Compraventa de una casa de $2,500,000 en Estado de México: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $2,500,000 en Toluca de Lerdo causa $47,051.90 de ISAI: el valor cae en el tramo 6 de la tarifa del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios, con cuota fija de $28,578.00 más 1.982% sobre el excedente. Es un 1.88% efectivo sobre el valor de la operación. Como $2,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $2,500,000 en Toluca de Lerdo | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $2,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles | Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 |
| Tramo de la tarifa | tramo 6 de 12: de $1,567,916.00 a $2,690,015.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $28,578.00 | Todos los municipios del estado (incluye Toluca) |
| Tasa sobre el excedente | 1.982% | excedente de $932,084.00 |
| Impuesto a pagar | $47,051.90 | cuota fija de $28,578.00 más 1.982% sobre el excedente de $932,084.00 = $47,051.90 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 1.88% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
$2,500,000 compra, en Toluca de Lerdo, una casa de tamaño medio o un departamento bien ubicado, y el impuesto de adquisición de $47,051.90 ya representa una suma que conviene tener apartada antes de firmar. En este nivel de precio la diferencia entre estados empieza a ser visible: la misma casa puede pagar el doble de impuesto a unos kilómetros de distancia.
Al ser progresivo el ISAI de Estado de México, el porcentaje efectivo (1.88%) es menor que la tasa marginal del tramo (1.982%). Sobre $2,500,000 la cuenta del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios da $47,051.90, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $2,500,000 multiplica ese umbral por 22, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $2,500,000 en Toluca de Lerdo
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $2,500,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios, que para este valor es el 6; y se suma la cuota fija de $28,578.00 con el 1.982% del excedente sobre $1,567,916.00. Resultado: $47,051.90.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $2,500,000 encaja en alguno de esos supuestos en Estado de México, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $2,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $1.00 | $180,970.00 | $214.00 | 1.121% | no |
| $180,971.00 | $310,474.00 | $2,353.00 | 1.418% | no |
| $310,475.00 | $532,669.00 | $4,404.00 | 1.542% | no |
| $532,670.00 | $913,882.00 | $8,214.00 | 1.677% | no |
| $913,883.00 | $1,567,915.00 | $15,321.00 | 1.823% | no |
| $1,567,916.00 | $2,690,015.00 | $28,578.00 | 1.982% | sí, este tramo |
| $2,690,016.00 | $4,615,162.00 | $53,306.00 | 2.154% | no |
| $4,615,163.00 | $7,918,066.00 | $99,430.00 | 2.342% | no |
| $7,918,067.00 | $13,584,739.00 | $185,463.00 | 2.547% | no |
| $13,584,740.00 | $23,306,845.00 | $345,936.00 | 2.769% | no |
| $23,306,846.00 | $39,999,999.00 | $645,260.00 | 3% | no |
| $40,000,000.00 | en adelante | $1,200,000.00 | 3.252% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $2,500,000 en Estado de México
El impuesto de $47,051.90 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Estado de México, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Estado de México: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles: $47,051.90 sobre $2,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $2,500,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $2,500,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
Para $2,500,000 en Toluca de Lerdo la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 22 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $2,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 22 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $2.5 millones en Estado de México
La secuencia en Estado de México es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $2,500,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Un detalle de ámbito: todos los municipios del estado (incluye Toluca). Para una casa fuera de Toluca de Lerdo, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $2,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Estado de México: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Toluca de Lerdo o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles: $47,051.90 sobre $2,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Estado de México: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $2.5 millones en Estado de México: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Estado de México, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $2,500,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $2,500,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Estado de México, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $2,500,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $2,500,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Estado de México antes de firmar.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Estado de México, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $2,500,000 en Estado de México?+
Son $47,051.90 de ISAI sobre $2,500,000 en Toluca de Lerdo, según el Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $2,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $2,500,000 es 22 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Estado de México.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Estado de México?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Todos los municipios del estado (incluye Toluca). Sobre $2,500,000 son $47,051.90. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Estado de México?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Estado de México y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $47,051.90 sobre $2,500,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $2,500,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $2,500,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Estado de México la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $2,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Estado de México, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $2,500,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $2,500,000 en Estado de México?+
Se cotizan con cada notaría. En Estado de México el régimen de honorarios es un arancel moderno, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el ISAI de $47,051.90 sobre $2,500,000 no cambia entre notarías.
Sigue leyendo
Fuentes
- Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $2,500,000 en Estado de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.