Compraventa de una casa de $1,500,000 en San Luis Potosí: ISAI, forma del contrato y costos 2026
El ISAI por una casa de $1,500,000 en San Luis Potosí es de $45,600.01, aplicando la tarifa progresiva del Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026: cuota fija de $30,000.01 y 3.12% sobre lo que excede de $1,000,000.01. Es un 3.04% efectivo sobre el valor de la operación. Como $1,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de San Luis Potosí, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en San Luis Potosí | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales | Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 |
| Tramo de la tarifa | tramo 2 de 13: de $1,000,000.01 a $2,000,000.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $30,000.01 | Municipio de San Luis Potosí (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 3.12% | excedente de $499,999.99 |
| Impuesto a pagar | $45,600.01 | cuota fija de $30,000.01 más 3.12% sobre el excedente de $499,999.99 = $45,600.01 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.04% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en San Luis Potosí entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del ISAI, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $45,600.01.
San Luis Potosí usa una tarifa progresiva de 13 tramos (Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026). $1,500,000 cae en el tramo 2, que va de $1,000,000.01 a $2,000,000.00: se paga la cuota fija de $30,000.01 más 3.12% del excedente de $499,999.99, total $45,600.01.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $1,500,000 está 13 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $1,500,000 en San Luis Potosí
La cuenta completa es cuota fija de $30,000.01 más 3.12% sobre el excedente de $499,999.99 = $45,600.01. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $1,500,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $1,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $1,000,000.00 | $0.00 | 3% | no |
| $1,000,000.01 | $2,000,000.00 | $30,000.01 | 3.12% | sí, este tramo |
| $2,000,000.01 | $3,500,000.00 | $61,200.02 | 3.24% | no |
| $3,500,000.01 | $5,000,000.00 | $109,800.03 | 3.36% | no |
| $5,000,000.01 | $6,500,000.00 | $160,200.04 | 3.48% | no |
| $6,500,000.01 | $8,000,000.00 | $212,400.05 | 3.6% | no |
| $8,000,000.01 | $9,500,000.00 | $266,400.06 | 3.72% | no |
| $9,500,000.01 | $11,000,000.00 | $322,200.07 | 3.84% | no |
| $11,000,000.01 | $12,500,000.00 | $379,800.08 | 3.96% | no |
| $12,500,000.01 | $14,000,000.00 | $439,200.09 | 4.08% | no |
| $14,000,000.01 | $15,500,000.00 | $500,400.10 | 4.2% | no |
| $15,500,000.01 | $17,000,000.00 | $563,400.11 | 4.32% | no |
| $17,000,000.01 | en adelante | $628,200.12 | 4.44% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en San Luis Potosí
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En San Luis Potosí los honorarios se rigen por un arancel moderno, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $1,500,000 en San Luis Potosí, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales: $45,600.01 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $1,500,000 en San Luis Potosí solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en San Luis Potosí
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de San Luis Potosí la hace oponible frente a terceros. Para $1,500,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Municipio de San Luis Potosí (capital). Si el inmueble está fuera de San Luis Potosí, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de San Luis Potosí: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de San Luis Potosí o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles y otros Derechos Reales: $45,600.01 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de San Luis Potosí: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en San Luis Potosí: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $1,500,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de San Luis Potosí debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $1,500,000 que no la atendió a tiempo.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de San Luis Potosí y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $1,500,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $1,500,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en San Luis Potosí.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de San Luis Potosí, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en San Luis Potosí?+
Son $45,600.01 de ISAI sobre $1,500,000 en San Luis Potosí, según el Artículo 10 de la Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $1,500,000 es 13 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de San Luis Potosí.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en San Luis Potosí?+
Lo paga quien adquiere. En San Luis Potosí el ISAI sobre una casa de $1,500,000 es de $45,600.01 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en San Luis Potosí?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de San Luis Potosí y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $45,600.01 sobre $1,500,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $1,500,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $1,500,000 o un segundo comprador inscribir antes. En San Luis Potosí la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $1,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de San Luis Potosí. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $1,500,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $1,500,000 en San Luis Potosí?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de San Luis Potosí se rigen por un arancel moderno y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $45,600.01.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de San Luis Potosí, S.L.P., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 10 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en San Luis Potosí y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.