Compraventa de una casa de $1,500,000 en Guanajuato: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $1,500,000, Guanajuato cobra $10,658.24 de ISAI conforme al Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, cuya tarifa tiene 5 tramos y sitúa este valor en el tramo 2. La carga efectiva es del 0.71%. Y la forma no es opcional: una casa de $1,500,000 excede 13 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en Guanajuato | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 |
| Tramo de la tarifa | tramo 2 de 5: de $690,193.90 a $1,560,628.89 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $3,450.97 | Municipio de Guanajuato (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 0.89% | excedente de $809,806.10 |
| Impuesto a pagar | $10,658.24 | cuota fija de $3,450.97 más 0.89% sobre el excedente de $809,806.10 = $10,658.24 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 0.71% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en Guanajuato entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del ISAI, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $10,658.24.
La tarifa de Guanajuato funciona como el ISR: cuota fija por tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior. Para $1,500,000 el tramo aplicable es el 2 de 5, con cuota de $3,450.97 y tasa marginal del 0.89%; el resultado es $10,658.24, un 0.71% efectivo.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $1,500,000 multiplica ese umbral por 13, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $1,500,000 en Guanajuato
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $1,500,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, que para este valor es el 2; y se suma la cuota fija de $3,450.97 con el 0.89% del excedente sobre $690,193.90. Resultado: $10,658.24.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $1,500,000 encaja en alguno de esos supuestos en Guanajuato, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $1,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $690,193.89 | $0.00 | 0.5% | no |
| $690,193.90 | $1,560,628.89 | $3,450.97 | 0.89% | sí, este tramo |
| $1,560,628.90 | $3,268,391.31 | $11,197.84 | 1.28% | no |
| $3,268,391.32 | $5,390,128.89 | $33,057.20 | 1.67% | no |
| $5,390,128.90 | en adelante | $68,490.21 | 2.06% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en Guanajuato
Además del ISAI, el comprador de una casa de $1,500,000 paga honorarios al notario (en Guanajuato rigen bajo un arancel sin tabulador publicado), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Guanajuato: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $10,658.24 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $1,500,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Guanajuato, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en Guanajuato
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Guanajuato la hace oponible frente a terceros. Para $1,500,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Un detalle de ámbito: municipio de Guanajuato (capital). Para una casa fuera de Guanajuato, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Guanajuato: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Guanajuato o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $10,658.24 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Guanajuato: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en Guanajuato: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Guanajuato, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $1,500,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $1,500,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Guanajuato, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $1,500,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $1,500,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Guanajuato antes de firmar.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Guanajuato. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $1,500,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en Guanajuato?+
Son $10,658.24 de ISAI sobre $1,500,000 en Guanajuato, según el Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $1,500,000 es 13 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Guanajuato.
¿Puedo comprar una casa de $1,500,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Guanajuato; de lo contrario, los $1,500,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Guanajuato?+
Lo paga quien adquiere. En Guanajuato el ISAI sobre una casa de $1,500,000 es de $10,658.24 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Guanajuato?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Guanajuato la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $10,658.24.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $1,500,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $1,500,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Guanajuato la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $1,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Guanajuato. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $1,500,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
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Fuentes
- Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en Guanajuato y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.