Compraventa de una casa de $2,500,000 en Tamaulipas: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $2,500,000 en Ciudad Victoria causa $50,000.00 de ISAI, resultado de aplicar la tasa del 2% que fija el Artículo 124 del Código Municipal para el Estado de Tamaulipas. Equivale a un 2% efectivo del precio. Por su valor, 22 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Tamaulipas, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $2,500,000 en Ciudad Victoria | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $2,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles | Código Municipal para el Estado de Tamaulipas, Artículo 124 |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Victoria) |
| Impuesto a pagar | $50,000.00 | $2,500,000 × 2% = $50,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
$2,500,000 compra, en Ciudad Victoria, una casa de tamaño medio o un departamento bien ubicado, y el impuesto de adquisición de $50,000.00 ya representa una suma que conviene tener apartada antes de firmar. En este nivel de precio la diferencia entre estados empieza a ser visible: la misma casa puede pagar el doble de impuesto a unos kilómetros de distancia.
En Ciudad Victoria no hay tabla que leer: el ISAI es el 2% del valor, conforme al Artículo 124 del Código Municipal para el Estado de Tamaulipas. Sobre $2,500,000 son $50,000.00. Lo que sí puede mover el resultado es el avalúo, si resulta mayor que el precio pactado.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $2,500,000 multiplica ese umbral por 22, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $2,500,000 en Ciudad Victoria
La fórmula es $2,500,000 × 2% = $50,000.00. La única discusión posible es la base: aunque pagues $2,500,000, si el avalúo o el catastro arrojan un valor mayor, el ISAI se calcula sobre ese valor mayor. Por eso conviene conocer el avalúo antes de cerrar el precio.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $2,500,000 encaja en alguno de esos supuestos en Tamaulipas, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
Qué más se paga al comprar una casa de $2,500,000 en Tamaulipas
Además del ISAI, el comprador de una casa de $2,500,000 paga honorarios al notario (en Tamaulipas rigen bajo un arancel sin tabulador publicado), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $2,500,000 en Ciudad Victoria, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Tamaulipas: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $50,000.00 sobre $2,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $2,500,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $2,500,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Tamaulipas, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $2,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 22 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $2.5 millones en Tamaulipas
La secuencia en Tamaulipas es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $2,500,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Todos los municipios del estado (incluye Victoria). Si el inmueble está fuera de Ciudad Victoria, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $2,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Tamaulipas: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Ciudad Victoria o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles: $50,000.00 sobre $2,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Tamaulipas: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $2.5 millones en Tamaulipas: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Tamaulipas, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $2,500,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $2,500,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Ciudad Victoria y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $2,500,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $2,500,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Tamaulipas.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Tamaulipas. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $2,500,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $2,500,000 en Tamaulipas?+
Son $50,000.00 de ISAI sobre $2,500,000 en Ciudad Victoria, según el Artículo 124 del Código Municipal para el Estado de Tamaulipas. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $2,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $2,500,000 en Ciudad Victoria la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $2,500,000 en Tamaulipas?+
Se cotizan con cada notaría. En Tamaulipas el régimen de honorarios es un arancel sin tabulador publicado, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el ISAI de $50,000.00 sobre $2,500,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $2,500,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Tamaulipas eso significa que $50,000.00 es el piso: con un avalúo superior a $2,500,000, el ISAI sube en proporción.
¿Puedo comprar una casa de $2,500,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Tamaulipas. Si te ofrecen una casa de $2,500,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Tamaulipas?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Todos los municipios del estado (incluye Victoria). Sobre $2,500,000 son $50,000.00. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Tamaulipas?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Tamaulipas y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $50,000.00 sobre $2,500,000.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Municipal para el Estado de Tamaulipas, Artículo 124 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $2,500,000 en Tamaulipas y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.