Compraventa de una casa de $6,000,000 en Morelos: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $6,000,000 en Cuernavaca causa $120,000.00 de ISAI, resultado de aplicar la tasa del 2% que fija el Artículo 94 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos. La carga efectiva es del 2%. Y la forma no es opcional: una casa de $6,000,000 excede 52 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $6,000,000 en Cuernavaca | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $6,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles | Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos, Artículo 94 Ter |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Cuernavaca) |
| Impuesto a pagar | $120,000.00 | $6,000,000 × 2% = $120,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
A $6,000,000, la compraventa en Cuernavaca entra en el segmento residencial alto y el impuesto de adquisición alcanza $120,000.00. En este rango es frecuente que el vendedor sea una persona moral o una sucesión, y que el inmueble arrastre historia registral: hipotecas canceladas sin inscribir, copropietarios o servidumbres. La revisión previa deja de ser opcional.
En Cuernavaca no hay tabla que leer: el ISAI es el 2% del valor, conforme al Artículo 94 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos. Sobre $6,000,000 son $120,000.00. Lo que sí puede mover el resultado es el avalúo, si resulta mayor que el precio pactado.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $6,000,000 equivale a 52 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Cuernavaca.
Cómo se calcula el ISAI sobre $6,000,000 en Cuernavaca
El notario entera el impuesto con la escritura, pero el cálculo lo puedes verificar: $6,000,000 por 2% igual a $120,000.00, conforme al Artículo 94 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos. Pide que en el presupuesto de cierre aparezca la base gravable usada, no solo el importe.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $6,000,000 encaja en alguno de esos supuestos en Morelos, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
Qué más se paga al comprar una casa de $6,000,000 en Morelos
El impuesto de $120,000.00 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Morelos, que opera con un arancel sin publicación accesible: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Morelos: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles: $120,000.00 sobre $6,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $6,000,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $6,000,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Morelos, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $6,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 52 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $6 millones en Morelos
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Morelos la hace oponible frente a terceros. Para $6,000,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Todos los municipios del estado (incluye Cuernavaca). Si el inmueble está fuera de Cuernavaca, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $6,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Morelos: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Cuernavaca o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles: $120,000.00 sobre $6,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Morelos: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $6 millones en Morelos: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $6,000,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Morelos debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $6,000,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Cuernavaca y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $6,000,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $6,000,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Morelos antes de firmar.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Morelos. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $6,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $6,000,000 en Morelos?+
$120,000.00, conforme al Artículo 94 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos, un 2% efectivo sobre $6,000,000. En Morelos el impuesto se llama Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $6,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $6,000,000 es 52 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Morelos.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $6,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Morelos, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $6,000,000 y $120,000.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $6,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Morelos, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $6,000,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $6,000,000 en Morelos?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Morelos se rigen por un arancel sin publicación accesible y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $120,000.00.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $6,000,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Cuernavaca: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $6,000,000, para saber si los $120,000.00 calculados aquí se sostienen.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos, Artículo 94 Ter (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $6,000,000 en Morelos y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.