Compraventa de una casa de $10,000,000 en San Luis Potosí: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $10,000,000 en San Luis Potosí causa $341,400.07 de ISAI: el valor cae en el tramo 8 de la tarifa del Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, con cuota fija de $322,200.07 más 3.84% sobre el excedente. Es un 3.41% efectivo sobre el valor de la operación. Como $10,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de San Luis Potosí, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $10,000,000 en San Luis Potosí | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $10,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales | Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 |
| Tramo de la tarifa | tramo 8 de 13: de $9,500,000.01 a $11,000,000.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $322,200.07 | Municipio de San Luis Potosí (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 3.84% | excedente de $499,999.99 |
| Impuesto a pagar | $341,400.07 | cuota fija de $322,200.07 más 3.84% sobre el excedente de $499,999.99 = $341,400.07 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.41% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $10,000,000 hablamos de una operación patrimonial relevante en San Luis Potosí, con $341,400.07 de impuesto local. A este nivel la estructura de la compra importa tanto como el precio: si compra una persona física o una sociedad, si hay crédito, si el inmueble se divide o se fusiona. Cada decisión cambia la base gravable y el tratamiento fiscal del vendedor.
San Luis Potosí usa una tarifa progresiva de 13 tramos (Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026). $10,000,000 cae en el tramo 8, que va de $9,500,000.01 a $11,000,000.00: se paga la cuota fija de $322,200.07 más 3.84% del excedente de $499,999.99, total $341,400.07.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $10,000,000 está 87 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $10,000,000 en San Luis Potosí
La cuenta completa es cuota fija de $322,200.07 más 3.84% sobre el excedente de $499,999.99 = $341,400.07. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $10,000,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $10,000,000 encaja en alguno de esos supuestos en San Luis Potosí, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $10,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $1,000,000.00 | $0.00 | 3% | no |
| $1,000,000.01 | $2,000,000.00 | $30,000.01 | 3.12% | no |
| $2,000,000.01 | $3,500,000.00 | $61,200.02 | 3.24% | no |
| $3,500,000.01 | $5,000,000.00 | $109,800.03 | 3.36% | no |
| $5,000,000.01 | $6,500,000.00 | $160,200.04 | 3.48% | no |
| $6,500,000.01 | $8,000,000.00 | $212,400.05 | 3.6% | no |
| $8,000,000.01 | $9,500,000.00 | $266,400.06 | 3.72% | no |
| $9,500,000.01 | $11,000,000.00 | $322,200.07 | 3.84% | sí, este tramo |
| $11,000,000.01 | $12,500,000.00 | $379,800.08 | 3.96% | no |
| $12,500,000.01 | $14,000,000.00 | $439,200.09 | 4.08% | no |
| $14,000,000.01 | $15,500,000.00 | $500,400.10 | 4.2% | no |
| $15,500,000.01 | $17,000,000.00 | $563,400.11 | 4.32% | no |
| $17,000,000.01 | en adelante | $628,200.12 | 4.44% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $10,000,000 en San Luis Potosí
Además del ISAI, el comprador de una casa de $10,000,000 paga honorarios al notario (en San Luis Potosí rigen bajo un arancel moderno), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $10,000,000 en San Luis Potosí, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales: $341,400.07 sobre $10,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $10,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $10,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de San Luis Potosí, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $10,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 87 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $10 millones en San Luis Potosí
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de San Luis Potosí la hace oponible frente a terceros. Para $10,000,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Un detalle de ámbito: municipio de San Luis Potosí (capital). Para una casa fuera de San Luis Potosí, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $10,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de San Luis Potosí: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de San Luis Potosí o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales: $341,400.07 sobre $10,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $10 millones en San Luis Potosí: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En San Luis Potosí, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $10,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $10,000,000 que no la atendió a tiempo.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de San Luis Potosí y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $10,000,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $10,000,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de San Luis Potosí antes de firmar.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $10,000,000 en San Luis Potosí?+
$341,400.07, conforme al Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, un 3.41% efectivo sobre $10,000,000. En San Luis Potosí el impuesto se llama Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $10,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $10,000,000 es 87 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de San Luis Potosí.
¿Cómo sé si la casa de $10,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de San Luis Potosí. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $10,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $10,000,000 en San Luis Potosí?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de San Luis Potosí se rigen por un arancel moderno y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $341,400.07.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $10,000,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En San Luis Potosí eso significa que $341,400.07 es el piso: con un avalúo superior a $10,000,000, el ISAI sube en proporción.
¿Puedo comprar una casa de $10,000,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí; de lo contrario, los $10,000,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en San Luis Potosí?+
Lo paga quien adquiere. En San Luis Potosí el ISAI sobre una casa de $10,000,000 es de $341,400.07 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $10,000,000 en San Luis Potosí y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.