Avalúo para compraventa: para qué sirve y quién lo hace

Respuesta rápida: El avalúo para compraventa es el dictamen de un perito autorizado que fija el valor comercial del inmueble, y en una operación cumple cuatro funciones: es la base del impuesto local de adquisición cuando supera el precio y el valor catastral; determina si la venta debe otorgarse en escritura pública, porque el Art. 2320 del Código Civil Federal usa el valor de avalúo como medida; sostiene el crédito hipotecario, que se presta como porcentaje de ese valor; y evita el ingreso presunto del Art. 125 de la Ley del ISR, que grava al comprador cuando el avalúo excede el precio en más del 10%. Lo hace un perito con registro ante la autoridad fiscal, una unidad de valuación autorizada o una institución de crédito, y lo paga por costumbre el comprador.

Para qué sirve el avalúo en una compraventa

¿Qué es un avalúo y quién lo hace?

Un avalúo es la opinión técnica y fundada de un perito sobre el valor de un inmueble en una fecha. Para compraventa, el avalúo que importa es el comercial, que combina tres enfoques: el físico (valor del terreno más el de la construcción depreciada), el de mercado (comparables vendidos en la zona) y, cuando aplica, el de capitalización de rentas. El resultado es un valor en pesos con fecha, firmado por el perito y acompañado de fotografías, croquis y la descripción del inmueble.

Lo puede hacer:

• Un perito valuador con registro ante la tesorería del estado o del municipio, que es lo que exigen las leyes fiscales locales para la base del impuesto.
• Una unidad de valuación autorizada por la Sociedad Hipotecaria Federal, obligatoria para créditos Infonavit, Fovissste y de la mayoría de los bancos.
• Una institución de crédito o, en algunas entidades, un corredor público.

Un avalúo hecho por alguien sin registro es una opinión de valor, útil para negociar, pero no sirve ante el notario ni ante el banco.

¿Cómo influye el avalúo en el impuesto?

La mayoría de los códigos fiscales y leyes de hacienda municipal fijan la base del impuesto sobre adquisición de inmuebles en el valor más alto entre el precio pactado, el valor del avalúo y el valor catastral. El notario toma el avalúo, lo compara con los otros dos y aplica la tasa o la tarifa del municipio sobre el mayor.

Esto significa que un avalúo alto encarece la escrituración y un precio bajo no la reduce. Por ejemplo, si pactas 2,200,000 pesos pero el avalúo arroja 2,500,000, en Monterrey el impuesto se calcula sobre 2,500,000 × 3% = 75,000.00 pesos (Art. 28 bis de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León), no sobre el precio. Cómo se calcula en cada esquema, con tasas fijas y tarifas progresivas, está en ISAI: qué es y cómo se calcula por estado; para tu caso, usa la calculadora de ISAI para compraventa o el hub de compraventa, con ejemplos como /compraventa/valor-2500000/nuevo-leon.

¿Cómo decide el avalúo la forma del contrato?

El Código Civil Federal usa el valor de avalúo como medida para la forma de la compraventa de inmuebles. El Art. 2317 permite el documento privado con firmas ratificadas cuando el valor de avalúo no excede el equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario; el Art. 2320 exige escritura pública cuando lo excede. Con el salario mínimo de 2026 de 315.04 pesos diarios, ese umbral equivale a 114,989.60 pesos, y es más bajo todavía si se lee en UMA, de modo que prácticamente cualquier casa requiere notario. El punto relevante es que la ley mide con el avalúo, no con el precio: una venta por un precio simbólico sigue necesitando escritura si el avalúo supera el umbral. Las reglas completas están en contrato de compraventa de casa: qué debe incluir.

¿Cómo influye en el crédito hipotecario?

El banco, el Infonavit o el Fovissste prestan un porcentaje del valor de avalúo, no del precio. Si el avalúo sale por debajo del precio pactado, el crédito se reduce y el comprador debe aportar la diferencia o renegociar. Si sale por encima, el crédito no sube más allá del precio, pero el impuesto sí. Por eso conviene que la promesa de compraventa incluya una condición por avalúo bajo, igual que la condición por crédito negado; lo explicamos en compraventa con crédito Infonavit: pasos legales y en contrato de promesa de compraventa: qué es y qué obliga.

¿Qué dice la Ley del ISR sobre el avalúo?

Dos reglas afectan a las partes:

Para el comprador. El Art. 125 de la Ley del ISR dispone que, cuando el valor de avalúo excede en más de un 10% la contraprestación pactada, el total de la diferencia se considera ingreso del adquirente por adquisición de bienes y causa el impuesto correspondiente. Es la razón fiscal para no pactar precios muy por debajo del valor real, además de la razón civil que vemos en compraventa de casa entre familiares.

Para el vendedor. El ISR por enajenación se calcula sobre la ganancia (precio menos costo comprobado de adquisición actualizado y deducciones), y la exención de casa habitación del Art. 93 fracción XIX exige que la operación se formalice ante fedatario, quien usa el avalúo como referencia de valor. El notario calcula y entera este impuesto al firmar.

¿Qué revisar en el avalúo antes de firmar?

• Fecha y vigencia. Debe ser anterior a la escritura y estar dentro del plazo que fija la ley local, normalmente de seis meses a un año.
• Superficie de terreno y construcción. Compárala con la escritura del vendedor. Una diferencia relevante indica construcciones no regularizadas o un error de título; el Art. 2290 del CCF regula qué pasa cuando los linderos y las medidas no coinciden.
• Descripción del estado físico. El perito anota humedades, grietas y deterioros visibles; lo que aparece ahí deja de ser oculto para efectos del Art. 2143, lo que explicamos en vicios ocultos en la compraventa de una casa.
• Registro del perito ante la autoridad fiscal y, para crédito, la unidad de valuación autorizada.
• Valor catastral incluido en el documento, para anticipar la base del impuesto.

El checklist de compraventa de inmueble incluye el avalúo entre los documentos que se revisan antes de la promesa.

¿Cuánto cuesta un avalúo?

Los honorarios del perito valuador los fija cada profesional o unidad de valuación, normalmente en función del valor del inmueble y de la ubicación, y en algunas entidades hay tarifas de referencia para los avalúos con fines fiscales. No existe una tarifa nacional. Se cotiza con el perito o con la notaría antes de encargarlo, junto con el certificado de libertad de gravamen y los derechos de registro, que son los otros conceptos fijos de la escrituración. El panorama de costos por estado está en el hub de escrituración.

Cómo te ayudamos

Revisamos el avalúo frente a la escritura del vendedor y al valor catastral, te decimos cuánto impuesto resultará con la ley vigente de tu municipio y si el precio pactado genera algún riesgo fiscal para el comprador o el vendedor. Si el avalúo salió bajo y el crédito se redujo, revisamos la promesa para saber qué puedes exigir. Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera; los servicios de derecho civil tienen precio cerrado por adelantado. Revisa también cuánto cuesta escriturar una casa en 2026.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal, Arts. 2142, 2143, 2290, 2317 y 2320; Ley del Impuesto sobre la Renta, Arts. 93, 121 y 125; Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, Art. 28 bis. Salario mínimo general 2026: 315.04 pesos diarios.