Compraventa con crédito Infonavit: pasos legales

Respuesta rápida: Comprar una casa con crédito Infonavit sigue las reglas de cualquier compraventa de inmueble (Arts. 2248, 2320 y 2322 del Código Civil Federal: acuerdo sobre cosa y precio, escritura pública e inscripción) con tres pasos añadidos: la precalificación y autorización del crédito conforme a la Ley del Infonavit (Arts. 41, 42 y 47), el avalúo del inmueble por una unidad de valuación autorizada, y la constitución de una hipoteca a favor del Instituto en la misma escritura (Arts. 2893 y siguientes del CCF). El notario lo elige el trabajador entre los autorizados por el Infonavit, y la propiedad es tuya desde la firma: la hipoteca solo asegura el pago.

Los pasos de una compraventa con crédito Infonavit

¿Qué dice la Ley del Infonavit sobre el crédito?

El Instituto administra las aportaciones patronales del 5% del salario para vivienda y las convierte en créditos. Tres artículos definen lo que puedes hacer:

• Art. 41. El trabajador tiene derecho a elegir la vivienda, nueva o usada, a la que aplicará el crédito, sin que el Instituto o el patrón puedan imponerle una opción.
• Art. 42 fracción II. Los recursos se destinan a créditos para la adquisición en propiedad de habitaciones, construcción, reparación, ampliación o mejoras, y pago de pasivos contraídos por esos conceptos.
• Art. 47. El Consejo de Administración expide las reglas para otorgar los créditos, que fijan la puntuación, los montos máximos y los plazos. Esas reglas cambian periódicamente, por lo que el monto que te prestan se consulta directamente en la precalificación de Mi Cuenta Infonavit, no en una tabla externa.

Dos artículos más importan después de la firma. El Art. 49 prevé que el trabajador que deje de tener relación laboral siga pagando el crédito en las condiciones pactadas, y el Art. 51 establece el seguro que libera del saldo en caso de incapacidad total permanente o muerte.

¿Qué revisa el notario antes de la firma?

El Infonavit autoriza notarios en cada plaza y el trabajador elige uno. Su trabajo es el mismo que en cualquier compraventa, con el rigor adicional de que el Instituto no dispersa el crédito si el expediente no está completo:

1. Título del vendedor inscrito en el Registro Público de la Propiedad. El Art. 3010 del CCF presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular, y el Art. 3009 protege al adquirente de buena fe que confía en el registro.
2. Certificado de libertad de gravamen vigente. Si aparece una hipoteca anterior, debe cancelarse antes o en el mismo acto; cómo se obtiene lo explicamos en certificado de libertad de gravamen: cómo obtenerlo.
3. Predial y agua sin adeudos.
4. Estado civil del vendedor. Si está casado por sociedad conyugal, su cónyuge debe firmar.
5. Avalúo emitido por una unidad de valuación autorizada, que fija el valor comercial. El precio que paga el Infonavit no puede superar lo que el avalúo soporte. Para qué más sirve lo detallamos en avalúo para compraventa: para qué sirve.
6. Régimen de condominio y constancia de no adeudo de cuotas, si aplica.

El checklist de compraventa de inmueble ordena todos estos documentos para que no falte ninguno el día de la firma.

¿Cómo funciona la escritura con hipoteca?

La escritura contiene dos actos: la compraventa entre vendedor y comprador, y la hipoteca que el comprador constituye a favor del Infonavit para asegurar el crédito. La hipoteca es una garantía real sobre el inmueble que no desposee al deudor (Art. 2893 del CCF): la casa es tuya desde la firma, la habitas, la puedes rentar y la puedes vender. Lo que no puedes hacer es transmitirla libre de la hipoteca sin liquidar o sustituir el crédito.

La hipoteca debe inscribirse en el Registro Público para producir efectos frente a terceros (Art. 2919), y se cancela cuando el crédito queda pagado, con la carta de liberación del Instituto y la cancelación registral (Art. 2941). Ese trámite final lo explicamos en cancelación de hipoteca: pasos. Si dejas de pagar, el Instituto puede ejecutar la garantía por la vía que describimos en juicio hipotecario: cómo funciona.

¿Qué impuestos y gastos se pagan?

Comprar con Infonavit no exenta de los costos de escrituración. Se pagan:

• Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI, traslado de dominio o transmisiones patrimoniales, según la entidad). Es municipal en 31 estados y local en la Ciudad de México. La tasa de tu capital, leída del código fiscal o la ley de ingresos vigente, está en el hub de compraventa; por ejemplo, para un inmueble de 1,500,000 pesos en /compraventa/valor-1500000. Varias entidades aplican tasas reducidas a vivienda de interés social o a créditos de organismos de vivienda; el beneficio concreto se consulta en la ley fiscal local.
• Derechos de inscripción de la compraventa y de la hipoteca en el Registro Público, fijados en la ley de ingresos estatal.
• Avalúo, que paga el comprador.
• Honorarios notariales, conforme al arancel de cada estado. El Infonavit puede incluir parte de los gastos en el monto del crédito, dentro de los límites de sus reglas.

Para saber cómo se calcula el impuesto en los estados con tasa fija y en los de tarifa progresiva, revisa ISAI: qué es y cómo se calcula por estado y la calculadora de ISAI para compraventa.

Errores que retrasan o tumban la operación

• Apartar sin condición de crédito. Si el Infonavit no autoriza el monto esperado y la promesa no lo previó, pierdes el anticipo. Lo explicamos en apartado o anticipo de una casa: se puede recuperar.
• Comprar a quien no es dueño registral. Herencias sin adjudicar, cesiones de derechos y "traspasos" no son títulos que el notario pueda escriturar.
• Terreno ejidal. Sin dominio pleno inscrito no hay crédito. Los riesgos están en comprar un terreno ejidal: riesgos legales.
• Vendedor con crédito Infonavit vigente. Es posible, pero el saldo se liquida con el nuevo crédito en la misma firma y hay que coordinar las dos cancelaciones.
• Precio declarado menor al real. Además de ser un ilícito fiscal, deja al comprador sin protección por la diferencia si hay evicción o rescisión.

Cómo te ayudamos

Revisamos la promesa antes de que apartes, acompañamos la integración del expediente con el notario autorizado y leemos el proyecto de escritura para que la compraventa y la hipoteca digan exactamente lo que acordaste. Si el vendedor tiene un problema de título o el inmueble arrastra un gravamen, te decimos si se puede resolver antes de la firma o si conviene buscar otra casa. Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera; los servicios de derecho civil tienen precio cerrado por adelantado. Para los pasos generales, revisa cómo escriturar una propiedad en México y el hub de escrituración.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, Arts. 41, 42, 47, 49 y 51; Código Civil Federal, Arts. 2243 a 2249, 2283, 2284, 2320, 2322, 2893, 2919, 2941 y 3007 a 3011. Las reglas de otorgamiento de crédito las fija el Consejo de Administración del Infonavit y se consultan en la precalificación vigente.