Compraventa de una casa de $800,000 en Aguascalientes: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre un inmueble de $800,000, en Aguascalientes se pagan $19,200.00 de ISAI, con la tasa fija del 2.4% del Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. Equivale a un 2.4% efectivo del precio. Por su valor, 7.0 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Aguascalientes, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $800,000 en Aguascalientes | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $800,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) | Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 |
| Tasa aplicable | 2.4% | Municipio de Aguascalientes (capital) |
| Impuesto a pagar | $19,200.00 | $800,000 × 2.4% = $19,200.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2.4% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una casa de $800,000 está en el segmento de vivienda económica y media baja de la mayoría de las ciudades del país, y en Aguascalientes eso tiene una consecuencia fiscal concreta: el impuesto de adquisición, $19,200.00, suele ser el gasto de cierre más grande después del enganche. También conviene preguntar en la tesorería si el inmueble califica para alguna reducción por vivienda de interés social, que esta página no modela.
Aguascalientes aplica tasa única. El Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026 fija el 2.4% y la operación es una multiplicación: $800,000 por 2.4% igual a $19,200.00. La única variable real es la base, que es el valor más alto entre precio, catastro y avalúo.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $800,000 está 7.0 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $800,000 en Aguascalientes
El notario entera el impuesto con la escritura, pero el cálculo lo puedes verificar: $800,000 por 2.4% igual a $19,200.00, conforme al Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. Pide que en el presupuesto de cierre aparezca la base gravable usada, no solo el importe.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
Qué más se paga al comprar una casa de $800,000 en Aguascalientes
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Aguascalientes los honorarios se rigen por un arancel moderno, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $800,000 en Aguascalientes, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Aguascalientes: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI): $19,200.00 sobre $800,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $800,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Para $800,000 en Aguascalientes la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 7.0 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $800,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 7.0 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $800 mil en Aguascalientes
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Aguascalientes la hace oponible frente a terceros. Para $800,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Un detalle de ámbito: municipio de Aguascalientes (capital). Para una casa fuera de Aguascalientes, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $800,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Aguascalientes: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Aguascalientes o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI): $19,200.00 sobre $800,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Aguascalientes: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $800 mil en Aguascalientes: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Aguascalientes, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $800,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $800,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Aguascalientes, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $800,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $800,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Aguascalientes.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Aguascalientes. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $800,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $800,000 en Aguascalientes?+
Son $19,200.00 de ISAI sobre $800,000 en Aguascalientes, según el Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $800,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $800,000 es 7.0 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Aguascalientes.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $800,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Aguascalientes: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $800,000, para saber si los $19,200.00 calculados aquí se sostienen.
¿Puedo comprar una casa de $800,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Aguascalientes. Si te ofrecen una casa de $800,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Aguascalientes?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de Aguascalientes (capital). Sobre $800,000 son $19,200.00. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Aguascalientes?+
Identificaciones, CURP y RFC de ambas partes, actas, la escritura antecedente, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. En Aguascalientes la notaría suele gestionar certificados y avalúo, pero el costo lo cubre el comprador y se suma al impuesto de $19,200.00.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $800,000 en Aguascalientes y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.