Compraventa de una casa de $2,500,000 en Guanajuato: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $2,500,000, Guanajuato cobra $23,221.79 de ISAI conforme al Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, cuya tarifa tiene 5 tramos y sitúa este valor en el tramo 3. Equivale a un 0.93% efectivo del precio. Por su valor, 22 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Guanajuato, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $2,500,000 en Guanajuato | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $2,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 |
| Tramo de la tarifa | tramo 3 de 5: de $1,560,628.90 a $3,268,391.31 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $11,197.84 | Municipio de Guanajuato (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 1.28% | excedente de $939,371.10 |
| Impuesto a pagar | $23,221.79 | cuota fija de $11,197.84 más 1.28% sobre el excedente de $939,371.10 = $23,221.79 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 0.93% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
$2,500,000 compra, en Guanajuato, una casa de tamaño medio o un departamento bien ubicado, y el impuesto de adquisición de $23,221.79 ya representa una suma que conviene tener apartada antes de firmar. En este nivel de precio la diferencia entre estados empieza a ser visible: la misma casa puede pagar el doble de impuesto a unos kilómetros de distancia.
Guanajuato usa una tarifa progresiva de 5 tramos (Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026). $2,500,000 cae en el tramo 3, que va de $1,560,628.90 a $3,268,391.31: se paga la cuota fija de $11,197.84 más 1.28% del excedente de $939,371.10, total $23,221.79.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $2,500,000 multiplica ese umbral por 22, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $2,500,000 en Guanajuato
Verifica el tramo antes que el importe. En la tarifa de 5 rangos de Guanajuato, $2,500,000 pertenece al tramo 3; su cuota fija es $11,197.84 y su tasa marginal 1.28%. Sumadas ambas partes dan $23,221.79, un 0.93% efectivo sobre el valor.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Guanajuato, no ante el notario, y que esta página no modela.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $2,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $690,193.89 | $0.00 | 0.5% | no |
| $690,193.90 | $1,560,628.89 | $3,450.97 | 0.89% | no |
| $1,560,628.90 | $3,268,391.31 | $11,197.84 | 1.28% | sí, este tramo |
| $3,268,391.32 | $5,390,128.89 | $33,057.20 | 1.67% | no |
| $5,390,128.90 | en adelante | $68,490.21 | 2.06% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $2,500,000 en Guanajuato
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Guanajuato los honorarios se rigen por un arancel sin tabulador publicado, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $2,500,000 en Guanajuato, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Guanajuato: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $23,221.79 sobre $2,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $2,500,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Para $2,500,000 en Guanajuato la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 22 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $2,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 22 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $2.5 millones en Guanajuato
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $2,500,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Guanajuato coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Municipio de Guanajuato (capital). Si el inmueble está fuera de Guanajuato, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $2,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Guanajuato: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Guanajuato o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $23,221.79 sobre $2,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Guanajuato: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $2.5 millones en Guanajuato: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Guanajuato muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $2,500,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $2,500,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $2,500,000 en Guanajuato está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $2,500,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Guanajuato.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Guanajuato. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $2,500,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $2,500,000 en Guanajuato?+
Son $23,221.79 de ISAI sobre $2,500,000 en Guanajuato, según el Artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $2,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $2,500,000 es 22 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Guanajuato.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $2,500,000 en Guanajuato?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Guanajuato se rigen por un arancel sin tabulador publicado y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $23,221.79.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $2,500,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Guanajuato: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $2,500,000, para saber si los $23,221.79 calculados aquí se sostienen.
¿Puedo comprar una casa de $2,500,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Guanajuato. Si te ofrecen una casa de $2,500,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Guanajuato?+
Lo paga quien adquiere. En Guanajuato el ISAI sobre una casa de $2,500,000 es de $23,221.79 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Guanajuato?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Guanajuato la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $23,221.79.
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Fuentes
- Ley de Ingresos para el Municipio de Guanajuato, Guanajuato, para el Ejercicio Fiscal del año 2026, Artículo 7 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $2,500,000 en Guanajuato y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.