Compraventa de una casa de $2,500,000 en San Luis Potosí: ISAI, forma del contrato y costos 2026
El ISAI por una casa de $2,500,000 en San Luis Potosí es de $77,400.02, aplicando la tarifa progresiva del Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026: cuota fija de $61,200.02 y 3.24% sobre lo que excede de $2,000,000.01. Equivale a un 3.1% efectivo del precio. Por su valor, 22 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $2,500,000 en San Luis Potosí | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $2,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales | Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 |
| Tramo de la tarifa | tramo 3 de 13: de $2,000,000.01 a $3,500,000.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $61,200.02 | Municipio de San Luis Potosí (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 3.24% | excedente de $499,999.99 |
| Impuesto a pagar | $77,400.02 | cuota fija de $61,200.02 más 3.24% sobre el excedente de $499,999.99 = $77,400.02 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.1% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
$2,500,000 compra, en San Luis Potosí, una casa de tamaño medio o un departamento bien ubicado, y el impuesto de adquisición de $77,400.02 ya representa una suma que conviene tener apartada antes de firmar. En este nivel de precio la diferencia entre estados empieza a ser visible: la misma casa puede pagar el doble de impuesto a unos kilómetros de distancia.
La tarifa de San Luis Potosí funciona como el ISR: cuota fija por tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior. Para $2,500,000 el tramo aplicable es el 3 de 13, con cuota de $61,200.02 y tasa marginal del 3.24%; el resultado es $77,400.02, un 3.1% efectivo.
Con $2,500,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 22 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de San Luis Potosí.
Cómo se calcula el ISAI sobre $2,500,000 en San Luis Potosí
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $2,500,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, que para este valor es el 3; y se suma la cuota fija de $61,200.02 con el 3.24% del excedente sobre $2,000,000.01. Resultado: $77,400.02.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $2,500,000 encaja en alguno de esos supuestos en San Luis Potosí, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $2,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $1,000,000.00 | $0.00 | 3% | no |
| $1,000,000.01 | $2,000,000.00 | $30,000.01 | 3.12% | no |
| $2,000,000.01 | $3,500,000.00 | $61,200.02 | 3.24% | sí, este tramo |
| $3,500,000.01 | $5,000,000.00 | $109,800.03 | 3.36% | no |
| $5,000,000.01 | $6,500,000.00 | $160,200.04 | 3.48% | no |
| $6,500,000.01 | $8,000,000.00 | $212,400.05 | 3.6% | no |
| $8,000,000.01 | $9,500,000.00 | $266,400.06 | 3.72% | no |
| $9,500,000.01 | $11,000,000.00 | $322,200.07 | 3.84% | no |
| $11,000,000.01 | $12,500,000.00 | $379,800.08 | 3.96% | no |
| $12,500,000.01 | $14,000,000.00 | $439,200.09 | 4.08% | no |
| $14,000,000.01 | $15,500,000.00 | $500,400.10 | 4.2% | no |
| $15,500,000.01 | $17,000,000.00 | $563,400.11 | 4.32% | no |
| $17,000,000.01 | en adelante | $628,200.12 | 4.44% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $2,500,000 en San Luis Potosí
El impuesto de $77,400.02 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de San Luis Potosí, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $2,500,000 en San Luis Potosí, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales: $77,400.02 sobre $2,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $2,500,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $2,500,000 en San Luis Potosí solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $2,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 22 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $2.5 millones en San Luis Potosí
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de San Luis Potosí la hace oponible frente a terceros. Para $2,500,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Un detalle de ámbito: municipio de San Luis Potosí (capital). Para una casa fuera de San Luis Potosí, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $2,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de San Luis Potosí: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de San Luis Potosí o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales: $77,400.02 sobre $2,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $2.5 millones en San Luis Potosí: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de San Luis Potosí muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $2,500,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $2,500,000 que no la atendió a tiempo.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $2,500,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en San Luis Potosí o en otro municipio de San Luis Potosí. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $2,500,000.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en San Luis Potosí. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $2,500,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $2,500,000 en San Luis Potosí?+
Son $77,400.02 de ISAI sobre $2,500,000 en San Luis Potosí, según el Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $2,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $2,500,000 en San Luis Potosí la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $2,500,000 en San Luis Potosí?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de San Luis Potosí se rigen por un arancel moderno y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $77,400.02.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $2,500,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en San Luis Potosí: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $2,500,000, para saber si los $77,400.02 calculados aquí se sostienen.
¿Puedo comprar una casa de $2,500,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de San Luis Potosí. Si te ofrecen una casa de $2,500,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en San Luis Potosí?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de San Luis Potosí (capital). Sobre $2,500,000 son $77,400.02. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $2,500,000 en San Luis Potosí y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.