Compraventa de una casa de $1,500,000 en Durango: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $1,500,000, Victoria de Durango cobra $52,231.37 de impuesto de traslado de dominio conforme al Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, cuya tarifa tiene 8 tramos y sitúa este valor en el tramo 7. Equivale a un 3.48% efectivo del precio. Por su valor, 13 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Durango opera con un arancel congelado), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en Victoria de Durango | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles | Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 |
| Tramo de la tarifa | tramo 7 de 8: de $1,219,276.89 a $1,886,565.16 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $41,403.48 | Municipio de Durango (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 3.857143% | excedente de $280,723.11 |
| Impuesto a pagar | $52,231.37 | cuota fija de $41,403.48 más 3.857143% sobre el excedente de $280,723.11 = $52,231.37 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3.48% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en Victoria de Durango entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del impuesto de traslado de dominio, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $52,231.37.
La tarifa de Victoria de Durango funciona como el ISR: cuota fija por tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior. Para $1,500,000 el tramo aplicable es el 7 de 8, con cuota de $41,403.48 y tasa marginal del 3.857143%; el resultado es $52,231.37, un 3.48% efectivo.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $1,500,000 equivale a 13 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Victoria de Durango.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $1,500,000 en Victoria de Durango
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $1,500,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, que para este valor es el 7; y se suma la cuota fija de $41,403.48 con el 3.857143% del excedente sobre $1,219,276.89. Resultado: $52,231.37.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el impuesto de traslado de dominio; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $1,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $210,033.44 | $0.00 | 3% | no |
| $210,033.45 | $406,094.42 | $6,301.00 | 3.142857% | no |
| $406,094.43 | $523,080.74 | $12,462.92 | 3.285714% | no |
| $523,080.75 | $675,191.75 | $16,306.76 | 3.428571% | no |
| $675,191.76 | $904,364.12 | $21,521.99 | 3.571429% | no |
| $904,364.13 | $1,219,276.88 | $29,706.72 | 3.714286% | no |
| $1,219,276.89 | $1,886,565.16 | $41,403.48 | 3.857143% | sí, este tramo |
| $1,886,565.17 | en adelante | $67,141.74 | 4% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en Durango
El impuesto de $52,231.37 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Durango, que opera con un arancel congelado: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Durango: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles: $52,231.37 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $1,500,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $1,500,000 en Victoria de Durango solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en Durango
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $1,500,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Durango coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Municipio de Durango (capital). Si el inmueble está fuera de Victoria de Durango, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Durango: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Victoria de Durango o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Traslado de Dominio de Bienes Inmuebles: $52,231.37 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Durango: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en Durango: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $1,500,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Durango debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
La casa debe entregarse desocupada el día de la escritura, salvo pacto distinto. Si quien la ocupa no es el vendedor, exige ver su título: un arrendamiento se respeta hasta su vencimiento aunque cambie el dueño (Art. 2409 CCF), y una posesión sin título puede derivar en una prescripción adquisitiva en contra del comprador de $1,500,000 que no la atendió a tiempo.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Victoria de Durango y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $1,500,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Victoria de Durango o en otro municipio de Durango. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $1,500,000.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Durango, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en Durango?+
Son $52,231.37 de impuesto de traslado de dominio sobre $1,500,000 en Victoria de Durango, según el Artículo 20 de la Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $1,500,000 en Victoria de Durango la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $1,500,000 en Durango?+
Se cotizan con cada notaría. En Durango el régimen de honorarios es un arancel congelado, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el impuesto de traslado de dominio de $52,231.37 sobre $1,500,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $1,500,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Victoria de Durango: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $1,500,000, para saber si los $52,231.37 calculados aquí se sostienen.
¿Puedo comprar una casa de $1,500,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Durango. Si te ofrecen una casa de $1,500,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Durango?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de Durango (capital). Sobre $1,500,000 son $52,231.37. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Durango?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Victoria de Durango la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $52,231.37.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Durango, Dgo., para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 20 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en Durango y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.