Compraventa de una casa de $6,000,000 en Guanajuato: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $6,000,000, Guanajuato cobra $81,053.55 de ISAI conforme al Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, cuya tarifa tiene 5 tramos y sitúa este valor en el tramo 5. La carga efectiva es del 1.35%. Y la forma no es opcional: una casa de $6,000,000 excede 52 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Guanajuato opera con un arancel sin tabulador publicado), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $6,000,000 en Guanajuato | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $6,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 |
| Tramo de la tarifa | tramo 5 de 5: de $5,390,128.90 en adelante | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $68,490.21 | Municipio de Guanajuato (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 2.06% | excedente de $609,871.10 |
| Impuesto a pagar | $81,053.55 | cuota fija de $68,490.21 más 2.06% sobre el excedente de $609,871.10 = $81,053.55 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 1.35% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
A $6,000,000, la compraventa en Guanajuato entra en el segmento residencial alto y el impuesto de adquisición alcanza $81,053.55. En este rango es frecuente que el vendedor sea una persona moral o una sucesión, y que el inmueble arrastre historia registral: hipotecas canceladas sin inscribir, copropietarios o servidumbres. La revisión previa deja de ser opcional.
Al ser progresivo el ISAI de Guanajuato, el porcentaje efectivo (1.35%) es menor que la tasa marginal del tramo (2.06%). Sobre $6,000,000 la cuenta del Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026 da $81,053.55, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $6,000,000 está 52 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $6,000,000 en Guanajuato
Verifica el tramo antes que el importe. En la tarifa de 5 rangos de Guanajuato, $6,000,000 pertenece al tramo 5; su cuota fija es $68,490.21 y su tasa marginal 2.06%. Sumadas ambas partes dan $81,053.55, un 1.35% efectivo sobre el valor.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Guanajuato, no ante el notario, y que esta página no modela.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $6,000,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $690,193.89 | $0.00 | 0.5% | no |
| $690,193.90 | $1,560,628.89 | $3,450.97 | 0.89% | no |
| $1,560,628.90 | $3,268,391.31 | $11,197.84 | 1.28% | no |
| $3,268,391.32 | $5,390,128.89 | $33,057.20 | 1.67% | no |
| $5,390,128.90 | en adelante | $68,490.21 | 2.06% | sí, este tramo |
Qué más se paga al comprar una casa de $6,000,000 en Guanajuato
El impuesto de $81,053.55 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Guanajuato, que opera con un arancel sin tabulador publicado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Guanajuato: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $81,053.55 sobre $6,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $6,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Para $6,000,000 en Guanajuato la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 52 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $6,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 52 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $6 millones en Guanajuato
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $6,000,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Guanajuato coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: municipio de Guanajuato (capital). Para una casa fuera de Guanajuato, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $6,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Guanajuato: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Guanajuato o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $81,053.55 sobre $6,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Guanajuato: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $6 millones en Guanajuato: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Guanajuato muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $6,000,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $6,000,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Guanajuato, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $6,000,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Guanajuato o en otro municipio de Guanajuato. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $6,000,000.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $6,000,000 en Guanajuato?+
$81,053.55, conforme al Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, un 1.35% efectivo sobre $6,000,000. En Guanajuato el impuesto se llama Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $6,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $6,000,000 es 52 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Guanajuato.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Guanajuato?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de Guanajuato (capital). Sobre $6,000,000 son $81,053.55. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Guanajuato?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Guanajuato y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $81,053.55 sobre $6,000,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $6,000,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Guanajuato, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $6,000,000 y $81,053.55 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $6,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Guanajuato, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $6,000,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $6,000,000 en Guanajuato?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Guanajuato se rigen por un arancel sin tabulador publicado y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $81,053.55.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $6,000,000 en Guanajuato y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.