceros. En la práctica eso significa que otro acreedor o adquirente de buena fe puede inscribir antes y ganar la posición registral. Por eso la inscripción en el registro público de la propiedad de Morelos no es un trámite opcional.
¿Quién paga el ISAI al comprar una casa en Morelos?+
El impuesto lo cubre quien adquiere el inmueble. En Morelos se calcula conforme al Artículo 94 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos, y el notario lo retiene y entera. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto distinto y federal.
¿Qué documentos se necesitan para escriturar?+
Identificaciones, CURP y RFC de comprador y vendedor, actas de nacimiento y de matrimonio cuando aplique, más el expediente del inmueble: título anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Cuernavaca el notario suele encargarse de gestionar los certificados, pero el costo lo asume el comprador.
¿Cuánto tarda en escriturarse una casa?+
Lo que tarda no es la firma, sino los documentos previos y la inscripción posterior. En Cuernavaca el orden es avalúo, certificados, constancias de no adeudo, firma e inscripción en el registro público de la propiedad; hasta que la inscripción concluye, el título no es oponible frente a terceros.
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Fuentes
- Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos, Artículo 94 Ter (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
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