Compraventa de una casa de $800,000 en Nayarit: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Una compraventa de $800,000 en Nayarit paga $16,000.00 de impuesto de adquisición, que es el 2% del valor según el Artículo 40 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit. La carga efectiva es del 2%. Y la forma no es opcional: una casa de $800,000 excede 7.0 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. El impuesto es la parte previsible; honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales se cotizan aparte y aquí no se estiman.
| Concepto | Casa de $800,000 en Tepic | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $800,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit, Artículo 40 |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Tepic) |
| Impuesto a pagar | $16,000.00 | $800,000 × 2% = $16,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una casa de $800,000 está en el segmento de vivienda económica y media baja de la mayoría de las ciudades del país, y en Tepic eso tiene una consecuencia fiscal concreta: el impuesto de adquisición, $16,000.00, suele ser el gasto de cierre más grande después del enganche. También conviene preguntar en la tesorería si el inmueble califica para alguna reducción por vivienda de interés social, que esta página no modela.
En Tepic no hay tabla que leer: el ISAI es el 2% del valor, conforme al Artículo 40 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit. Sobre $800,000 son $16,000.00. Lo que sí puede mover el resultado es el avalúo, si resulta mayor que el precio pactado.
Con $800,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 7.0 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Nayarit.
Cómo se calcula el ISAI sobre $800,000 en Tepic
Dos pasos. Primero la base gravable: el valor más alto entre el precio de $800,000, el valor catastral y el avalúo pericial. Segundo, la tasa del 2% del Artículo 40 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit. Si el avalúo sale por encima del precio, el impuesto sube en la misma proporción; si sale por debajo, no baja, porque la autoridad toma el mayor.
No se consideran tasas cero, reducciones por vivienda de interés social ni tratamientos especiales de herencias y donaciones. Si la compra de $800,000 encaja en alguno de esos supuestos en Nayarit, pregunta en la tesorería antes de firmar: el ahorro puede ser considerable y se pierde si no se solicita a tiempo.
Qué más se paga al comprar una casa de $800,000 en Nayarit
Hay cinco renglones más en el cierre y ninguno tiene cifra en esta página, a propósito: honorarios notariales, derechos de registro, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Nayarit los honorarios se rigen por un arancel sin publicación accesible, así que pide el presupuesto desglosado y compáralo con el tabulador cuando exista.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Nayarit: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $16,000.00 sobre $800,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $800,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $800,000 en Tepic solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $800,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 7.0 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $800 mil en Nayarit
Siete pasos y ningún atajo. El contrato privado abre la operación, los certificados y el avalúo la hacen segura, la escritura la formaliza y la inscripción en el registro público de Nayarit la hace oponible frente a terceros. Para $800,000, cada uno de esos pasos protege una cantidad que no se recupera fácil.
Todos los municipios del estado (incluye Tepic). Si el inmueble está fuera de Tepic, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $800,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Nayarit: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Tepic o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles: $16,000.00 sobre $800,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Nayarit: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $800 mil en Nayarit: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $800,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Nayarit debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $800,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Tepic y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $800,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $800,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Nayarit.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Nayarit, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $800,000 en Nayarit?+
Son $16,000.00 de ISAI sobre $800,000 en Tepic, según el Artículo 40 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $800,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $800,000 en Tepic la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $800,000 en Nayarit?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Nayarit se rigen por un arancel sin publicación accesible y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $16,000.00.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $800,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Tepic: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $800,000, para saber si los $16,000.00 calculados aquí se sostienen.
¿Puedo comprar una casa de $800,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Nayarit. Si te ofrecen una casa de $800,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Nayarit?+
Lo paga quien adquiere. En Tepic el ISAI sobre una casa de $800,000 es de $16,000.00 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Nayarit, Artículo 40 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $800,000 en Nayarit y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.