Compraventa de una casa de $800,000 en Colima: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $800,000, Colima cobra $11,025.00 de Impuesto sobre transmisiones patrimoniales conforme al Artículo 28 de la Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, cuya tarifa tiene 3 tramos y sitúa este valor en el tramo 3. Es un 1.38% efectivo sobre el valor de la operación. Como $800,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $800,000 en Colima | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $800,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre transmisiones patrimoniales | Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, Artículo 28 |
| Tramo de la tarifa | tramo 3 de 3: de $300,000.01 en adelante | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $1,025.00 | Municipio de Colima (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 2% | excedente de $499,999.99 |
| Impuesto a pagar | $11,025.00 | cuota fija de $1,025.00 más 2% sobre el excedente de $499,999.99 = $11,025.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 1.38% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una casa de $800,000 está en el segmento de vivienda económica y media baja de la mayoría de las ciudades del país, y en Colima eso tiene una consecuencia fiscal concreta: el impuesto de adquisición, $11,025.00, suele ser el gasto de cierre más grande después del enganche. También conviene preguntar en la tesorería si el inmueble califica para alguna reducción por vivienda de interés social, que esta página no modela.
Al ser progresivo el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales de Colima, el porcentaje efectivo (1.38%) es menor que la tasa marginal del tramo (2%). Sobre $800,000 la cuenta del Artículo 28 de la Ley de Hacienda para el Municipio de Colima da $11,025.00, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $800,000 multiplica ese umbral por 7.0, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre $800,000 en Colima
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $800,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 28 de la Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, que para este valor es el 3; y se suma la cuota fija de $1,025.00 con el 2% del excedente sobre $300,000.01. Resultado: $11,025.00.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $800,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $250,000.00 | $0.00 | 0.25% | no |
| $250,000.01 | $300,000.00 | $625.00 | 0.8% | no |
| $300,000.01 | en adelante | $1,025.00 | 2% | sí, este tramo |
Qué más se paga al comprar una casa de $800,000 en Colima
Además del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el comprador de una casa de $800,000 paga honorarios al notario (en Colima rigen bajo un arancel sin publicación accesible), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $800,000 en Colima, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Colima: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: $11,025.00 sobre $800,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $800,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Para $800,000 en Colima la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 7.0 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $800,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 7.0 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $800 mil en Colima
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $800,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Colima coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Municipio de Colima (capital). Si el inmueble está fuera de Colima, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $800,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Colima: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Colima o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: $11,025.00 sobre $800,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Colima: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $800 mil en Colima: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Colima muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $800,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $800,000 que no la atendió a tiempo.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $800,000 en Colima está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
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RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Colima o en otro municipio de Colima. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $800,000.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $800,000 en Colima?+
Son $11,025.00 de Impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre $800,000 en Colima, según el Artículo 28 de la Ley de Hacienda para el Municipio de Colima. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $800,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $800,000 en Colima la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Puedo comprar una casa de $800,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Colima; de lo contrario, los $800,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en una compraventa en Colima?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de Colima (capital). Sobre $800,000 son $11,025.00. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Colima?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Colima la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $11,025.00.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $800,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $800,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Colima la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
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Fuentes
- Ley de Hacienda para el Municipio de Colima, Artículo 28 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
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