Rentar a extranjeros en México: qué cambia
Rentar a un extranjero es un arrendamiento común. Cambian la identificación, la renta en pesos (Art. 2448-D CCF) y, si quiere comprar, la LIE.
Respuesta rápida: Rentar a un extranjero en México es un arrendamiento común (Art. 2398 del Código Civil Federal) y se rige por el código civil del estado donde está el inmueble. Lo que cambia es práctico: la identificación (pasaporte y documento migratorio), la renta en moneda nacional en vivienda (Art. 2448-D) o, si se pacta en divisas, su pago en pesos al tipo de cambio (Art. 8 de la Ley Monetaria), el idioma del contrato y la forma de asegurar el cobro si el inquilino sale del país. Las restricciones de la Ley de Inversión Extranjera (Arts. 10 y 10-A) se refieren a comprar, no a rentar, salvo contratos que en los hechos equivalgan a una adquisición.
Lo que cambia y lo que no
| Tema | ¿Cambia por ser extranjero? | Detalle |
|---|---|---|
| Validez del contrato | No | Contrato civil con las mismas reglas (Art. 2398 CCF) |
| Código aplicable | No | El código civil del estado donde está el inmueble |
| Identificación | Sí | Pasaporte y, en su caso, tarjeta de residente |
| Moneda de la renta | Sí, en la práctica | Vivienda en pesos (Art. 2448-D CCF); divisas pagaderas en pesos (Art. 8 Ley Monetaria) |
| Idioma | Sí, en la práctica | Versión en español con cláusula de prevalencia |
| Garantías | Sí, en la práctica | Fiador o garantía con respaldo en México |
| Notificaciones | Sí, en la práctica | Domicilio convencional y correo electrónico |
| Compra del inmueble | Sí | Reglas de la Ley de Inversión Extranjera |
¿Por qué el arrendamiento no cambia en lo esencial?
Porque la ley civil no distingue por nacionalidad para celebrar un arrendamiento. El inquilino extranjero tiene los mismos derechos y obligaciones que uno mexicano: pagar la renta, usar el inmueble para lo convenido, devolverlo como lo recibió; y el arrendador, entregar en estado de servir, hacer las reparaciones necesarias y no estorbar el uso (Arts. 2412 y 2425 CCF). En vivienda aplican las normas de orden público del capítulo respectivo (Art. 2448), sin importar la nacionalidad del inquilino. Las cláusulas base están en cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento.
Identificación y situación migratoria
Pide:
- Pasaporte vigente, con copia de la hoja de datos.
- Tarjeta de residente temporal o permanente, si vive en México.
- Si está como visitante, el documento migratorio de ingreso y la fecha en que vence su estancia autorizada.
- Comprobante de ingresos o de solvencia: carta del empleador, estados de cuenta.
El nombre en el contrato debe coincidir letra por letra con el del pasaporte, incluidos segundos nombres y apellidos compuestos. Un error aquí complica cualquier juicio posterior.
Una renta ordinaria con identificación no tiene problema alguno. Lo que la Ley de Migración sanciona es albergar extranjeros con fines de lucro para evadir la revisión migratoria, algo muy distinto a celebrar un contrato de arrendamiento documentado.
La moneda de la renta
En vivienda, el CCF dispone que la renta se estipule en moneda nacional (Art. 2448-D). En arrendamientos de otro tipo, las partes pueden pactar en dólares o en otra divisa, pero la regla de pago es la del Art. 8 de la Ley Monetaria: las obligaciones en moneda extranjera que deban pagarse en México se solventan entregando el equivalente en pesos al tipo de cambio del lugar y fecha de pago.
Si el inquilino quiere pagar desde una cuenta en el extranjero, pacta en el contrato la cuenta receptora, quién absorbe comisiones y diferencias cambiarias, y que el pago se tiene por hecho cuando el dinero se acredita en tu cuenta.
El contrato bilingüe
Un contrato a dos columnas, español e inglés u otro idioma, resuelve la comunicación. Debe incluir:
- Una cláusula que diga qué versión prevalece. Lo prudente es que sea la española, porque es la que verá el juez mexicano.
- Domicilio convencional en México para recibir notificaciones, además del propio inmueble.
- Correo electrónico para avisos, con la regla de que se tienen por recibidos en cierta fecha.
- Sumisión a los tribunales del lugar donde está el inmueble, que son los competentes para los conflictos de arrendamiento conforme al Art. 89 fr. III del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares.
Cómo asegurar el cobro
El riesgo característico es que el inquilino salga del país dejando rentas o daños. Cobrar en el extranjero implica procedimientos internacionales lentos. Por eso:
| Mecanismo | Ventaja | Qué revisar |
|---|---|---|
| Fiador con inmueble en México | Respaldo localizable | Que el inmueble esté libre de gravamen |
| Depósito | Disponible al terminar | Que el monto cubra rentas y daños probables |
| Póliza jurídica | Investigación y apoyo legal | Qué cubre y qué excluye |
| Pago anticipado de rentas | Reduce el riesgo de adeudo | Que se documente con recibo y CFDI |
Las ventajas y límites de cada garantía están en garantías en el arrendamiento: fiador, depósito y póliza y en fiador en el arrendamiento: hasta dónde responde.
Cuando el extranjero quiere comprar, no rentar
Aquí sí cambian las reglas. El Art. 27 fracción I de la Constitución reserva a los mexicanos el dominio directo de tierras y aguas en la zona restringida: una franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas.
- Fuera de la zona restringida, el extranjero puede adquirir, pero antes debe presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores el escrito por el que conviene considerarse nacional respecto de esos bienes y no invocar la protección de su gobierno, y obtener el permiso correspondiente (Art. 10-A de la Ley de Inversión Extranjera).
- Dentro de la zona restringida, el extranjero persona física no adquiere el dominio directo de vivienda: usa un fideicomiso con una institución de crédito como fiduciaria. Las sociedades mexicanas con socios extranjeros pueden adquirir para fines no residenciales con las reglas del Art. 10 de la misma ley.
Por eso un arrendamiento de muy largo plazo o con opción a compra con un extranjero merece revisión: si en los hechos equivale a una adquisición, puede chocar con estas reglas. La figura está en arrendamiento con opción a compra.
Cuando el arrendador es extranjero
Un extranjero que adquirió conforme a la ley puede rentar el inmueble. Si lo tiene en fideicomiso, firma como fideicomisario con las facultades que le da el contrato de fideicomiso; pide copia de la cláusula relevante. Si vive fuera de México y firma por medio de apoderado, el poder debe cumplir los requisitos de forma; lo explicamos en poder notarial desde el extranjero. Sus obligaciones fiscales por las rentas son distintas a las de un residente; conviene que las revise con un contador.
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Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Constitución Política (Art. 27 fr. I); Código Civil Federal (Arts. 2398, 2412, 2425, 2448 y 2448-D); Ley Monetaria (Art. 8); Ley de Inversión Extranjera (Arts. 10 y 10-A); Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (Art. 89). El arrendamiento se rige por el código civil de cada entidad; confirma el de tu estado.
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¿Un extranjero puede rentar una casa en México?+
Sí. El arrendamiento es un contrato civil que puede celebrar cualquier persona con capacidad, mexicana o extranjera (Art. 2398 del Código Civil Federal). Se rige por el código civil del estado donde está el inmueble, igual que si el inquilino fuera mexicano.
¿Qué identificación debo pedirle a un inquilino extranjero?+
Pasaporte vigente y, si reside en México, su tarjeta de residente temporal o permanente. Si está como visitante, el documento migratorio con el que ingresó. Conserva copias legibles y verifica que el nombre coincida exactamente con el del contrato.
¿Puedo cobrar la renta en dólares?+
En vivienda, el Código Civil Federal dispone que la renta se estipule en moneda nacional (Art. 2448-D). Además, las obligaciones en moneda extranjera pagaderas en México se solventan entregando el equivalente en pesos al tipo de cambio aplicable (Art. 8 de la Ley Monetaria). En locales comerciales es más común pactar en divisas, con esa misma regla de pago.
¿Aplican las restricciones de la zona restringida al rentar?+
Las restricciones de la Ley de Inversión Extranjera se refieren a la adquisición del dominio de inmuebles, no a su uso temporal. Un arrendamiento ordinario no transmite la propiedad. Contratos de muy largo plazo o con opción a compra merecen revisión, porque se acercan a una adquisición.
¿El contrato debe estar en español?+
Conviene que tenga versión en español, porque es la que se presentará ante un juez mexicano. Un contrato bilingüe a dos columnas funciona bien si incluye una cláusula que diga cuál versión prevalece en caso de discrepancia.
¿Qué pasa si el inquilino extranjero se va del país sin pagar?+
Cobrar en el extranjero es lento y costoso. Por eso conviene un fiador con bienes en México, un depósito suficiente o una póliza jurídica, y pactar un domicilio convencional y un correo para notificaciones. El juicio se sigue ante el juez del lugar del inmueble.
¿Y si el extranjero es el propietario que renta?+
Puede rentar el inmueble que adquirió conforme a la Ley de Inversión Extranjera, directamente o, en zona restringida, como fideicomisario de un fideicomiso. En ese caso debe acreditar sus facultades para arrendar y cumplir sus obligaciones fiscales, que son distintas si reside fuera de México.