Apartado o anticipo de una casa: ¿se puede recuperar?

Respuesta rápida: Que puedas recuperar el apartado de una casa depende de lo que firmaste y de quién incumplió. Si el vendedor se retracta, debe devolverlo y responde de la pena pactada; si te retractas tú sin una causa prevista, lo pierdes, pero solo hasta el límite del Art. 1843 del Código Civil Federal, que prohíbe que la pena convencional exceda a la obligación principal. Si el documento no dice nada, el anticipo es un pago a cuenta del precio y debe devolverse cuando la operación no se concreta. Con desarrolladoras e inmobiliarias aplica además la Ley Federal de Protección al Consumidor (Arts. 73 a 73 QUÁTER), que exige penas recíprocas y contratos registrados ante PROFECO.

Qué pasa con el anticipo según el escenario

¿Qué es jurídicamente un "apartado"?

La palabra apartado no existe en el Código Civil Federal. Lo que firmas al apartar una casa es alguna de estas figuras, y el tratamiento del dinero cambia con cada una:

• Un anticipo del precio dentro de una compraventa ya perfecta (Art. 2249). Es un pago parcial: si la venta no se consuma por culpa del vendedor, se devuelve con intereses legales.
• Una pena convencional dentro de una promesa de compraventa (Arts. 2243 a 2247 y 1840 a 1847). El dinero funciona como sanción por no firmar.
• Una opción o reserva sin compromiso de comprar, donde el vendedor retira el inmueble del mercado por un tiempo a cambio de una cantidad. Es la figura menos común y la que más conviene redactar con precisión.

Lo primero que revisamos es qué dice el papel que firmaste. Si dice "recibí a cuenta del precio", es anticipo. Si dice "en garantía de la firma" o "se perderá en caso de incumplimiento", es pena convencional. El nombre del documento importa menos que su contenido. Qué obliga cada figura lo explicamos en contrato de promesa de compraventa: qué es y qué obliga.

¿Cuándo se devuelve el anticipo?

Cuando el vendedor incumple

Si el vendedor no se presenta a firmar, no entrega documentos, aparece un gravamen que no declaró o decide no vender, incumple la promesa. El Art. 2247 permite exigir que el juez firme la escritura en su rebeldía, y si eso ya no es posible porque vendió a un tercero de buena fe, quedan a salvo los daños y perjuicios. En cualquiera de los dos caminos, el anticipo se devuelve íntegro y la pena pactada se cobra al vendedor.

Cuando se cumple una condición prevista

La cláusula más valiosa de una promesa es la que dice qué pasa si el crédito no se autoriza, si el avalúo sale por debajo del precio o si el certificado de libertad de gravamen revela un problema. Cuando esa condición se cumple, el contrato se extingue sin culpa de nadie y el anticipo regresa. Qué puede salir en el certificado lo vemos en certificado de libertad de gravamen: cómo obtenerlo.

Cuando no se pactó nada

Si solo hay un recibo que dice "apartado" sin más, el dinero se entregó a cuenta de una operación que no se concretó. No hay pena porque la pena debe pactarse expresamente (Art. 1840). El vendedor que lo retiene se enriquece sin causa y puede ser demandado por su devolución.

¿Cuándo se pierde el anticipo?

Se pierde cuando tú incumples y el documento previó la pérdida como pena convencional. Aun así, la pérdida tiene tres límites legales:

1. La pena no puede exceder a la obligación principal (Art. 1843). En una promesa, la obligación principal es firmar la compraventa, y los tribunales suelen medirla contra el perjuicio real del vendedor, no contra el precio total.
2. La pena se reduce si cumpliste en parte (Art. 1844). Si pagaste varias mensualidades de un plan de pagos, la pena no puede absorberlas todas automáticamente.
3. No se puede exigir la pena y además el cumplimiento salvo pacto expreso (Art. 1846). El vendedor que se quedó con el anticipo no puede además demandarte para que compres.

Si el anticipo supera con claridad el daño que sufrió el vendedor, procede pedir su reducción judicial.

¿Qué cambia cuando compras a una desarrolladora?

Mucho. Las personas físicas o morales que se dedican a fraccionar, construir, promover o vender vivienda están sujetas a la Ley Federal de Protección al Consumidor (Art. 73). Esto significa:

• El contrato de preventa es un contrato de adhesión que debe registrarse ante PROFECO y cumplir el contenido del Art. 73 TER: precio total, forma de pago, fecha de entrega, características del inmueble y penas convencionales recíprocas y equivalentes para proveedor y consumidor.
• El proveedor debe entregar información previa sobre el inmueble, licencias y régimen de propiedad (Art. 73 BIS).
• La vivienda nueva debe venderse con una garantía mínima de un año sobre la construcción, contada desde la entrega (Art. 73 QUÁTER).
• Si la desarrolladora retiene el apartado con una cláusula abusiva o no registrada, puedes presentar queja ante PROFECO dentro del año siguiente al incumplimiento (Art. 99 LFPC), antes o en lugar de ir a juicio.

Los riesgos específicos de comprar sobre planos están en comprar casa en preventa: riesgos y contrato.

Cómo reclamar el anticipo paso a paso

1. Reúne el expediente: recibo o promesa firmada, comprobantes de pago, mensajes con fechas y, si aplica, la carta de negativa del crédito.
2. Envía un requerimiento escrito al vendedor con plazo para devolver. Un correo o mensaje con acuse funciona; una carta ante notario pesa más como prueba.
3. Si es desarrolladora, presenta la queja ante PROFECO. La conciliación suele resolver estos casos.
4. Si es un particular, la vía es un juicio ordinario civil para pedir la devolución, la pena pactada y, en su caso, los daños. El plazo general para reclamar es de 10 años (Art. 1159 del CCF); compruébalo con la calculadora de prescripción civil.
5. Si el vendedor sigue siendo dueño y prefieres la casa al dinero, la acción es la de otorgamiento y firma de escritura (Art. 2247).

Cómo evitar el problema antes de pagar

• Nunca entregues dinero sin un documento firmado que diga el concepto del pago.
• Exige que la promesa incluya plazo, precio, notaría y condición de crédito.
• Pide que la pena sea recíproca: lo que tú pierdes si no firmas es lo que el vendedor paga si no firma él.
• Revisa el título y los gravámenes antes de apartar, no después. El checklist de compraventa de inmueble ordena esa revisión.
• Calcula desde ahora el impuesto local de adquisición en el hub de compraventa, para que el presupuesto no se rompa al escriturar.

Cómo te ayudamos

Revisamos el recibo o la promesa que firmaste y te decimos en una sesión qué parte del anticipo es exigible, por qué vía y con qué pruebas. Si todavía no has pagado, redactamos o corregimos la promesa para que el dinero quede protegido en cada escenario. Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera; los servicios de derecho civil se cotizan con precio cerrado por adelantado. Si el conflicto ya escaló, revisa incumplimiento de contrato: qué hacer y contrato de compraventa de casa: qué debe incluir.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal, Arts. 1159, 1796, 1840 a 1847, 2243 a 2249 y 2255; Ley Federal de Protección al Consumidor, Arts. 73, 73 BIS, 73 TER, 73 QUÁTER y 99.