Compraventa de una casa de $800,000 en Estado de México: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $800,000 en Toluca de Lerdo causa $12,697.12 de ISAI: el valor cae en el tramo 4 de la tarifa del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios, con cuota fija de $8,214.00 más 1.677% sobre el excedente. Equivale a un 1.59% efectivo del precio. Por su valor, 7.0 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Estado de México, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $800,000 en Toluca de Lerdo | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $800,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles | Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 |
| Tramo de la tarifa | tramo 4 de 12: de $532,670.00 a $913,882.00 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $8,214.00 | Todos los municipios del estado (incluye Toluca) |
| Tasa sobre el excedente | 1.677% | excedente de $267,330.00 |
| Impuesto a pagar | $12,697.12 | cuota fija de $8,214.00 más 1.677% sobre el excedente de $267,330.00 = $12,697.12 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 1.59% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una casa de $800,000 está en el segmento de vivienda económica y media baja de la mayoría de las ciudades del país, y en Toluca de Lerdo eso tiene una consecuencia fiscal concreta: el impuesto de adquisición, $12,697.12, suele ser el gasto de cierre más grande después del enganche. También conviene preguntar en la tesorería si el inmueble califica para alguna reducción por vivienda de interés social, que esta página no modela.
Al ser progresivo el ISAI de Estado de México, el porcentaje efectivo (1.59%) es menor que la tasa marginal del tramo (1.677%). Sobre $800,000 la cuenta del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios da $12,697.12, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $800,000 multiplica ese umbral por 7.0, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $800,000 en Toluca de Lerdo
Tres pasos. Se fija la base gravable (el valor más alto entre $800,000, catastro y avalúo); se ubica el tramo de la tarifa del Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios, que para este valor es el 4; y se suma la cuota fija de $8,214.00 con el 1.677% del excedente sobre $532,670.00. Resultado: $12,697.12.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $800,000 encaja en alguno de esos supuestos en Estado de México, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $800,000? |
|---|---|---|---|---|
| $1.00 | $180,970.00 | $214.00 | 1.121% | no |
| $180,971.00 | $310,474.00 | $2,353.00 | 1.418% | no |
| $310,475.00 | $532,669.00 | $4,404.00 | 1.542% | no |
| $532,670.00 | $913,882.00 | $8,214.00 | 1.677% | sí, este tramo |
| $913,883.00 | $1,567,915.00 | $15,321.00 | 1.823% | no |
| $1,567,916.00 | $2,690,015.00 | $28,578.00 | 1.982% | no |
| $2,690,016.00 | $4,615,162.00 | $53,306.00 | 2.154% | no |
| $4,615,163.00 | $7,918,066.00 | $99,430.00 | 2.342% | no |
| $7,918,067.00 | $13,584,739.00 | $185,463.00 | 2.547% | no |
| $13,584,740.00 | $23,306,845.00 | $345,936.00 | 2.769% | no |
| $23,306,846.00 | $39,999,999.00 | $645,260.00 | 3% | no |
| $40,000,000.00 | en adelante | $1,200,000.00 | 3.252% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $800,000 en Estado de México
El impuesto de $12,697.12 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Estado de México, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $800,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Estado de México: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles: $12,697.12 sobre $800,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $800,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Para $800,000 en Toluca de Lerdo la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 7.0 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $800,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 7.0 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $800 mil en Estado de México
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Estado de México la hace oponible frente a terceros. Para $800,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Todos los municipios del estado (incluye Toluca). Si el inmueble está fuera de Toluca de Lerdo, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $800,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Estado de México: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Toluca de Lerdo o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y Otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles: $12,697.12 sobre $800,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Estado de México: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $800 mil en Estado de México: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Estado de México muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $800,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $800,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Estado de México, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $800,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $800,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Estado de México antes de firmar.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Estado de México. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $800,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $800,000 en Estado de México?+
Son $12,697.12 de ISAI sobre $800,000 en Toluca de Lerdo, según el Artículo 115 del Código Financiero del Estado de México y Municipios. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $800,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $800,000 es 7.0 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Estado de México.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $800,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $800,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Estado de México la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $800,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Estado de México. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $800,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $800,000 en Estado de México?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Estado de México se rigen por un arancel moderno y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $12,697.12.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $800,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Toluca de Lerdo: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $800,000, para saber si los $12,697.12 calculados aquí se sostienen.
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Fuentes
- Código Financiero del Estado de México y Municipios, Artículo 115 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $800,000 en Estado de México y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.