Checklist para comprar casa, departamento o terreno
La compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio (Art. 2248 del Código Civil Federal), pero lo que te protege es revisar antes de pagar: escritura, gravámenes, adeudos y régimen del vendedor. Describe tu operación y obtén la lista de verificación con los riesgos de tu caso.
12 puntos críticos sin resolver. No entregues dinero hasta cerrarlos.
Los fraudes más comunes son vender con escritura falsa, vender sin el cónyuge o vender un inmueble embargado. Las tres se detectan con el certificado de libertad de gravamen reciente, la identificación cotejada con la escritura y el acta de matrimonio.
Arts. 194 y 3007 CCF
El apartado verbal no obliga a nadie a escriturar. La promesa de compraventa debe constar por escrito, con los elementos del contrato definitivo y un plazo; fuera de eso, recuperar el dinero exige un juicio.
Arts. 2243 a 2247 CCF
Importante
Los resultados son estimados y pueden variar según cada caso. Si el tuyo tiene matices, la abogada titular puede revisarlo a fondo.
Lista de verificación orientativa con base en el Código Civil Federal (Arts. 2243 a 2248, 2317, 2320 y 3005), la Ley Agraria y la Ley Federal de Protección al Consumidor. La compraventa de inmuebles se rige por el código civil y las leyes fiscales de la entidad donde está el inmueble, así que los documentos y el impuesto de adquisición cambian por estado y municipio. No sustituye la revisión de la notaría ni una asesoría legal.
Estima el impuesto de adquisición de tu estado antes de firmar.
Impuesto, aranceles notariales y pasos para escriturar en tu entidad.
Promesa, contrato definitivo, vicios ocultos y obligaciones de cada parte.
Precio cerrado por adelantado. Revisamos antecedentes, promesa y contrato.
Más recursos: derecho civil en RIVENZA, poder notarial para comprar o vender, arrendamiento y cobranza.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos debo revisar antes de comprar una casa?+
La escritura con datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el certificado de libertad de gravámenes, las boletas de predial y agua sin adeudo, la identificación y el estado civil del vendedor, y el uso de suelo o la constancia de alineamiento y número oficial. La inscripción registral es la que da efectos frente a terceros (Arts. 3005 y 3007 del Código Civil Federal).
¿Qué es el certificado de libertad de gravámenes?+
Es la constancia que expide el Registro Público de la Propiedad sobre si el inmueble tiene hipoteca, embargo, anotación de demanda u otra limitación inscrita. Pídelo actualizado antes de pagar el anticipo y vuelve a pedirlo antes de la firma, porque un embargo inscrito entre ambas fechas te afecta como comprador.
¿Necesito el consentimiento del cónyuge del vendedor?+
Si el vendedor está casado por sociedad conyugal y el inmueble es un bien común, sí: el dominio de esos bienes reside en ambos cónyuges (Art. 194 del Código Civil Federal), así que los dos deben firmar la venta. Pide el acta de matrimonio del vendedor para saber su régimen antes de dar dinero.
¿Es seguro firmar un contrato de promesa y dar anticipo?+
La promesa es válida si consta por escrito, contiene los elementos del contrato definitivo y se limita a cierto tiempo (Arts. 2243 a 2247 del Código Civil Federal). Antes de dar anticipo, revisa la escritura y el certificado de gravámenes, fija fecha de firma ante notario, la forma de devolver el anticipo y una pena convencional que no exceda la obligación principal (Art. 1843 CCF).
¿Puedo comprar un terreno ejidal?+
Una parcela ejidal solo puede venderse a ejidatarios o avecindados del mismo núcleo (Art. 80 de la Ley Agraria). Para que cualquier persona la compre, primero debe adoptarse el dominio pleno (Art. 81) e inscribirse el título en el Registro Público de la Propiedad (Art. 82). El checklist agrega estos pasos cuando eliges ese origen.
¿Qué cambia si compro a una desarrolladora?+
Las desarrolladoras usan contratos de adhesión que deben registrarse ante PROFECO y tienen la obligación de informarte sobre el inmueble, las licencias y los permisos (Arts. 73, 73 Bis y 73 Ter de la Ley Federal de Protección al Consumidor). Pide la licencia de construcción, el régimen de propiedad en condominio y el contrato registrado antes de apartar.
¿Cuándo es obligatoria la escritura pública?+
Los Arts. 2317 y 2320 del Código Civil Federal exigen escritura pública cuando el valor de avalúo excede 365 veces el salario mínimo general diario, y varios notarios aplican la UMA tras la desindexación. En la práctica, casi toda compraventa de casa o departamento se escritura ante notario, que además calcula el impuesto de adquisición de tu estado.