Compraventa de una casa de $1,500,000 en Jalisco: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Sobre $1,500,000, Guadalajara cobra $40,007.54 de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales conforme al Artículo 28 de la Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, cuya tarifa tiene 11 tramos y sitúa este valor en el tramo 5. Equivale a un 2.67% efectivo del precio. Por su valor, 13 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Jalisco opera con un arancel moderno), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $1,500,000 en Guadalajara | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $1,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales | Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 28 |
| Tramo de la tarifa | tramo 5 de 11: de $1,325,856.38 a $1,668,739.75 | tarifa progresiva: cuota fija más tasa sobre el excedente |
| Cuota fija del tramo | $34,957.38 | Municipio de Guadalajara (capital) |
| Tasa sobre el excedente | 2.9% | excedente de $174,143.62 |
| Impuesto a pagar | $40,007.54 | cuota fija de $34,957.38 más 2.9% sobre el excedente de $174,143.62 = $40,007.54 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 2.67% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
Con $1,500,000, el comprador en Guadalajara entra en el rango de vivienda media, donde el crédito hipotecario es habitual y el banco exige avalúo propio. Ese avalúo no solo fija el crédito: también puede fijar la base del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, porque la autoridad toma el valor más alto entre operación, catastral y avalúo. Con la tasa vigente, el impuesto es de $40,007.54.
La tarifa de Guadalajara funciona como el ISR: cuota fija por tramo más un porcentaje sobre lo que excede su límite inferior. Para $1,500,000 el tramo aplicable es el 5 de 11, con cuota de $34,957.38 y tasa marginal del 2.9%; el resultado es $40,007.54, un 2.67% efectivo.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $1,500,000 está 13 veces por encima.
Cómo se calcula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sobre $1,500,000 en Guadalajara
La cuenta completa es cuota fija de $34,957.38 más 2.9% sobre el excedente de $174,143.62 = $40,007.54. Como la tarifa es marginal, un avalúo ligeramente mayor que $1,500,000 solo encarece la porción que rebasa el límite del tramo, no toda la operación. La tabla íntegra está abajo, con el tramo aplicable señalado.
El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto federal distinto y no forma parte de este cálculo; el notario también lo determina y lo retiene. El comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales; el vendedor, en su caso, el ISR. Conviene dejar eso claro en el contrato privado para evitar discusiones el día de la firma.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Tasa sobre el excedente | ¿Aplica a $1,500,000? |
|---|---|---|---|---|
| $0.01 | $337,050.00 | $0.00 | 2.5% | no |
| $337,050.01 | $776,142.90 | $8,426.25 | 2.6% | no |
| $776,142.91 | $1,053,400.41 | $19,842.66 | 2.7% | no |
| $1,053,400.42 | $1,325,856.37 | $27,328.62 | 2.8% | no |
| $1,325,856.38 | $1,668,739.75 | $34,957.38 | 2.9% | sí, este tramo |
| $1,668,739.76 | $2,188,818.99 | $44,901.00 | 3% | no |
| $2,188,819.00 | $3,146,685.51 | $60,503.38 | 3.1% | no |
| $3,146,685.52 | $4,944,269.46 | $90,197.24 | 3.2% | no |
| $4,944,269.47 | $9,858,156.01 | $147,719.93 | 3.3% | no |
| $9,858,156.02 | $42,976,151.21 | $309,878.18 | 3.4% | no |
| $42,976,151.22 | en adelante | $1,435,890.02 | 3.5% | no |
Qué más se paga al comprar una casa de $1,500,000 en Jalisco
El impuesto de $40,007.54 es el único concepto que esta página cuantifica, porque sale de la ley. Los demás dependen de la notaría y del arancel de Jalisco, que opera con un arancel moderno: honorarios notariales más IVA, derechos de inscripción en el registro público de la propiedad, avalúo con perito autorizado, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
Quién paga qué es negociable salvo el impuesto, que la ley atribuye al adquirente. Por costumbre, el comprador cubre honorarios, avalúo y registro; el vendedor, su ISR y la cancelación de hipoteca si la hay. Escríbelo en el contrato privado para que no se discuta en la notaría.
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Jalisco: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: $40,007.54 sobre $1,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $1,500,000
Forma y validez son cosas distintas. La venta de $1,500,000 queda perfecta cuando comprador y vendedor acuerdan cosa y precio (Art. 2249 CCF), y desde ese momento obliga a ambos. Lo que la forma determina es si el título puede inscribirse: el escrito privado del Art. 2317 solo sirve hasta $114,989.60; arriba de eso, el Art. 2320 exige escritura pública.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $1,500,000 en Guadalajara solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $1,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 13 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $1.5 millones en Jalisco
El orden importa. Nadie debería entregar un anticipo por una casa de $1,500,000 sin haber visto el certificado de libertad de gravamen, y nadie debería firmar escritura sin avalúo y constancias de no adeudo. El notario de Jalisco coordina los documentos, pero el comprador es quien decide cuándo paga.
Un detalle de ámbito: municipio de Guadalajara (capital). Para una casa fuera de Guadalajara, pide al notario el cálculo con la tasa del municipio correspondiente, no la de la capital.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $1,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Jalisco: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Guadalajara o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: $40,007.54 sobre $1,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Jalisco: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $1.5 millones en Jalisco: gravámenes, posesión y régimen ejidal
El riesgo más caro es comprar con gravamen. Si el certificado del registro público de Jalisco muestra una hipoteca, lo correcto es que el notario reciba el precio de $1,500,000, pague al acreedor, obtenga la carta de cancelación y escriture en el mismo acto. Pagar al vendedor y confiar en que él cancele es la receta de muchos juicios.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $1,500,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
El origen ejidal invalida el camino ordinario. Mientras una parcela no pase por el dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) y se inscriba en el registro público de la propiedad de Jalisco, no puede venderse a quien no sea ejidatario o avecindado (Art. 80). Antes de pagar $1,500,000, pide la escritura antecedente y verifica que el folio sea del registro público, no un certificado del Registro Agrario Nacional.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
No necesitas desplazarte: la sesión con Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, se hace por Meet o por teléfono desde donde estés. Sirve especialmente si el inmueble de $1,500,000 viene de una herencia, tiene copropietarios, arrastra adeudos o el vendedor no aparece como titular registral en Jalisco.
Mándale por WhatsApp a Angélica el contrato que te propusieron y el certificado del registro público de Jalisco, si ya lo tienes. Con eso detecta los problemas antes de la firma, que es cuando todavía se corrigen sin perder el anticipo. Precio cerrado por adelantado, sin horas facturadas de más.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $1,500,000 en Jalisco?+
$40,007.54, conforme al Artículo 28 de la Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, un 2.67% efectivo sobre $1,500,000. En Jalisco el impuesto se llama Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $1,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $1,500,000 es 13 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Jalisco.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Jalisco?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Jalisco y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de $40,007.54 sobre $1,500,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $1,500,000 en el registro público?+
La compraventa vale entre tú y el vendedor, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF). Un acreedor del vendedor podría embargar la casa de $1,500,000 o un segundo comprador inscribir antes. En Jalisco la inscripción es el último paso del cierre y nunca debe quedarse fuera del presupuesto.
¿Cómo sé si la casa de $1,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Jalisco. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $1,500,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro por una casa de $1,500,000 en Jalisco?+
Esta página no publica esas cifras porque no salen de la ley: los honorarios notariales de Jalisco se rigen por un arancel moderno y los derechos de registro los fija la ley de ingresos estatal de cada año. Pide el presupuesto desglosado a dos o tres notarías; lo único fijo es el impuesto de $40,007.54.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara, Jalisco, para el Ejercicio Fiscal 2026, Artículo 28 (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $1,500,000 en Jalisco y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.