Donación o compraventa entre familiares: cuál conviene

Respuesta rápida: La compraventa transmite la propiedad a cambio de un precio cierto y en dinero que debe pagarse de verdad (Art. 2248 del Código Civil Federal); la donación la transmite gratuitamente (Art. 2332). Conviene vender cuando hay dinero real de por medio y quieres un acto que no pueda revocarse; conviene donar cuando no hay precio y el receptor es cónyuge o descendiente en línea recta, porque recibe exento de ISR (Art. 93 fr. XXIII LISR). La donación puede revocarse por ingratitud (Art. 2370) y ambas pagan, por regla general, el impuesto local de adquisición. Lo que nunca conviene es una venta con precio simulado.

Donación y compraventa lado a lado

¿Cuándo conviene vender?

Cuando hay un precio real y se paga. Por ejemplo, un hermano compra a otro su parte de la casa, o un hijo con crédito hipotecario compra a sus padres. En esos casos la compraventa es lo que realmente ocurre y tiene ventajas:

• Es irrevocable. Una vez pagado el precio, el vendedor no puede deshacer la operación por ingratitud ni por cambios en su familia.
• Permite usar un crédito. Los bancos y los institutos de vivienda financian compraventas, no donaciones.
• Da certeza frente a terceros. Un precio pagado y documentado es difícil de impugnar.

El riesgo está en simular: poner un precio que no se paga o uno simbólico para "evitar" la donación. Eso es una donación disfrazada que puede atacarse como simulación y que, además, no reduce el impuesto local, porque la base suele considerar el avalúo o el valor catastral. Cómo hacer bien una venta entre familiares está en compraventa de casa entre familiares.

¿Cuándo conviene donar?

Cuando no hay precio y el receptor es cónyuge o descendiente. En ese caso:

• Quien recibe no paga ISR. Los donativos entre cónyuges y los que reciben los descendientes de sus ascendientes en línea recta están exentos cualquiera que sea su monto (Art. 93 fr. XXIII inciso a LISR). Si el donativo va del hijo al padre, la exención tiene una condición adicional (inciso b). La exención no te libera de informar el ingreso al SAT cuando la ley lo exige.
• Es lo que realmente ocurre. No hay precio que probar ni simulación que temer.
• Puede hacerse con reserva de usufructo. El donante dona la nuda propiedad y conserva el uso de la casa mientras viva.

A cambio, la donación tiene límites que la compraventa no tiene:

1. No puedes donar todo sin reservarte lo necesario para vivir; si lo haces, la donación es nula (Art. 2347).
2. Es inoficiosa en lo que perjudique la obligación de dar alimentos a quien tiene derecho a ellos (Art. 2348).
3. Puede revocarse por ingratitud, por ejemplo si el donatario comete un delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de sus familiares cercanos, o si rehúsa socorrerlo cuando ha caído en pobreza (Art. 2370).
4. Puede revocarse si al donante le sobrevienen hijos cuando no los tenía al donar, en los términos del Art. 2359.

La comparación con dejar la casa en testamento está en donación de casa a hijos vs herencia.

El impuesto local: lo que pagan ambas

El impuesto sobre adquisición de inmuebles, o traslado de dominio, grava la adquisición de un inmueble. La compraventa es una adquisición, y en la mayoría de las leyes locales la donación también. Lo paga quien adquiere. Algunos estados prevén tasas reducidas o exenciones para transmisiones gratuitas entre familiares en línea recta; esos casos especiales varían por municipio y deben consultarse en la ley de hacienda o de ingresos local.

Con la tasa general verificada, el impuesto sobre una base de 1,500,000 pesos sería:

La base la fija cada ley local y suele tomar en cuenta el avalúo o el valor catastral cuando son mayores al precio. Para tu caso, usa la calculadora de ISAI para compraventa o consulta ejemplos como una casa de 1,500,000 pesos en Nuevo León.

Preguntas que deciden la elección

Situaciones frecuentes

Padres que quieren dejar la casa a un hijo. Si no hay precio, la donación con reserva de usufructo suele ser la opción más clara. Si hay más hijos, el testamento equilibra el resto.

Hermanos que heredaron en común. Si uno compra la parte de los otros, es compraventa entre copropietarios, con su derecho del tanto. Lo explicamos en copropiedad y venta de una parte de la casa.

Hijo casado por sociedad conyugal. Según el código de tu estado y las capitulaciones, lo recibido por donación puede quedar como bien propio del donatario, mientras que lo comprado durante el matrimonio puede entrar a la sociedad. Revisa este punto antes de elegir.

Cómo te ayudamos

En RIVENZA revisamos tu caso completo antes de recomendar una vía: quién recibe, si hay precio real, qué impuesto local aplica en tu municipio, si conviene reservar usufructo y cómo proteger a los demás herederos. Después coordinamos la escritura. Cuéntale tu caso a la abogada titular.

Antes de decidir, estima el impuesto con la calculadora de ISAI para compraventa y revisa los costos de cierre en el hub de escrituración.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal (Arts. 2248, 2320, 2332, 2340, 2344, 2347, 2348, 2359 y 2370); Ley del ISR (Art. 93 fr. XXIII); leyes de hacienda e ingresos municipales citadas en la tabla. Cada entidad tiene su propio código civil y su ley de hacienda municipal; confirma los de tu estado.