Escriturar en Michoacán: impuesto, notario y costos en 2026
Escriturar una casa en Morelia paga ISAI a una tasa del 2% sobre el valor de la operación, conforme al Artículo 53 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán de Ocampo. En números: $30,000.00 por una casa de $1,500,000 y $60,000.00 por una de $3,000,000. A ese impuesto se suman los honorarios del notario, que en Michoacán operan bajo un arancel congelado, más avalúo, certificados y derechos de inscripción en el registro público.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $1,500,000 × 2% = $30,000.00 | $30,000.00 |
| $3,000,000 | $3,000,000 × 2% = $60,000.00 | $60,000.00 |
En Michoacán el impuesto que grava la compra de un inmueble es el ISAI, con tasa fija del 2%. Junto con los honorarios notariales y los derechos de registro, forma el bloque de gastos que el comprador debe tener listo el día de la firma.
Con esa tasa, una casa de $1,500,000 genera $30,000.00 de impuesto y una de $3,000,000, $60,000.00. La base gravable es el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo, así que un precio de compra bajo no siempre reduce el impuesto.
Una escrituración completa incluye impuesto local, honorarios notariales, avalúo, certificados registrales y de no adeudo, y derechos de inscripción. El régimen de honorarios de Michoacán es un arancel congelado, según el documento oficial de 1974; con esa referencia sabes si hay tabulador que revisar o si toca comparar cotizaciones.
Cómo se calcula el ISAI en Morelia
Para calcularlo, toma el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el avalúo, y multiplícalo por 2%. Esa es la regla del Artículo 53 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán de Ocampo. El notario hace el cálculo y entera el impuesto, pero conviene que lo verifiques con el avalúo en la mano.
Los ejemplos suponen una compraventa ordinaria. Si la adquisición viene de una herencia, una donación entre familiares directos, un programa de regularización o un crédito de vivienda social, pueden aplicar reducciones o exenciones que no están consideradas aquí y que se tramitan ante la tesorería municipal.
Honorarios notariales y gastos de cierre en Michoacán
El notario cobra honorarios aparte del impuesto, y la referencia en Michoacán es un arancel congelado (publicación de 1974). El documento oficial permite ubicar la partida que te aplican. Ojo: al ser un arancel congelado, sus cantidades son nominales de su año y no corresponden al cobro de hoy.
El desglose que debes exigir incluye impuesto local, honorarios más IVA, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo y derechos de registro. Comparar solo honorarios entre notarías lleva a conclusiones falsas, porque los conceptos que se dejan fuera reaparecen el día del cierre.
Pasos para escriturar en Michoacán
Para michoacanos la ruta es la misma en todo el estado: avalúo, certificados, constancias de no adeudo, firma e inscripción. La firma es el momento visible, pero el paso decisivo es la inscripción registral, porque sin ella el título no es oponible frente a terceros.
Todos los municipios del estado (incluye Morelia). Si el inmueble está fuera de Morelia, verifica el importe con la tesorería del municipio donde se ubica: la ley de ingresos de cada ayuntamiento puede fijar una tasa distinta.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Michoacán: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Morelia o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Michoacán, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles conforme al Artículo 53 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán de Ocampo: 2% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No hace falta desplazarse: la sesión con la Lic. Angélica Rivera se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente cuando el inmueble viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral.
Gestionamos la revisión completa: contrato, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo y el cálculo del impuesto con la tasa vigente en tu municipio. Para empezar, escríbele por WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica: ella revisa lo que traes y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Michoacán?+
Sobre una casa de $1,500,000 en Morelia el impuesto local es $30,000.00, y sobre una de $3,000,000, $60,000.00. El total de la escrituración en Michoacán incluye además honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Michoacán?+
En Michoacán el impuesto se calcula igual que en una casa, sobre el valor más alto entre operación, catastral y avalúo, con una tasa del 2%. Lo que suele encarecer un terreno no es el impuesto, sino la regularización previa cuando no tiene antecedente registral limpio.
¿Cuál es la base sobre la que se cobra el impuesto?+
No es el precio pactado sin más, sino el mayor entre ese precio, el catastral y el de avalúo. En Morelia conviene pedir el avalúo antes de cerrar el trato, porque es el número que suele fijar la base gravable y, con ella, el importe del ISAI.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura en el registro público?+
Quedas expuesto. Sin inscripción, tu título no es oponible a terceros y el inmueble puede aparecer todavía a nombre del vendedor, con el riesgo de embargos o dobles ventas. Verifica que la escritura quede inscrita en el registro público de Michoacán y pide la constancia.
¿Quién paga el ISAI al comprar una casa en Michoacán?+
Lo paga el adquirente, es decir, el comprador, y el notario lo entera junto con la escritura. Todos los municipios del estado (incluye Morelia). Por costumbre comercial también corren por cuenta del comprador los honorarios notariales, el avalúo y los derechos de inscripción, salvo pacto distinto en el contrato.
¿Qué documentos se necesitan para escriturar?+
Identificaciones, CURP y RFC de comprador y vendedor, actas de nacimiento y de matrimonio cuando aplique, más el expediente del inmueble: título anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Morelia el notario suele encargarse de gestionar los certificados, pero el costo lo asume el comprador.
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Fuentes
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán de Ocampo, Artículo 53 (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- Arancel de notarios de Michoacán (documento de 1974) (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre escrituración de un inmueble en Michoacán y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.