Compraventa de una casa de $4,000,000 en San Luis Potosí: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $4,000,000, San Luis Potosí cobra $126,600.03 de ISAI conforme al Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, cuya tarifa tiene 13 tramos y sitúa este valor en el tramo 4. Es un 3.17% efectivo sobre el valor de la operación. Como $4,000,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $4,000,000 en San Luis Potosí | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $4,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales | Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 |
| Tramo de la tarifa | tramo 4 de 13: de $3,500,000.01 a $5,000,000.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $109,800.03 | Municipio de San Luis Potosí (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 3.36% | excedente de $499,999.99 |
| Impuesto a pagar | $126,600.03 | cuota fija de $109,800.03 más 3.36% sobre el excedente de $499,999.99 = $126,600.03 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.17% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una operación de $4,000,000 en San Luis Potosí se mueve en el segmento residencial medio alto, donde las dos partes suelen tener asesor propio y el contrato privado previo es la norma. El impuesto local, $126,600.03, es solo uno de los renglones: a esta escala los honorarios notariales y los derechos registrales también pesan, y se cotizan por separado.
La tarifa de San Luis Potosí funciona como el ISR: cuota fija por tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior. Para $4,000,000 el tramo aplicable es el 4 de 13, con cuota de $109,800.03 y tasa marginal del 3.36%; el resultado es $126,600.03, un 3.17% efectivo.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $4,000,000 está 35 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $4,000,000 en San Luis Potosí
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $4,000,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, que para este valor es el 4; y se suma la cuota fija de $109,800.03 con el 3.36% del excedente sobre $3,500,000.01. Resultado: $126,600.03.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de San Luis Potosí, no ante el notario, y que esta página no modela.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $4,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $1,000,000.00 | $0.00 | 3% | no |
| $1,000,000.01 | $2,000,000.00 | $30,000.01 | 3.12% | no |
| $2,000,000.01 | $3,500,000.00 | $61,200.02 | 3.24% | no |
| $3,500,000.01 | $5,000,000.00 | $109,800.03 | 3.36% | sí, este tramo |
| $5,000,000.01 | $6,500,000.00 | $160,200.04 | 3.48% | no |
| $6,500,000.01 | $8,000,000.00 | $212,400.05 | 3.6% | no |
| $8,000,000.01 | $9,500,000.00 | $266,400.06 | 3.72% | no |
| $9,500,000.01 | $11,000,000.00 | $322,200.07 | 3.84% | no |
| $11,000,000.01 | $12,500,000.00 | $379,800.08 | 3.96% | no |
| $12,500,000.01 | $14,000,000.00 | $439,200.09 | 4.08% | no |
| $14,000,000.01 | $15,500,000.00 | $500,400.10 | 4.2% | no |
| $15,500,000.01 | $17,000,000.00 | $563,400.11 | 4.32% | no |
| $17,000,000.01 | en adelante | $628,200.12 | 4.44% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $4,000,000 en San Luis Potosí
Además del ISAI, el comprador de una casa de $4,000,000 paga honorarios al notario (en San Luis Potosí rigen bajo un arancel moderno), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $4,000,000 en San Luis Potosí, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales: $126,600.03 sobre $4,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $4,000,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Para $4,000,000 en San Luis Potosí la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 35 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $4,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 35 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $4 millones en San Luis Potosí
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $4,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de San Luis Potosí coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: municipio de San Luis Potosí (capital). Para una casa fuera de San Luis Potosí, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $4,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de San Luis Potosí: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de San Luis Potosí o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales: $126,600.03 sobre $4,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $4 millones en San Luis Potosí: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de San Luis Potosí muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $4,000,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $4,000,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de San Luis Potosí y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $4,000,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $4,000,000 en San Luis Potosí?+
$126,600.03, conforme al Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, un 3.17% efectivo sobre $4,000,000. En San Luis Potosí el impuesto se llama Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $4,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $4,000,000 es 35 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de San Luis Potosí.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $4,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de San Luis Potosí, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $4,000,000 y $126,600.03 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $4,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de San Luis Potosí, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $4,000,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $4,000,000 en San Luis Potosí?+
Se cotizan con cada notaría. En San Luis Potosí el régimen de honorarios es un arancel moderno, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el ISAI de $126,600.03 sobre $4,000,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $4,000,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En San Luis Potosí eso significa que $126,600.03 es el piso: con un avalúo superior a $4,000,000, el ISAI sube en proporción.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
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