Compraventa de una casa de $6,000,000 en Tabasco: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre un inmueble de $6,000,000, en Villahermosa se pagan $120,000.00 de impuesto de traslado de dominio, con la tasa fija del 2% del Artículo 108, tercer párrafo, y Artículo Quinto Transitorio de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco. La carga efectiva es del 2%. Y la forma no es opcional: una casa de $6,000,000 excede 52 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Tabasco opera con un arancel sin tabulador publicado), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $6,000,000 en Villahermosa | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $6,000,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco, Artículo 108, tercer párrafo, y Artículo Quinto Transitorio |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Centro, Villahermosa) |
| Impuesto a pagar | $120,000.00 | $6,000,000 × 2% = $120,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
A $6,000,000, la compraventa en Villahermosa entra en el segmento residencial alto y el impuesto de adquisición alcanza $120,000.00. En este rango es frecuente que el vendedor sea una persona moral o una sucesión, y que el inmueble arrastre historia registral: hipotecas canceladas sin inscribir, copropietarios o servidumbres. La revisión previa deja de ser opcional.
En Villahermosa no hay tabla que leer: el impuesto de traslado de dominio es el 2% del valor, conforme al Artículo 108, tercer párrafo, y Artículo Quinto Transitorio de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco. Sobre $6,000,000 son $120,000.00. Lo que sí puede mover el resultado es el avalúo, si resulta mayor que el precio pactado.
Con $6,000,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 52 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Tabasco.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $6,000,000 en Villahermosa
Dos pasos. Primero la base gravable: el valor más alto entre el precio de $6,000,000, el valor catastral y el avalúo pericial. Segundo, la tasa del 2% del Artículo 108, tercer párrafo, y Artículo Quinto Transitorio de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco. Si el avalúo sale por encima del precio, el impuesto sube en la misma proporción; si sale por debajo, no baja, porque la autoridad toma el mayor.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $6,000,000 encaja en alguno de esos supuestos en Tabasco, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
Qué más se paga al comprar una casa de $6,000,000 en Tabasco
El impuesto de $120,000.00 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Tabasco, que opera con un arancel sin tabulador publicado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $6,000,000 en Villahermosa, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Tabasco: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles: $120,000.00 sobre $6,000,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $6,000,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Para $6,000,000 en Villahermosa la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 52 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $6,000,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 52 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $6 millones en Tabasco
La secuencia en Tabasco es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $6,000,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Todos los municipios del estado (incluye Centro, Villahermosa). Si el inmueble está fuera de Villahermosa, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $6,000,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Tabasco: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Villahermosa o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Traslación de Dominio de Bienes Inmuebles: $120,000.00 sobre $6,000,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Tabasco: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $6 millones en Tabasco: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Tabasco, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $6,000,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $6,000,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Tabasco, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $6,000,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $6,000,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Tabasco antes de firmar.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Tabasco. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $6,000,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $6,000,000 en Tabasco?+
Son $120,000.00 de impuesto de traslado de dominio sobre $6,000,000 en Villahermosa, según el Artículo 108, tercer párrafo, y Artículo Quinto Transitorio de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $6,000,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $6,000,000 es 52 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Tabasco.
¿Puedo comprar una casa de $6,000,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Tabasco; de lo contrario, los $6,000,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Tabasco?+
Lo paga quien adquiere. En Villahermosa el impuesto de traslado de dominio sobre una casa de $6,000,000 es de $120,000.00 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Tabasco?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Tabasco y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el impuesto de traslado de dominio de $120,000.00 sobre $6,000,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $6,000,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $6,000,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Tabasco la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $6,000,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Tabasco. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $6,000,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Tabasco, Artículo 108, tercer párrafo, y Artículo Quinto Transitorio (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $6,000,000 en Tabasco y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.