ISAI: qué es y cómo se calcula por estado en 2026

Respuesta rápida: El ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles, traslado de dominio o transmisiones patrimoniales, según la entidad) es el impuesto que paga el comprador al adquirir un inmueble, y es municipal en 31 estados por el Art. 115 de la Constitución y local en la Ciudad de México (Art. 113 del Código Fiscal de la CDMX). No hay una tasa nacional: de los 28 estados verificados en los ordenamientos fiscales 2026 de su capital, 18 aplican una tasa fija (la mayoría del 2%, con 2.4% en Aguascalientes y 3% en Nuevo León y Saltillo) y 10 aplican una tarifa progresiva por rangos de valor (Ciudad de México, Estado de México, Jalisco, Querétaro, Yucatán, Guanajuato, Colima, Durango, San Luis Potosí y Puebla). Chiapas, Oaxaca, Sonora y Veracruz remiten la tasa a leyes de ingresos municipales que no se localizaron en texto accesible, así que ahí la cifra se consulta directamente en el municipio.

Ejemplos reales de ISAI para una casa de 2,500,000 pesos

Las cifras salen de los ordenamientos oficiales consultados el 2 de septiembre de 2026 para el ejercicio 2026 y corresponden a la capital de cada entidad. Un municipio distinto de la capital puede tener otra tasa. Para tu valor y tu estado, usa la calculadora de ISAI para compraventa o el hub de compraventa, que publica el cálculo para seis valores de referencia, por ejemplo /compraventa/valor-2500000 y su desglose por estado como /compraventa/valor-2500000/jalisco.

¿Qué es el ISAI y por qué cambia de nombre?

El Art. 115 fracción IV de la Constitución reserva a los municipios las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, incluidas las que tienen por base su traslación. Cada legislatura estatal lo regula en su ley de hacienda municipal o código fiscal, y cada municipio fija la tasa en su ley de ingresos anual o la toma de la ley marco. Por eso el impuesto se llama distinto según dónde compres:

• ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles) en la Ciudad de México, Estado de México, Nuevo León, Yucatán y la mayoría de las entidades.
• Impuesto sobre traslado de dominio en Querétaro y otras entidades del centro y norte.
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Jalisco.
• ISABI (impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles) en Aguascalientes y Puebla.

El hecho gravado es siempre el mismo: adquirir la propiedad de un inmueble por cualquier título. Compraventa, donación, herencia, permuta, aportación a una sociedad, adjudicación en remate o prescripción adquisitiva lo causan.

¿Quién lo paga y cuándo?

Lo paga el adquirente, es decir, el comprador, el donatario o el heredero. El notario que formaliza la operación calcula el impuesto, lo retiene al firmar la escritura y lo entera a la tesorería municipal (o a la Secretaría de Finanzas en la Ciudad de México) dentro del plazo que fija cada ley, que suele ser de 15 a 30 días. Sin el pago no hay inscripción en el Registro Público de la Propiedad, y sin inscripción la compraventa no produce efectos frente a terceros (Art. 2322 del Código Civil Federal).

Las partes pueden pactar que el vendedor absorba el impuesto, pero frente al fisco el obligado sigue siendo el comprador.

¿Sobre qué valor se calcula?

La base gravable la fija cada ley local y en la mayoría de las entidades es el valor más alto entre tres: el precio pactado en la escritura, el valor del avalúo practicado por perito autorizado y el valor catastral. Esta regla tiene dos consecuencias prácticas:

1. Pactar un precio bajo no reduce el impuesto. Si el avalúo o el catastral son mayores, el notario toma esos.
2. El avalúo es parte del costo de la operación, porque sin él no hay base cierta. Para qué más sirve lo explicamos en avalúo para compraventa: para qué sirve.

Algunas leyes permiten deducir del valor ciertas construcciones o aplicar factores de reducción para vivienda de interés social; esos ajustes se consultan en la ley de cada municipio.

¿Cómo se calcula con tasa fija?

Es el esquema de 18 de los 28 estados verificados. Se multiplica la base por un porcentaje único. Con los datos de 2026:

• 2% en Baja California, Baja California Sur, Campeche, Chihuahua, Guerrero, Hidalgo, Michoacán, Morelos, Nayarit, Quintana Roo, Sinaloa, Tabasco, Tamaulipas, Tlaxcala y Zacatecas.
• 2.4% en Aguascalientes (Art. 31 de la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes 2026).
• 3% en Nuevo León (Art. 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios) y en Saltillo, Coahuila (Art. 3 fracción I de la Ley de Ingresos de Saltillo 2026).

Ejemplo: una casa de 1,500,000 pesos en Monterrey paga 1,500,000 × 3% = 45,000.00 pesos; la misma casa en Morelia paga 1,500,000 × 2% = 30,000.00 pesos.

¿Cómo se calcula con tarifa progresiva?

Diez estados usan una tabla de rangos. El esquema más común es el marginal: la ley fija para cada rango un límite inferior, una cuota fija y una tasa que se aplica solo al excedente sobre el límite inferior. Funciona como el ISR de personas físicas.

Ejemplo con Guadalajara (Jalisco), Art. 28 de la Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara 2026. La tabla tiene 11 rangos con tasas marginales del 2.5% al 3.5%. Una casa de 2,500,000 pesos cae en el rango que va de 2,188,819.00 a 3,146,685.51 pesos, con cuota fija de 60,503.38 pesos y tasa del 3.1% sobre el excedente:

2,500,000.00 menos 2,188,819.00 = 311,181.00 de excedente 311,181.00 × 3.1% = 9,646.61 60,503.38 + 9,646.61 = 70,149.99 pesos

Ejemplo con la Ciudad de México, Art. 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México. La tabla también tiene 11 rangos, con tasas marginales del 1.446% al 9.018%. La misma casa de 2,500,000 pesos cae en el rango de 1,487,864.16 a 2,975,728.34 pesos, con cuota fija de 68,983.09 pesos y tasa del 5.702% sobre el excedente:

2,500,000.00 menos 1,487,864.16 = 1,012,135.84 de excedente 1,012,135.84 × 5.702% = 57,711.99 68,983.09 + 57,711.99 = 126,695.08 pesos

Puebla usa un esquema distinto, por tramo: la tasa del tramo se aplica a toda la base, no solo al excedente. Con el Art. 6 de la Ley de Ingresos del Municipio de Puebla 2026, hasta 500,000 pesos la tasa es 0%, de 500,000.01 a 3,000,000 pesos es 1.8% y arriba de 3,000,000 es 3%. Una casa de 2,500,000 pesos paga 2,500,000 × 1.8% = 45,000.00 pesos; una de 4,000,000 paga 4,000,000 × 3% = 120,000.00 pesos.

La lección: en los estados progresivos el impuesto efectivo sube con el valor de la casa, y dos casas en estados vecinos pueden pagar cantidades muy distintas. El detalle de cada estado verificado, con su tabla completa y la fuente oficial, está en el hub de escrituración, por ejemplo en /escrituracion/jalisco, /escrituracion/ciudad-de-mexico y /escrituracion/nuevo-leon.

¿Qué pasa en los estados sin tasa verificada?

En Chiapas, Oaxaca, Sonora y Veracruz la ley de hacienda municipal fija el objeto y la base del impuesto, pero remite la tasa a la ley de ingresos anual de cada municipio, y esas leyes de 2026 no se localizaron en texto oficial accesible al momento de la verificación. Ahí no publicamos cifra: la tasa se consulta directamente en la tesorería municipal o con el notario, que la aplica conforme al ordenamiento vigente.

Reducciones y exenciones frecuentes

Las leyes locales suelen prever beneficios que el notario debe aplicar si los pides a tiempo:

• Vivienda de interés social o popular, con topes de valor en UMA o en pesos.
• Primera vivienda del adquirente.
• Adquisiciones por herencia o donación entre cónyuges, ascendientes y descendientes.
• Regularización de la tenencia de la tierra y programas de escrituración social.
• Créditos de organismos de vivienda como Infonavit o Fovissste en algunas entidades.

Ninguno es automático ni nacional. Cada uno tiene requisitos y topes en la ley del municipio donde está el inmueble.

El ISAI dentro del costo total de escriturar

El ISAI suele ser el concepto más alto de la escrituración, pero no el único. Se suman los derechos de inscripción en el Registro Público, el avalúo, el certificado de libertad de gravamen y los honorarios del notario conforme al arancel de su estado. El panorama completo está en cuánto cuesta escriturar una casa en 2026 y en cómo escriturar una propiedad en México. Si la operación es entre familiares o se plantea como donación, el tratamiento del impuesto cambia; lo comparamos en donación vs compraventa entre familiares: cuál conviene.

Cómo te ayudamos

Antes de firmar una promesa, te decimos cuánto ISAI vas a pagar en tu municipio con la ley vigente, si calificas para alguna reducción y qué documentos necesita el notario para aplicarla. Si ya firmaste y el cálculo del notario no coincide con la ley, lo revisamos. Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera; los servicios de derecho civil tienen precio cerrado por adelantado. Para una cifra inmediata, usa la calculadora de ISAI para compraventa y revisa el hub de compraventa.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Art. 115; Código Fiscal de la Ciudad de México, Art. 113; Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Art. 28 bis; Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán, Art. 53; Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes 2026, Art. 31; Ley de Ingresos del Municipio de Guadalajara 2026, Art. 28; Ley de Ingresos del Municipio de Puebla 2026, Art. 6; Ley de Ingresos de Saltillo 2026, Art. 3. Consulta del 2 de septiembre de 2026; 28 estados verificados, 4 sin tasa localizada. Las tasas corresponden a la capital de cada entidad y pueden cambiar cada ejercicio fiscal.