Compraventa de una casa de $800,000 en Baja California Sur: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $800,000 en La Paz causa $16,000.00 de ISAI, resultado de aplicar la tasa del 2% que fija el Artículo 38 de la Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur. Equivale a un 2% efectivo del precio. Por su valor, 7.0 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Baja California Sur, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $800,000 en La Paz | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $800,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur, Artículo 38 |
| Tasa aplicable | 2% | Municipio de La Paz (capital) |
| Impuesto a pagar | $16,000.00 | $800,000 × 2% = $16,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una casa de $800,000 está en el segmento de vivienda económica y media baja de la mayoría de las ciudades del país, y en La Paz eso tiene una consecuencia fiscal concreta: el impuesto de adquisición, $16,000.00, suele ser el gasto de cierre más grande después del enganche. También conviene preguntar en la tesorería si el inmueble califica para alguna reducción por vivienda de interés social, que esta página no modela.
En La Paz no hay tabla que leer: el ISAI es el 2% del valor, conforme al Artículo 38 de la Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur. Sobre $800,000 son $16,000.00. Lo que sí puede mover el resultado es el avalúo, si resulta mayor que el precio pactado.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $800,000 está 7.0 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $800,000 en La Paz
La fórmula es $800,000 × 2% = $16,000.00. La única discusión posible es la base: aunque pagues $800,000, si el avalúo o el catastro arrojan un valor mayor, el ISAI se calcula sobre ese valor mayor. Por eso conviene conocer el avalúo antes de cerrar el precio.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
Qué más se paga al comprar una casa de $800,000 en Baja California Sur
Además del ISAI, el comprador de una casa de $800,000 paga honorarios al notario (en Baja California Sur rigen bajo un arancel moderno), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Compara notarías con los mismos conceptos. El error típico es cotejar solo honorarios y descubrir el día de la firma que faltaban los derechos de registro o el avalúo. Con una operación de $800,000 en La Paz, ese descuido se mide en decenas de miles de pesos.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Baja California Sur: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $16,000.00 sobre $800,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $800,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
En la práctica se firman dos documentos. Primero el contrato privado, que fija $800,000 como precio, el anticipo, la fecha de escrituración y quién paga cada gasto. Después la escritura pública ante notario de Baja California Sur, que es el título que se inscribe en el registro público. El primero obliga; solo el segundo da seguridad frente a terceros (Art. 3007 CCF).
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $800,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 7.0 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $800 mil en Baja California Sur
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $800,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Baja California Sur coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Municipio de La Paz (capital). Si el inmueble está fuera de La Paz, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $800,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Baja California Sur: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de La Paz o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $16,000.00 sobre $800,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Baja California Sur: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $800 mil en Baja California Sur: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $800,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Baja California Sur debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $800,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Régimen ejidal. Un terreno ejidal sin dominio pleno no puede venderse a personas ajenas al núcleo agrario: la Ley Agraria solo permite enajenar derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido (Art. 80), y la propiedad privada plena se obtiene mediante el procedimiento de dominio pleno ante el Registro Agrario Nacional (Arts. 81 y 82). Si la casa de $800,000 en Baja California Sur está en tierra ejidal sin ese trámite, no hay escritura posible ni impuesto que pagar: hay un problema.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $800,000 en Baja California Sur?+
Son $16,000.00 de ISAI sobre $800,000 en La Paz, según el Artículo 38 de la Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $800,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $800,000 en La Paz la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $800,000 en Baja California Sur?+
Se cotizan con cada notaría. En Baja California Sur el régimen de honorarios es un arancel moderno, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el ISAI de $16,000.00 sobre $800,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $800,000 del precio?+
El impuesto se calcula sobre el avalúo, porque la base gravable es el valor más alto entre operación, catastro y avalúo. En Baja California Sur eso significa que $16,000.00 es el piso: con un avalúo superior a $800,000, el ISAI sube en proporción.
¿Puedo comprar una casa de $800,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Baja California Sur. Si te ofrecen una casa de $800,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Baja California Sur?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Municipio de La Paz (capital). Sobre $800,000 son $16,000.00. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda para el Municipio de La Paz, Baja California Sur, Artículo 38 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
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