Copropiedad: vender tu parte de la casa

Respuesta rápida: Sí puedes vender tu parte de una casa en copropiedad: cada copropietario es dueño pleno de su parte alícuota y puede enajenarla (Art. 950 del Código Civil Federal). Pero si la vendes a un extraño, antes debes notificar a los demás por medio de notario o judicialmente, y ellos tienen ocho días para ejercer su derecho del tanto; mientras no los notifiques, la venta no produce efecto legal alguno (Art. 973). Si nadie quiere comprar tu parte y la casa no se puede dividir, ninguno está obligado a seguir en copropiedad (Art. 939): se vende completa y se reparte el precio (Art. 940).

Copropiedad en un vistazo

¿Cómo se llega a la copropiedad?

Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas (Art. 938). Es decir, cada una es dueña de un porcentaje del todo, no de un cuarto o una recámara concretos. Los casos más comunes:

• Hermanos que heredaron y adjudicaron la casa en partes iguales al terminar la sucesión.
• Parejas no casadas que compraron juntas y escrituraron a nombre de ambas.
• Ex cónyuges que, al liquidar la sociedad conyugal, se adjudicaron el inmueble en común.
• Socios o amigos que invirtieron juntos en un inmueble.

La escritura dice qué porcentaje tiene cada uno. Si no lo dice, se presumen iguales.

Vender tu parte a otro copropietario

Es la salida más sencilla. Si uno de tus hermanos quiere comprar tu parte, no hay tanto que respetar frente a él: es una compraventa entre copropietarios. Se firma en escritura pública si el valor de la parte excede el límite del Art. 2320, que en 2026 equivale a $114,989.60, se paga el impuesto local de adquisición sobre la parte que se compra y se inscribe en el Registro Público.

Si hay más de dos copropietarios, conviene que todos estén enterados: los demás también podrían querer comprar.

Vender tu parte a un extraño: el procedimiento del tanto

Si el comprador es alguien ajeno a la copropiedad, el Art. 973 impone un procedimiento:

1. Convén la venta con el extraño. Precio, forma de pago y condiciones, de preferencia por escrito.
2. Notifica a los demás copropietarios la venta convenida, por medio de notario o judicialmente. La notificación debe contener las condiciones reales de la venta.
3. Espera ocho días. Dentro de ese plazo, cualquiera de ellos puede ejercer el tanto y comprar en las mismas condiciones.
4. Si nadie lo ejerce, por el solo transcurso del plazo pierden el derecho y puedes vender al extraño.
5. Si varios lo ejercen, se prefiere al de mayor parte; si son iguales, se decide por suerte (Art. 974).

La consecuencia de saltarse este paso es grave: mientras no se haga la notificación, la venta no produce efecto legal alguno (Art. 973). El comprador queda expuesto, y por eso un notario cuidadoso exige la constancia de notificación antes de escriturar.

No confundas este derecho con el del inquilino de vivienda frente a la venta del inmueble que renta, que tiene otras reglas y se explica en derecho del tanto o preferencia del inquilino.

¿Y si nadie quiere comprar mi parte?

Vender un porcentaje de una casa a un extraño es difícil: pocos quieren ser copropietarios de desconocidos. Por eso la ley da una salida: nadie está obligado a conservar la cosa indivisa (Art. 939). Las opciones:

Si la casa no admite cómoda división y los copropietarios no se ponen de acuerdo en adjudicarla a alguno, se vende y se reparte el precio entre los interesados (Art. 940). Cuando no hay acuerdo ni siquiera para eso, se pide al juez en un juicio de división de la cosa común.

La casa heredada que nunca se repartió

Es el caso más frecuente y el más enredado. Si los padres fallecieron y la sucesión no se terminó, los hijos todavía no son copropietarios de la casa en sentido estricto: tienen derechos sobre la herencia en conjunto. El heredero que quiera vender su derecho hereditario a un extraño debe notificar a sus coherederos para que ejerzan el tanto dentro de ocho días (Art. 1292 CCF).

Lo ordenado es terminar la sucesión, adjudicar la casa y, a partir de ahí, decidir. Los pasos están en juicio sucesorio intestamentario: pasos y en sucesión testamentaria: pasos.

Mientras dure la copropiedad

• Gastos: cada copropietario contribuye a los gastos de conservación en proporción a su parte (Art. 944). Quien paga por todos puede reclamar.
• Uso: cada uno puede servirse de la cosa común conforme a su destino, sin perjudicar a los demás ni impedirles usarla.
• Administración: las decisiones de administración se toman por mayoría de copropietarios y de intereses, conforme al código.
• Renta a terceros: si la casa se renta, los frutos se reparten en proporción.
• Hipoteca de tu parte: posible, pero limitada a lo que se te adjudique en la división (Art. 950).

Cómo te ayudamos

En RIVENZA te ayudamos a salir de la copropiedad por la vía menos costosa: negociamos la compra entre copropietarios, hacemos la notificación del tanto con notario y, si no hay acuerdo, promovemos la división. Si la casa viene de una herencia sin terminar, empezamos por la sucesión. Cuéntale tu caso a la abogada titular.

Para estimar el impuesto de la compra de una parte, usa la calculadora de ISAI para compraventa. Si la operación es entre familiares, revisa también donación o compraventa entre familiares: cuál conviene.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal (Arts. 938, 939, 940, 944, 950, 973, 974, 1292 y 2320); salario mínimo 2026 de la CONASAMI. Cada entidad tiene su propio código civil con reglas equivalentes; confirma el de tu estado.