Comprar casa en preventa: riesgos y contrato

Respuesta rápida: Comprar casa en preventa es comprar algo que todavía no existe, y por eso la ley trata la operación como un acto de consumo: quien fracciona, construye, promueve o vende vivienda está sujeto a la Ley Federal de Protección al Consumidor (Art. 73), el contrato es de adhesión y debe registrarse ante PROFECO con precio total, fecha de entrega y penas recíprocas (Art. 73 TER), y la vivienda nueva lleva una garantía mínima de un año desde la entrega (Art. 73 QUÁTER). En lo civil, la preventa suele ser una promesa de compraventa (Arts. 2243 a 2247 del Código Civil Federal) o una compraventa sujeta a condición, y no te hace propietario hasta que firmas la escritura y la inscribes (Arts. 2320 y 2322).

Los riesgos de una preventa y cómo se controlan

¿Por qué la preventa es distinta de cualquier otra compraventa?

En una compraventa normal ves la casa, revisas la escritura del vendedor, obtienes el certificado de gravámenes y firmas ante notario. En una preventa pagas durante meses o años un inmueble que está en planos o en obra, sobre un terreno que no es tuyo, a una empresa cuya solvencia no conoces. Los tres riesgos estructurales son que la obra no se termine, que se termine distinta o tarde, y que al final no haya escritura.

El legislador respondió con dos capas. La civil, que regula la promesa y la compraventa, y la de consumo, que trata a la desarrolladora como proveedor y a ti como consumidor, con PROFECO como autoridad. Usar las dos a tu favor es la clave.

¿Qué dice la Ley Federal de Protección al Consumidor?

Art. 73: quién está obligado

Están sujetos a la LFPC los actos relacionados con inmuebles cuando los proveedores sean fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, o cuando otorguen al consumidor el derecho de usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido. Si compras a una empresa que se dedica a vender vivienda, estás protegido. Si compras a un particular que vende su casa, no aplica la LFPC y te quedas solo con el Código Civil.

Art. 73 BIS: información previa

Antes de firmar, el proveedor debe poner a tu disposición la información del inmueble: el proyecto ejecutivo, las licencias, el régimen de propiedad, el plano de ubicación, las especificaciones técnicas y el precio total con el desglose de los conceptos adicionales. Si te niegan esa información, es una señal de alerta.

Art. 73 TER: contenido obligatorio del contrato

El contrato de preventa es un contrato de adhesión que debe registrarse ante PROFECO y contener, entre otros puntos: nombre y domicilio del proveedor, descripción del inmueble con superficie y colindancias, precio total, forma de pago, fecha de entrega, condiciones de la escrituración, penas convencionales recíprocas y equivalentes para el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, y las garantías. Puedes verificar el registro con el número que debe aparecer en la carátula del contrato.

Art. 73 QUÁTER: garantía mínima

Todo inmueble cuya venta regula la ley debe ofrecerse con una garantía no inferior a un año, contado a partir de la entrega real del bien, sobre la construcción. Dentro de ese plazo el proveedor repara sin costo y, si no lo hace, PROFECO puede sancionar y ordenar el cumplimiento.

¿Qué dice el Código Civil?

La preventa suele documentarse como una promesa de compraventa: la desarrolladora se obliga a venderte y tú a comprar cuando la obra termine. La promesa debe constar por escrito, contener los elementos de la compraventa definitiva y limitarse a cierto tiempo (Art. 2246). Si la empresa no firma la escritura cuando llega el momento, el juez puede firmar en su rebeldía (Art. 2247). El detalle está en contrato de promesa de compraventa: qué es y qué obliga.

Otras veces el contrato se redacta como compraventa sujeta a la condición de que la obra termine, con pagos a cuenta del precio. En ambos casos la propiedad solo se transmite con la escritura pública (Art. 2320) y produce efectos frente a terceros con la inscripción (Art. 2322). Hasta entonces, tu derecho es personal contra la desarrolladora, no un derecho real sobre el departamento.

El dinero que pagas durante la obra está sujeto a las reglas de la pena convencional (Arts. 1840 a 1847): si desistes, puedes perder lo pactado como pena, pero nunca más que la obligación principal (Art. 1843). Qué pasa con cada peso lo explicamos en apartado o anticipo de una casa: se puede recuperar.

¿Qué revisar antes de firmar una preventa?

Sobre el terreno. Pide el certificado de libertad de gravamen del lote y la escritura a nombre de la desarrolladora o del fideicomiso. Si hay un crédito puente inscrito, el contrato debe explicar cómo se liberará cada unidad al escriturar. Cómo leer el certificado está en certificado de libertad de gravamen: cómo obtenerlo.

Sobre la obra. Licencia de construcción, uso de suelo, factibilidades de agua y energía, y el régimen de propiedad en condominio constituido o en trámite. Sin régimen de condominio no hay unidades que escriturar.

Sobre la empresa. Acta constitutiva, poderes de quien firma, proyectos anteriores entregados y si opera mediante fideicomiso de administración, que es la estructura más segura para el comprador.

Sobre el contrato. Número de registro ante PROFECO, fecha de entrega con tolerancia máxima, pena por retraso, mecanismo de ajuste de precio (si lo hay, debe ser objetivo), superficie con margen de variación acotado y responsabilidad por los gastos de escrituración.

Sobre el dinero. A qué cuenta pagas. Lo ideal es un fideicomiso o una cuenta del proyecto, no la cuenta personal de un socio. El checklist de compraventa de inmueble ordena estos puntos.

¿Qué hacer si la desarrolladora incumple?

1. Requerimiento escrito con la cláusula incumplida y un plazo para corregir.
2. Queja ante PROFECO dentro del año siguiente al incumplimiento (Art. 99 LFPC). La audiencia de conciliación suele producir un convenio con fecha nueva de entrega y pena, o la devolución con pena.
3. Juicio civil para rescindir el contrato con devolución y pena, o para exigir la escritura (Art. 2247). El plazo general de prescripción es de 10 años (Art. 1159 del CCF); puedes verificarlo con la calculadora de prescripción civil.
4. Defectos de construcción después de la entrega: reclamación de garantía (Art. 73 QUÁTER) y, en paralelo, acción por vicios ocultos dentro de los seis meses siguientes a la entrega (Art. 2149 del CCF). Lo explicamos en vicios ocultos en la compraventa de una casa.

Lo que cuesta después: escrituración e impuestos

El precio de preventa no incluye la escritura. Al terminar la obra pagarás el impuesto local sobre adquisición de inmuebles, los derechos de registro, el avalúo y los honorarios notariales, que se calculan con tarifas de cada estado y municipio. El impuesto de tu entidad lo puedes revisar en el hub de compraventa y, para un inmueble de 2,500,000 pesos, en /compraventa/valor-2500000. Los honorarios del notario se consultan en el arancel de cada estado; el panorama está en el hub de escrituración.

Cómo te ayudamos

Revisamos el contrato de preventa antes de que firmes, verificamos el registro ante PROFECO, el título del terreno y la estructura del proyecto, y te decimos qué cláusulas corregir. Si ya firmaste y la entrega se retrasa o la obra cambió, preparamos la queja ante PROFECO o la demanda civil. Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera; la revisión de contratos en derecho civil tiene precio cerrado por adelantado. Para la compraventa definitiva, revisa contrato de compraventa de casa: qué debe incluir.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Ley Federal de Protección al Consumidor, Arts. 73, 73 BIS, 73 TER, 73 QUÁTER, 85 a 90 y 99; Código Civil Federal, Arts. 1159, 1840 a 1847, 2142 a 2149, 2243 a 2249, 2320, 2322 y 3007 a 3011.