Compraventa de una casa de $800,000 en Jalisco: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $800,000 en Guadalajara causa $20,486.80 de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: el valor cae en el tramo 3 de la tarifa del Artículo 28 de la Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, con cuota fija de $19,842.66 más 2.7% sobre el excedente. Equivale a un 2.56% efectivo del precio. Por su valor, 7.0 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Jalisco, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $800,000 en Guadalajara | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $800,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales | Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 28 |
| Tramo de la tarifa | tramo 3 de 11: de $776,142.91 a $1,053,400.41 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $19,842.66 | Municipio de Guadalajara (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 2.7% | excedente de $23,857.09 |
| Impuesto a pagar | $20,486.80 | cuota fija de $19,842.66 más 2.7% sobre el excedente de $23,857.09 = $20,486.80 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2.56% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una casa de $800,000 está en el segmento de vivienda económica y media baja de la mayoría de las ciudades del país, y en Guadalajara eso tiene una consecuencia fiscal concreta: el impuesto de adquisición, $20,486.80, suele ser el gasto de cierre más grande después del enganche. También conviene preguntar en la tesorería si el inmueble califica para alguna reducción por vivienda de interés social, que esta página no modela.
Al ser progresivo el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de Jalisco, el porcentaje efectivo (2.56%) es menor que la tasa marginal del tramo (2.7%). Sobre $800,000 la cuenta del Artículo 28 de la Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026 da $20,486.80, y subir de tramo solo encarece la porción del valor que rebasa el límite.
Forma del contrato: escritura pública. El Art. 2320 CCF la exige cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026, y $800,000 equivale a 7.0 veces esa cifra. El escrito privado del Art. 2317 queda reservado a inmuebles de muy bajo valor, no a esta operación en Guadalajara.
Cómo se calcula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sobre $800,000 en Guadalajara
Verifica el tramo antes que el importe. En la tarifa de 11 rangos de Guadalajara, $800,000 pertenece al tramo 3; su cuota fija es $19,842.66 y su tasa marginal 2.7%. Sumadas ambas partes dan $20,486.80, un 2.56% efectivo sobre el valor.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $800,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $337,050.00 | $0.00 | 2.5% | no |
| $337,050.01 | $776,142.90 | $8,426.25 | 2.6% | no |
| $776,142.91 | $1,053,400.41 | $19,842.66 | 2.7% | sí, este tramo |
| $1,053,400.42 | $1,325,856.37 | $27,328.62 | 2.8% | no |
| $1,325,856.38 | $1,668,739.75 | $34,957.38 | 2.9% | no |
| $1,668,739.76 | $2,188,818.99 | $44,901.00 | 3% | no |
| $2,188,819.00 | $3,146,685.51 | $60,503.38 | 3.1% | no |
| $3,146,685.52 | $4,944,269.46 | $90,197.24 | 3.2% | no |
| $4,944,269.47 | $9,858,156.01 | $147,719.93 | 3.3% | no |
| $9,858,156.02 | $42,976,151.21 | $309,878.18 | 3.4% | no |
| $42,976,151.22 | en adelante | $1,435,890.02 | 3.5% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $800,000 en Jalisco
Además del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el comprador de una casa de $800,000 paga honorarios al notario (en Jalisco rigen bajo un arancel moderno), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Jalisco: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: $20,486.80 sobre $800,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $800,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $800,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
Para $800,000 en Guadalajara la respuesta es escritura pública, sin excepción: el valor es 7.0 veces el umbral. El contrato privado que suele firmarse antes es una promesa de venta o un contrato preparatorio, útil para fijar precio, anticipo, plazo de firma y penas por incumplimiento, pero no transmite la propiedad frente a terceros ni se inscribe.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $800,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 7.0 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $800 mil en Jalisco
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $800,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Jalisco coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: municipio de Guadalajara (capital). Para una casa fuera de Guadalajara, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $800,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Jalisco: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Guadalajara o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: $20,486.80 sobre $800,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Jalisco: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $800 mil en Jalisco: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Jalisco, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $800,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $800,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Jalisco, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $800,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $800,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Jalisco antes de firmar.
El servicio es con precio cerrado por adelantado: redacción del contrato privado, revisión de certificados y avalúo, y acompañamiento hasta la firma e inscripción en Jalisco. Empieza con un mensaje de WhatsApp a Angélica contando en qué punto va la compra de $800,000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $800,000 en Jalisco?+
$20,486.80, conforme al Artículo 28 de la Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, un 2.56% efectivo sobre $800,000. En Jalisco el impuesto se llama Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $800,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $800,000 en Guadalajara la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $800,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $800,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Jalisco la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $800,000 tiene hipoteca o embargo?+
Con el certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Jalisco, que muestra titular, hipotecas, embargos y anotaciones. Pídelo con fecha reciente y verifica de nuevo el día de la firma: por $800,000 no conviene confiar en un certificado de hace meses. Un gravamen inscrito sigue al inmueble aunque cambie de dueño.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $800,000 en Jalisco?+
Se cotizan con cada notaría. En Jalisco el régimen de honorarios es un arancel moderno, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de $20,486.80 sobre $800,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $800,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Guadalajara: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $800,000, para saber si los $20,486.80 calculados aquí se sostienen.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 28 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $800,000 en Jalisco y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.