Escriturar en Sinaloa: impuesto, notario y costos en 2026
La tasa del ISAI aplicable en Culiacán Rosales es 2% del valor del inmueble y está en el Artículo 45 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa. En números: $30,000.00 por una casa de $1,500,000 y $60,000.00 por una de $3,000,000. A ese impuesto se suman los honorarios del notario, que en Sinaloa operan bajo un arancel sin publicación accesible, más avalúo, certificados y derechos de inscripción en el registro público.
| Valor del inmueble | Cómo se calcula | Impuesto |
|---|---|---|
| $1,500,000 | $1,500,000 × 2% = $30,000.00 | $30,000.00 |
| $3,000,000 | $3,000,000 × 2% = $60,000.00 | $60,000.00 |
En Sinaloa el impuesto que grava la compra de un inmueble es el ISAI, con tasa fija del 2%. Junto con los honorarios notariales y los derechos de registro, forma el bloque de gastos que el comprador debe tener listo el día de la firma.
Los números: $30,000.00 por una casa de $1,500,000 y $60,000.00 por una de $3,000,000. Ojo con la base: la autoridad toma el mayor entre valor de operación, catastral y de avalúo, y sobre ese aplica el 2%.
Una escrituración completa incluye impuesto local, honorarios notariales, avalúo, certificados registrales y de no adeudo, y derechos de inscripción. El régimen de honorarios de Sinaloa es un arancel sin publicación accesible; con esa referencia sabes si hay tabulador que revisar o si toca comparar cotizaciones.
Cómo se calcula el ISAI en Culiacán Rosales
El cálculo tiene dos pasos. Primero se determina la base gravable, que es el valor más alto entre el de la operación, el catastral y el del avalúo pericial. Después se aplica el 2% que fija el Artículo 45 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa. Por eso una compra por debajo del valor catastral no reduce el impuesto: la autoridad toma siempre el mayor.
Hay exenciones y reducciones que esta guía no modela: vivienda de interés social, adquisiciones por herencia o donación entre familiares directos, programas de regularización y primeras adquisiciones. Cada una tiene requisitos propios y se acredita ante la tesorería, no ante el notario, así que conviene preguntarlas antes de la firma.
Honorarios notariales y gastos de cierre en Sinaloa
El notario cobra honorarios aparte del impuesto, y la referencia en Sinaloa es un arancel sin publicación accesible. Como no hay publicación verificada, lo prudente es solicitar el desglose completo por escrito.
Antes de decidir notaría, pon los presupuestos lado a lado con los mismos conceptos: impuesto, honorarios con IVA, avalúo, certificados, constancias de no adeudo y derechos registrales. Sin la inscripción en el registro público, la escritura no surte efectos frente a terceros, así que ese renglón nunca se omite.
Pasos para escriturar en Sinaloa
Para sinaloenses la ruta es la misma en todo el estado: avalúo, certificados, constancias de no adeudo, firma e inscripción. La firma es el momento visible, pero el paso decisivo es la inscripción registral, porque sin ella el título no es oponible frente a terceros.
Ten presente el ámbito de aplicación. Todos los municipios del estado (incluye Culiacán). Al ser municipal, conviene confirmar la tasa del ayuntamiento donde esté el inmueble y no dar por hecha la de la capital.
- Avalúo del inmueble con perito autorizado: define, junto con el valor catastral y el de operación, la base gravable del ISAI.
- Certificado de libertad de gravamen del registro público de la propiedad de Sinaloa: confirma que el inmueble no tiene hipotecas ni embargos.
- Constancias de no adeudo de predial y agua del municipio de Culiacán Rosales o del que corresponda al inmueble.
- Firma de la escritura ante notario de Sinaloa, con identificaciones, actas y comprobantes de ambas partes.
- Pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles conforme al Artículo 45 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa: 2% según el esquema del estado.
- Inscripción de la escritura en el registro público de la propiedad: hasta ese momento el título no surte efectos frente a terceros.
Cómo te ayudamos desde RIVENZA, en línea
La asesoría es en línea y cubre todo el país, así que da igual si el inmueble está en Culiacán Rosales o en cualquier otro punto de Sinaloa. La Lic. Angélica Rivera revisa la documentación, detecta gravámenes y adeudos, y te dice qué exigir antes de entregar el dinero.
Gestionamos la revisión completa: contrato, avalúo, certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo y el cálculo del impuesto con la tasa vigente en tu municipio. Para empezar, escríbele por WhatsApp a la Lic. Angélica Rivera, abogada titular de RIVENZA con 34 años de experiencia jurídica: ella revisa lo que traes y te dice qué procede.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Sinaloa?+
Sobre una casa de $1,500,000 en Culiacán Rosales el impuesto local es $30,000.00, y sobre una de $3,000,000, $60,000.00. El total de la escrituración en Sinaloa incluye además honorarios del notario, avalúo, certificado de libertad de gravamen y derechos registrales.
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Sinaloa?+
Un terreno paga en Sinaloa el mismo ISAI que una casa: 2% sobre la base gravable. El costo extra aparece cuando el terreno es ejidal o carece de escritura previa, porque antes hay que regularizarlo.
¿Se puede escriturar un terreno sin escrituras previas?+
Hay que crear primero el antecedente. En Sinaloa eso puede lograrse por usucapión ante juez, por un programa municipal de regularización o, en terrenos ejidales, mediante el procedimiento agrario de dominio pleno. Después de eso, la escrituración sigue el camino normal.
¿Cuál es la base sobre la que se cobra el impuesto?+
No es el precio pactado sin más, sino el mayor entre ese precio, el catastral y el de avalúo. En Culiacán Rosales conviene pedir el avalúo antes de cerrar el trato, porque es el número que suele fijar la base gravable y, con ella, el importe del ISAI.
¿Qué pasa si no inscribo la escritura en el registro público?+
La compraventa es válida entre las partes, pero no surte efectos frente a terceros. En la práctica eso significa que otro acreedor o adquirente de buena fe puede inscribir antes y ganar la posición registral. Por eso la inscripción en el registro público de la propiedad de Sinaloa no es un trámite opcional.
¿Quién paga el ISAI al comprar una casa en Sinaloa?+
El impuesto lo cubre quien adquiere el inmueble. En Sinaloa se calcula conforme al Artículo 45 de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, y el notario lo retiene y entera. El vendedor, por su parte, puede causar ISR por la enajenación, que es un impuesto distinto y federal.
¿Qué documentos se necesitan para escriturar?+
Identificaciones, CURP y RFC de comprador y vendedor, actas de nacimiento y de matrimonio cuando aplique, más el expediente del inmueble: título anterior, avalúo, certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo. En Culiacán Rosales el notario suele encargarse de gestionar los certificados, pero el costo lo asume el comprador.
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Fuentes
- Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, Artículo 45 (consultado el 2026-09-02)
- Códigos fiscales, leyes de hacienda municipal y leyes de ingresos 2026 de la capital de cada entidad (publicaciones oficiales de congresos locales, consejerías jurídicas, periódicos oficiales y ayuntamientos); un documento oficial por estado, citado en fuente_url (consultado el 2026-09-02)
- CNFP, índice de aranceles notariales por estado (fuente secundaria) (consultado el 2026-09-02)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115 (hacienda municipal) (consultado el 2026-09-02)
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