Compraventa de una casa de $6,000,000 en San Luis Potosí: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $6,000,000 en San Luis Potosí paga $195,000.04 de impuesto de adquisición según la tabla del Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026: $160,200.04 de cuota fija más 3.48% del excedente de $999,999.99. Equivale a un 3.25% efectivo del precio. Por su valor, 52 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $6,000,000 en San Luis Potosí | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $6,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales | Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 |
| Tramo de la tarifa | tramo 5 de 13: de $5,000,000.01 a $6,500,000.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $160,200.04 | Municipio de San Luis Potosí (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 3.48% | excedente de $999,999.99 |
| Impuesto a pagar | $195,000.04 | cuota fija de $160,200.04 más 3.48% sobre el excedente de $999,999.99 = $195,000.04 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.25% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
A $6,000,000, la compraventa en San Luis Potosí entra en el segmento residencial alto y el impuesto de adquisición alcanza $195,000.04. En este rango es frecuente que el vendedor sea una persona moral o una sucesión, y que el inmueble arrastre historia registral: hipotecas canceladas sin inscribir, copropietarios o servidumbres. La revisión previa deja de ser opcional.
San Luis Potosí usa una tarifa progresiva de 13 tramos (Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026). $6,000,000 cae en el tramo 5, que va de $5,000,000.01 a $6,500,000.00: se paga la cuota fija de $160,200.04 más 3.48% del excedente de $999,999.99, total $195,000.04.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $6,000,000 multiplica ese umbral por 52, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $6,000,000 en San Luis Potosí
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $6,000,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, que para este valor es el 5; y se suma la cuota fija de $160,200.04 con el 3.48% del excedente sobre $5,000,000.01. Resultado: $195,000.04.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $6,000,000 encaja en alguno de esos supuestos en San Luis Potosí, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $6,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $1,000,000.00 | $0.00 | 3% | no |
| $1,000,000.01 | $2,000,000.00 | $30,000.01 | 3.12% | no |
| $2,000,000.01 | $3,500,000.00 | $61,200.02 | 3.24% | no |
| $3,500,000.01 | $5,000,000.00 | $109,800.03 | 3.36% | no |
| $5,000,000.01 | $6,500,000.00 | $160,200.04 | 3.48% | sí, este tramo |
| $6,500,000.01 | $8,000,000.00 | $212,400.05 | 3.6% | no |
| $8,000,000.01 | $9,500,000.00 | $266,400.06 | 3.72% | no |
| $9,500,000.01 | $11,000,000.00 | $322,200.07 | 3.84% | no |
| $11,000,000.01 | $12,500,000.00 | $379,800.08 | 3.96% | no |
| $12,500,000.01 | $14,000,000.00 | $439,200.09 | 4.08% | no |
| $14,000,000.01 | $15,500,000.00 | $500,400.10 | 4.2% | no |
| $15,500,000.01 | $17,000,000.00 | $563,400.11 | 4.32% | no |
| $17,000,000.01 | en adelante | $628,200.12 | 4.44% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $6,000,000 en San Luis Potosí
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En San Luis Potosí los honorarios se rigen por un arancel moderno, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $6,000,000 en San Luis Potosí, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales: $195,000.04 sobre $6,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $6,000,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $6,000,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $6,000,000 en San Luis Potosí solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $6,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 52 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $6 millones en San Luis Potosí
La secuencia en San Luis Potosí es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $6,000,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Municipio de San Luis Potosí (capital). Si el inmueble está fuera de San Luis Potosí, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $6,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de San Luis Potosí: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de San Luis Potosí o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales: $195,000.04 sobre $6,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $6 millones en San Luis Potosí: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En San Luis Potosí, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $6,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $6,000,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de San Luis Potosí y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $6,000,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $6,000,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en San Luis Potosí.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de San Luis Potosí, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $6,000,000 en San Luis Potosí?+
$195,000.04, conforme al Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, un 3.25% efectivo sobre $6,000,000. En San Luis Potosí el impuesto se llama Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $6,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $6,000,000 es 52 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de San Luis Potosí.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en San Luis Potosí?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de San Luis Potosí y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $195,000.04 sobre $6,000,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $6,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de San Luis Potosí, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $6,000,000 y $195,000.04 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $6,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de San Luis Potosí, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $6,000,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $6,000,000 en San Luis Potosí?+
Se cotizan con cada notaría. En San Luis Potosí el régimen de honorarios es un arancel moderno, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el ISAI de $195,000.04 sobre $6,000,000 no cambia entre notarías.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $6,000,000 en San Luis Potosí y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.