Compraventa de una casa de $800,000 en Durango: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $800,000 en Victoria de Durango causa $25,979.43 de impuesto de traslado de dominio: el valor cae en el tramo 5 de la tarifa del Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, con cuota fija de $21,521.99 más 3.571429% sobre el excedente. La carga efectiva es del 3.25%. Y la forma no es opcional: una casa de $800,000 excede 7.0 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $800,000 en Victoria de Durango | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $800,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles | Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 |
| Tramo de la tarifa | tramo 5 de 8: de $675,191.76 a $904,364.12 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $21,521.99 | Municipio de Durango (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 3.571429% | excedente de $124,808.24 |
| Impuesto a pagar | $25,979.43 | cuota fija de $21,521.99 más 3.571429% sobre el excedente de $124,808.24 = $25,979.43 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.25% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una casa de $800,000 está en el segmento de vivienda económica y media baja de la mayoría de las ciudades del país, y en Victoria de Durango eso tiene una consecuencia fiscal concreta: el impuesto de adquisición, $25,979.43, suele ser el gasto de cierre más grande después del enganche. También conviene preguntar en la tesorería si el inmueble califica para alguna reducción por vivienda de interés social, que esta página no modela.
La tarifa de Victoria de Durango funciona como el ISR: cuota fija por tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior. Para $800,000 el tramo aplicable es el 5 de 8, con cuota de $21,521.99 y tasa marginal del 3.571429%; el resultado es $25,979.43, un 3.25% efectivo.
Con $800,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 7.0 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Durango.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $800,000 en Victoria de Durango
La cuenta completa es cuota fija de $21,521.99 más 3.571429% sobre el excedente de $124,808.24 = $25,979.43. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $800,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Victoria de Durango, no ante el notario, y que esta página no modela.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $800,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $210,033.44 | $0.00 | 3% | no |
| $210,033.45 | $406,094.42 | $6,301.00 | 3.142857% | no |
| $406,094.43 | $523,080.74 | $12,462.92 | 3.285714% | no |
| $523,080.75 | $675,191.75 | $16,306.76 | 3.428571% | no |
| $675,191.76 | $904,364.12 | $21,521.99 | 3.571429% | sí, este tramo |
| $904,364.13 | $1,219,276.88 | $29,706.72 | 3.714286% | no |
| $1,219,276.89 | $1,886,565.16 | $41,403.48 | 3.857143% | no |
| $1,886,565.17 | en adelante | $67,141.74 | 4% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $800,000 en Durango
El impuesto de $25,979.43 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Durango, que opera con un arancel congelado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $800,000 en Victoria de Durango, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Durango: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles: $25,979.43 sobre $800,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $800,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $800,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Durango, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $800,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 7.0 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $800 mil en Durango
La secuencia en Durango es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $800,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Municipio de Durango (capital). Si el inmueble está fuera de Victoria de Durango, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $800,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Durango: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Victoria de Durango o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles: $25,979.43 sobre $800,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Durango: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $800 mil en Durango: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Durango, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $800,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $800,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $800,000 en Durango está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $800,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Durango.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Durango. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $800,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $800,000 en Durango?+
$25,979.43, conforme al Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, un 3.25% efectivo sobre $800,000. En Durango el impuesto se llama Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $800,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $800,000 es 7.0 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Durango.
¿Puedo comprar una casa de $800,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Durango; de lo contrario, los $800,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Durango?+
Lo paga quien adquiere. En Victoria de Durango el impuesto de traslado de dominio sobre una casa de $800,000 es de $25,979.43 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Durango?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Victoria de Durango la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $25,979.43.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $800,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Durango, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $800,000 y $25,979.43 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $800,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Durango, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $800,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $800,000 en Durango y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.