Compraventa de una casa de $1,500,000 en Aguascalientes: ISAI, forma del contrato y costos 2026
El ISAI por una casa de $1,500,000 en Aguascalientes es de $36,000.00: $1,500,000 por 2.4%, conforme al Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. Es un 2.4% efectivo sobre el valor de la operación. Como $1,500,000 supera con mucho los $114,989.60 que marcan los Arts. 2317 y 2320 CCF, el contrato no puede quedarse en escrito privado: va a escritura pública. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Aguascalientes opera con un arancel moderno), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en Aguascalientes | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) | Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 |
| Tasa aplicable | 2.4% | Municipio de Aguascalientes (capital) |
| Impuesto a pagar | $36,000.00 | $1,500,000 × 2.4% = $36,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2.4% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en Aguascalientes entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del ISAI, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $36,000.00.
El cálculo en Aguascalientes es el más simple de los tres esquemas que existen en México: una tasa fija del 2.4% sobre la base gravable, sin tramos ni cuotas. $1,500,000 por 2.4% da $36,000.00, y ese número no cambia aunque la casa valga un peso más o un peso menos.
La ley también decide la forma del contrato. El Art. 2317 CCF permite el escrito privado ratificado ante notario, juez o registro solo cuando el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, que en 2026 son $114,989.60 (365 por $315.04); por encima, el Art. 2320 exige escritura pública. $1,500,000 multiplica ese umbral por 13, así que no hay alternativa a la notaría.
Cómo se calcula el ISAI sobre $1,500,000 en Aguascalientes
Dos pasos. Primero la base gravable: el valor más alto entre el precio de $1,500,000, el valor catastral y el avalúo pericial. Segundo, la tasa del 2.4% del Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026. Si el avalúo sale por encima del precio, el impuesto sube en la misma proporción; si sale por debajo, no baja, porque la autoridad toma el mayor.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el ISAI; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en Aguascalientes
El impuesto de $36,000.00 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Aguascalientes, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Aguascalientes: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI): $36,000.00 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $1,500,000 en Aguascalientes solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en Aguascalientes
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Aguascalientes la hace oponible frente a terceros. Para $1,500,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Un detalle de ámbito: municipio de Aguascalientes (capital). Para una casa fuera de Aguascalientes, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Aguascalientes: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Aguascalientes o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI): $36,000.00 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Aguascalientes: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en Aguascalientes: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $1,500,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Aguascalientes debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Comprueba que la posesión y la propiedad coincidan. Un vendedor que no habita el inmueble, un ocupante que dice ser arrendatario sin contrato o una sucesión sin adjudicar son señales de alerta en cualquier operación de $1,500,000. El arrendamiento vigente sobrevive a la venta (Art. 2409 CCF), así que si hay inquilino heredas su contrato y sus plazos.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Aguascalientes y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $1,500,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
RIVENZA atiende todo México en línea, por videollamada o por teléfono, así que da igual que la casa esté en Aguascalientes o en otro municipio de Aguascalientes. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, revisa el contrato privado, el certificado de libertad de gravamen y el avalúo antes de que entregues el anticipo de una operación de $1,500,000.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Aguascalientes. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $1,500,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en Aguascalientes?+
$36,000.00, conforme al Artículo 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, un 2.4% efectivo sobre $1,500,000. En Aguascalientes el impuesto se llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $1,500,000 es 13 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Aguascalientes.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $1,500,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Aguascalientes, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $1,500,000 y $36,000.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $1,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Aguascalientes, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $1,500,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $1,500,000 en Aguascalientes?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Aguascalientes se rigen por un arancel moderno y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $36,000.00.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $1,500,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Aguascalientes: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $1,500,000, para saber si los $36,000.00 calculados aquí se sostienen.
¿Puedo comprar una casa de $1,500,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Aguascalientes. Si te ofrecen una casa de $1,500,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
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Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 31 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en Aguascalientes y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.