Compraventa de una casa de $800,000 en Hidalgo: ISAI, forma del contrato y costos 2026
El impuesto de traslado de dominio por una casa de $800,000 en Pachuca de Soto es de $16,000.00: $800,000 por 2%, conforme al Artículo 32 de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo. La carga efectiva es del 2%. Y la forma no es opcional: una casa de $800,000 excede 7.0 veces el límite de $114,989.60 del Art. 2320 CCF, así que la compraventa se formaliza en escritura pública. Faltan por sumar los honorarios del notario, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los derechos del registro público de Hidalgo, que esta página no cuantifica porque dependen de cada notaría y del arancel local.
| Concepto | Casa de $800,000 en Pachuca de Soto | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $800,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre traslación de dominio y otras operaciones con bienes inmuebles | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo, Artículo 32 |
| Tasa aplicable | 2% | Todos los municipios del estado (incluye Pachuca) |
| Impuesto a pagar | $16,000.00 | $800,000 × 2% = $16,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Una casa de $800,000 está en el segmento de vivienda económica y media baja de la mayoría de las ciudades del país, y en Pachuca de Soto eso tiene una consecuencia fiscal concreta: el impuesto de adquisición, $16,000.00, suele ser el gasto de cierre más grande después del enganche. También conviene preguntar en la tesorería si el inmueble califica para alguna reducción por vivienda de interés social, que esta página no modela.
En Pachuca de Soto no hay tabla que leer: el impuesto de traslado de dominio es el 2% del valor, conforme al Artículo 32 de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo. Sobre $800,000 son $16,000.00. Lo que sí puede mover el resultado es el avalúo, si resulta mayor que el precio pactado.
Con $800,000 no cabe el contrato privado como título definitivo. El umbral del Art. 2320 CCF es de 365 salarios mínimos, $114,989.60 en 2026, y este inmueble lo supera 7.0 veces. El contrato privado sirve como paso previo para fijar precio y condiciones, pero la transmisión se otorga en escritura pública y se inscribe en el registro público de Hidalgo.
Cómo se calcula el impuesto de traslado de dominio sobre $800,000 en Pachuca de Soto
Dos pasos. Primero la base gravable: el valor más alto entre el precio de $800,000, el valor catastral y el avalúo pericial. Segundo, la tasa del 2% del Artículo 32 de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo. Si el avalúo sale por encima del precio, el impuesto sube en la misma proporción; si sale por debajo, no baja, porque la autoridad toma el mayor.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Pachuca de Soto, no ante el notario, y que esta página no modela.
Qué más se paga al comprar una casa de $800,000 en Hidalgo
El impuesto de $16,000.00 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Hidalgo, que opera con un arancel sin publicación accesible: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $800,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Hidalgo: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre traslación de dominio y otras operaciones con bienes inmuebles: $16,000.00 sobre $800,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $800,000
El Código Civil Federal distingue dos formas según el valor de avalúo. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04), contrato privado ratificado (Art. 2317 CCF). Más allá, escritura pública ante notario (Art. 2320 CCF). El contrato de compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2249), pero sin la forma legal no se puede inscribir ni oponer a terceros.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $800,000 en Pachuca de Soto solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $800,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 7.0 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $800 mil en Hidalgo
La secuencia en Hidalgo es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $800,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Todos los municipios del estado (incluye Pachuca). Si el inmueble está fuera de Pachuca de Soto, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $800,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Hidalgo: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Pachuca de Soto o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre traslación de dominio y otras operaciones con bienes inmuebles: $16,000.00 sobre $800,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Hidalgo: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $800 mil en Hidalgo: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Lo primero que se revisa es el folio registral. En Hidalgo, el certificado de libertad de gravamen dice quién es el titular y si hay hipotecas, embargos, anotaciones de demanda o limitaciones de dominio. Cualquier anotación debe cancelarse antes de pagar $800,000, o pactarse por escrito que se cancela con parte del precio en la propia notaría.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $800,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Pachuca de Soto y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $800,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $800,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Hidalgo antes de firmar.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $800,000 en Hidalgo?+
Son $16,000.00 de impuesto de traslado de dominio sobre $800,000 en Pachuca de Soto, según el Artículo 32 de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo. La base puede subir si el avalúo o el valor catastral resultan mayores que el precio, porque la autoridad toma el más alto de los tres.
¿Una casa de $800,000 se puede comprar con contrato privado?+
El contrato privado solo basta hasta $114,989.60 de valor de avalúo (Art. 2317 CCF). Para $800,000 en Pachuca de Soto la ley manda escritura pública (Art. 2320 CCF). Puedes firmar un contrato privado antes para asegurar precio y fecha, pero sin escritura inscrita no eres propietario frente a terceros.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $800,000 en Hidalgo?+
Se cotizan con cada notaría. En Hidalgo el régimen de honorarios es un arancel sin publicación accesible, y los derechos de inscripción los publica la ley de ingresos del estado. Compara presupuestos con los mismos conceptos y verifica que incluyan la inscripción registral; el impuesto de traslado de dominio de $16,000.00 sobre $800,000 no cambia entre notarías.
¿Qué pasa si el avalúo sale mayor que los $800,000 del precio?+
Paga sobre el avalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto en Pachuca de Soto: la autoridad toma siempre el mayor de los tres valores. Por eso conviene pedir el avalúo antes de cerrar el precio de $800,000, para saber si los $16,000.00 calculados aquí se sostienen.
¿Puedo comprar una casa de $800,000 en terreno ejidal?+
Solo si el terreno ya obtuvo dominio pleno y está inscrito en el registro público de la propiedad de Hidalgo; de lo contrario, los $800,000 corren peligro. Mientras siga siendo parcela ejidal, la Ley Agraria restringe la venta a ejidatarios y avecindados del mismo núcleo (Art. 80) y no hay escritura posible. Pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no del Registro Agrario Nacional.
¿Quién paga el impuesto de traslado de dominio en una compraventa en Hidalgo?+
El comprador, como adquirente, y el notario lo retiene y entera. Todos los municipios del estado (incluye Pachuca). Sobre $800,000 son $16,000.00. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo, Artículo 32 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $800,000 en Hidalgo y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.