Compraventa de una casa de $2,500,000 en Nuevo León: ISAI, forma del contrato y costos 2026
Comprar una casa de $2,500,000 en Monterrey causa $75,000.00 de ISAI, resultado de aplicar la tasa del 3% que fija el Artículo 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León. Equivale a un 3% efectivo del precio. Por su valor, 22 veces el umbral de $114,989.60 del Art. 2320 CCF (365 veces el salario mínimo), la venta debe otorgarse en escritura pública ante notario. A ese impuesto se suman honorarios notariales (Nuevo León opera con un arancel sin tabulador publicado), derechos de inscripción en el registro público, avalúo y certificados, cuyo monto cotiza la notaría.
| Concepto | Casa de $2,500,000 en Monterrey | Fundamento o detalle |
|---|---|---|
| Valor de la operación (base gravable) | $2,500,000 | el valor más alto entre el de operación, el catastral y el de avalúo |
| Impuesto local | Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles | Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Artículo 28 bis |
| Tasa aplicable | 3% | Todos los municipios del estado (incluye Monterrey) |
| Impuesto a pagar | $75,000.00 | $2,500,000 × 3% = $75,000.00 |
| Porcentaje efectivo sobre el valor | 3% | impuesto entre valor de la operación |
| Forma del contrato | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF: el valor excede $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) |
$2,500,000 compra, en Monterrey, una casa de tamaño medio o un departamento bien ubicado, y el impuesto de adquisición de $75,000.00 ya representa una suma que conviene tener apartada antes de firmar. En este nivel de precio la diferencia entre estados empieza a ser visible: la misma casa puede pagar el doble de impuesto a unos kilómetros de distancia.
Nuevo León aplica tasa única. El Artículo 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León fija el 3% y la operación es una multiplicación: $2,500,000 por 3% igual a $75,000.00. La única variable real es la base, que es el valor más alto entre precio, catastro y avalúo.
Hay un dato que muchos compradores desconocen: el Código Civil Federal fija un umbral de valor para la forma del contrato. Hasta $114,989.60 (365 veces el salario mínimo de $315.04) basta un escrito privado ratificado (Art. 2317); desde ahí, escritura pública (Art. 2320). Una casa de $2,500,000 está 22 veces por encima.
Cómo se calcula el ISAI sobre $2,500,000 en Monterrey
Dos pasos. Primero la base gravable: el valor más alto entre el precio de $2,500,000, el valor catastral y el avalúo pericial. Segundo, la tasa del 3% del Artículo 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León. Si el avalúo sale por encima del precio, el impuesto sube en la misma proporción; si sale por debajo, no baja, porque la autoridad toma el mayor.
Estos números suponen una compraventa ordinaria entre particulares. Vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos y programas de regularización pueden tener reducciones o exenciones que se acreditan ante la tesorería de Monterrey, no ante el notario, y que esta página no modela.
Qué más se paga al comprar una casa de $2,500,000 en Nuevo León
Además del ISAI, el comprador de una casa de $2,500,000 paga honorarios al notario (en Nuevo León rigen bajo un arancel sin tabulador publicado), los derechos del registro público por inscribir la escritura, el avalúo y los certificados registrales y de no adeudo. Ninguno de esos montos se publica aquí: se cotizan por escrito con la notaría antes de firmar.
Pide el presupuesto de cierre completo y por escrito, con la base gravable de $2,500,000 indicada. Un presupuesto que omite la inscripción registral está incompleto: la escritura sin inscribir vale entre las partes, pero no frente a terceros (Art. 3007 CCF).
- Honorarios notariales más IVA: se cotizan con la notaría; sin cifra publicada aquí.
- Derechos de inscripción en el registro público de la propiedad de Nuevo León: según la ley de ingresos estatal vigente.
- Avalúo con perito autorizado: fija, junto con el catastro y el precio, la base gravable del impuesto.
- Certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: $75,000.00 sobre $2,500,000, la única cifra que sale de la ley.
Escritura pública o contrato privado: qué exige la ley para $2,500,000
La compraventa existe desde que las partes convienen cosa y precio (Arts. 2248 y 2249 CCF), pero cuando recae sobre un inmueble la ley exige forma (Art. 2316). El Art. 2317 admite el escrito privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario, juez o registro público si el valor de avalúo no excede 365 veces el salario mínimo general, $114,989.60 en 2026. El Art. 2320 manda escritura pública por encima de ese monto.
Si alguien te ofrece cerrar una casa de $2,500,000 en Monterrey solo con contrato privado y entrega de posesión, estás comprando un problema. Ese documento no se inscribe, no corta los embargos futuros contra el vendedor y obliga después a un juicio para obtener la escritura. El Art. 2320 CCF exige escritura pública para este valor y es, además, lo que te protege.
| Valor de avalúo | Forma exigida | Fundamento | Casa de $2,500,000 |
|---|---|---|---|
| hasta $114,989.60 (365 × $315.04) | escrito privado ante dos testigos, ratificado ante notario, juez o registro público | Art. 2317 CCF | no aplica |
| más de $114,989.60 | escritura pública ante notario | Art. 2320 CCF | sí: 22 veces el umbral |
Pasos y documentos para comprar una casa de $2.5 millones en Nuevo León
La secuencia en Nuevo León es la misma que en el resto del país: contrato privado, certificados, avalúo, firma e inscripción. Lo que cambia con una operación de $2,500,000 es el tamaño del anticipo en juego, así que cada documento debe estar en la mano antes de soltar dinero.
Todos los municipios del estado (incluye Monterrey). Si el inmueble está fuera de Monterrey, confirma la tasa con la tesorería del municipio donde se ubica: cada ayuntamiento puede fijar la suya en su ley de ingresos.
- Contrato privado o promesa de venta: precio de $2,500,000, anticipo, fecha de firma, reparto de gastos y pena por incumplimiento (sin exceder la obligación principal, Art. 1843 CCF).
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Nuevo León: confirma titular registral, hipotecas y embargos.
- Avalúo con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el precio, la base gravable del impuesto.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Monterrey o del que corresponda al inmueble.
- Identificaciones oficiales, CURP, RFC, actas de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio con régimen patrimonial de ambas partes; escritura anterior del inmueble.
- Firma de la escritura pública ante notario y pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles: $75,000.00 sobre $2,500,000.
- Inscripción en el registro público de la propiedad de Nuevo León: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Riesgos a revisar antes de pagar $2.5 millones en Nuevo León: gravámenes, posesión y régimen ejidal
Gravámenes. Una hipoteca o un embargo inscritos siguen al inmueble, no al vendedor: si compras una casa de $2,500,000 con hipoteca viva, el acreedor puede ejecutarla contigo adentro. El certificado de libertad de gravamen del registro público de Nuevo León debe pedirse con fecha reciente y volver a revisarse el día de la firma, porque entre uno y otro momento puede inscribirse algo nuevo.
Posesión. Quien aparece en el registro debe ser quien vende, y quien ocupa la casa debe ser el vendedor o alguien con un título conocido. Si hay un inquilino, el arrendamiento subsiste con el nuevo dueño en los términos del contrato (Art. 2409 CCF); si hay un ocupante sin título, la casa de $2,500,000 viene con un juicio de desocupación incluido. Visita el inmueble y pregunta quién vive ahí.
Pregunta siempre si el terreno fue ejidal. En las periferias de Monterrey y de muchas ciudades, hay fraccionamientos levantados sobre parcelas que nunca obtuvieron dominio pleno. El título se llama certificado parcelario, no escritura, y la venta a terceros está restringida por el Art. 80 de la Ley Agraria. Una casa de $2,500,000 con ese origen necesita regularización antes de poder escriturarse.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La revisión previa de una compra de $2,500,000 se hace en línea y cubre lo que después cuesta más corregir: titularidad, gravámenes, posesión, origen del terreno y el reparto de gastos en el contrato privado. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA, 34 años de experiencia jurídica, te dice qué exigir al vendedor y al notario de Nuevo León antes de firmar.
Gestionamos la revisión completa del expediente y la redacción o corrección del contrato privado, con precio cerrado por adelantado y sin sorpresas al final. Escríbele por WhatsApp a Angélica con lo que ya tengas de la operación en Monterrey: ella revisa y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ISAI se paga por una casa de $2,500,000 en Nuevo León?+
$75,000.00, conforme al Artículo 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, un 3% efectivo sobre $2,500,000. En Nuevo León el impuesto se llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles y lo entera el notario junto con la escritura. No incluye honorarios, avalúo ni registro.
¿Una casa de $2,500,000 se puede comprar con contrato privado?+
No como título definitivo. El Art. 2320 CCF exige escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo ($114,989.60 en 2026), y $2,500,000 es 22 veces esa cantidad. El contrato privado sirve como promesa de venta previa, pero la transmisión se otorga ante notario y se inscribe en el registro público de Nuevo León.
¿Puedo comprar una casa de $2,500,000 en terreno ejidal?+
No sin regularización previa. Una parcela ejidal sin dominio pleno (Arts. 81 y 82 de la Ley Agraria) no se puede vender a terceros ajenos al ejido ni escriturar ante notario de Nuevo León. Si te ofrecen una casa de $2,500,000 con certificado parcelario en vez de escritura, el precio debe reflejar que falta todo el procedimiento agrario.
¿Quién paga el ISAI en una compraventa en Nuevo León?+
Lo paga quien adquiere. En Monterrey el ISAI sobre una casa de $2,500,000 es de $75,000.00 y se cubre al firmar la escritura. Honorarios, avalúo y registro también suelen correr por cuenta del comprador, salvo pacto distinto en el contrato privado.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Nuevo León?+
Del comprador y del vendedor: identificación oficial, CURP, RFC, actas de nacimiento y, si aplica, de matrimonio con régimen patrimonial. Del inmueble: escritura anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen del registro público de Nuevo León y constancias de no adeudo de predial y agua. Con eso el notario calcula el ISAI de $75,000.00 sobre $2,500,000.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura de la casa de $2,500,000 en el registro público?+
Quedas expuesto: sin inscripción el inmueble sigue apareciendo a nombre del vendedor en el registro público de Nuevo León, con riesgo de embargos y dobles ventas. Después de pagar $2,500,000 y $75,000.00 de impuesto, verifica que la escritura quede inscrita y pide la constancia.
¿Cómo sé si la casa de $2,500,000 tiene hipoteca o embargo?+
Lo dice el folio real del registro público de Nuevo León. El notario lo solicita, pero el comprador de una casa de $2,500,000 debe leerlo: si aparece una hipoteca, el precio debe aplicarse primero a cancelarla en la propia notaría, con carta del acreedor, antes de escriturar.
Sigue leyendo
Fuentes
- Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Artículo 28 bis (consultado el 2026-10-14)
- Código Civil Federal (Arts. 2248, 2249, 2316, 2317, 2320, 2409 y 3007) (consultado el 2026-10-14)
- CONASAMI, salario mínimo general 2026 ($315.04 diarios) (consultado el 2026-10-14)
- Ley Agraria (Arts. 80 a 82, enajenación de derechos parcelarios y dominio pleno) (consultado el 2026-10-14)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-10-14)
Cuéntanos tu caso y te decimos qué procede
La Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica, revisa personalmente lo que nos escribas sobre la compraventa de una casa de $2,500,000 en Nuevo León y te dice qué procede y en qué plazo. El mensaje llega con la página desde la que escribes, así que no tienes que explicar de dónde vienes.