Compraventa de una casa de $1,500,000 en Estado de México: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $1,500,000 en Estado de México paga $26,005.91 de impuesto de adquisición según la tabla del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios: $15,321.00 de cuota fija más 1.823% del excedente de $586,117.00. Es un 1.73% efectivo sobre el valor de la operación. Como $1,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en Toluca de Lerdo | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles | Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 |
| Tramo de la tarifa | tramo 5 de 12: de $913,883.00 a $1,567,915.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $15,321.00 | Todos los municipios del estado (incluye Toluca) |
| Tasa sobre el excedente | 1.823% | excedente de $586,117.00 |
| Impuesto a pagar | $26,005.91 | cuota fija de $15,321.00 más 1.823% sobre el excedente de $586,117.00 = $26,005.91 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 1.73% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en Toluca de Lerdo entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del ISAI, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $26,005.91.
Estado de México usa una tarifa progresiva de 12 tramos (Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios). $1,500,000 cae en el tramo 5, que va de $913,883.00 a $1,567,915.00: se paga la cuota fija de $15,321.00 más 1.823% del excedente de $586,117.00, total $26,005.91.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $1,500,000 está 13 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $1,500,000 en Toluca de Lerdo
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $1,500,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios, que para este valor es el 5; y se suma la cuota fija de $15,321.00 con el 1.823% del excedente sobre $913,883.00. Resultado: $26,005.91.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Toluca de Lerdo, no ante el notario, y que esta página no modela.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $1,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $1.00 | $180,970.00 | $214.00 | 1.121% | no |
| $180,971.00 | $310,474.00 | $2,353.00 | 1.418% | no |
| $310,475.00 | $532,669.00 | $4,404.00 | 1.542% | no |
| $532,670.00 | $913,882.00 | $8,214.00 | 1.677% | no |
| $913,883.00 | $1,567,915.00 | $15,321.00 | 1.823% | sí, este tramo |
| $1,567,916.00 | $2,690,015.00 | $28,578.00 | 1.982% | no |
| $2,690,016.00 | $4,615,162.00 | $53,306.00 | 2.154% | no |
| $4,615,163.00 | $7,918,066.00 | $99,430.00 | 2.342% | no |
| $7,918,067.00 | $13,584,739.00 | $185,463.00 | 2.547% | no |
| $13,584,740.00 | $23,306,845.00 | $345,936.00 | 2.769% | no |
| $23,306,846.00 | $39,999,999.00 | $645,260.00 | 3% | no |
| $40,000,000.00 | en adelante | $1,200,000.00 | 3.252% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en Estado de México
Además del ISAI, el comprador de una casa de $1,500,000 paga honorarios al notario (en Estado de México rigen bajo un arancel moderno), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Estado de México: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles: $26,005.91 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $1,500,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $1,500,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Estado de México, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en Estado de México
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $1,500,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Estado de México coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: todos los municipios del estado (incluye Toluca). Para una casa fuera de Toluca de Lerdo, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Estado de México: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Toluca de Lerdo o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles: $26,005.91 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Estado de México: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en Estado de México: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Estado de México, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $1,500,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $1,500,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Estado de México, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $1,500,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $1,500,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Estado de México antes de firmar.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en Estado de México?+
$26,005.91, conforme al Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios, un 1.73% efectivo sobre $1,500,000. En Estado de México el impuesto se llama Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $1,500,000 es 13 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Estado de México.
¿Puedo comprar una casa de $1,500,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Estado de México. Si te ofrecen una casa de $1,500,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Estado de México?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Todos los municipios del estado (incluye Toluca). Sobre $1,500,000 son $26,005.91. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Estado de México?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Estado de México y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $26,005.91 sobre $1,500,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $1,500,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Estado de México, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $1,500,000 y $26,005.91 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
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Fuentes
- Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en Estado de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.