Vicios ocultos en la compraventa de una casa: qué hacer

Respuesta rápida: El vendedor de una casa responde de los vicios ocultos: los defectos anteriores a la venta, no visibles, que la hacen impropia para su uso o lo disminuyen de modo que el comprador no habría comprado o habría pagado menos (Art. 2142 del Código Civil Federal). El comprador elige entre rescindir la compraventa con devolución del precio y gastos, o pedir una rebaja proporcional del precio a juicio de peritos (Art. 2144); si el vendedor conocía el defecto y lo calló, además paga daños y perjuicios (Art. 2145). El plazo para demandar es de seis meses desde la entrega (Art. 2149), y no cubre los defectos visibles ni los que el comprador pudo conocer por su profesión (Art. 2143).

Vicios ocultos en un vistazo

¿Qué es exactamente un vicio oculto?

El Código Civil Federal regula la figura dentro de las obligaciones de todo enajenante, en los artículos 2142 a 2149. Para que un defecto sea vicio oculto y genere responsabilidad deben reunirse cuatro condiciones:

1. Es anterior a la venta. El defecto existía al momento de la entrega, aunque sus síntomas aparecieran después. Una fuga que empieza por el desgaste normal años después no es vicio oculto; una tubería mal instalada que se revienta a los dos meses sí.
2. Es oculto. No era visible en una revisión ordinaria ni el comprador podía conocerlo por su oficio (Art. 2143). Una grieta visible en la visita o una mancha de humedad evidente no califican, aunque el comprador no les haya dado importancia.
3. Es grave. Hace la casa impropia para su uso o disminuye ese uso de tal modo que, de haberlo conocido, el comprador no habría comprado o habría pagado menos (Art. 2142). Un detalle estético no basta; un problema estructural, de cimentación, de instalaciones o de impermeabilización sí.
4. No fue declarado. Si el vendedor advirtió el defecto por escrito y el comprador aceptó, no hay vicio oculto sino un riesgo asumido.

Ejemplos frecuentes en vivienda: filtraciones en losas y cimientos, hundimientos diferenciales, instalaciones eléctricas o hidráulicas defectuosas detrás de muros, plagas estructurales (termitas en vigas de madera), drenajes colapsados, construcciones sobre rellenos sin compactar.

¿Qué acciones tiene el comprador?

El Art. 2144 da dos caminos, a elección del comprador, y una vez elegido uno no se puede cambiar al otro:

Acción redhibitoria (rescisión). Deshace la compraventa. El comprador devuelve la casa y el vendedor devuelve el precio y paga los gastos del contrato (notaría, impuestos, registro). Procede cuando el defecto es tan grave que no tiene sentido conservar el inmueble.

Acción estimatoria o quanti minoris (rebaja del precio). Mantiene la compraventa pero reduce el precio en la proporción que fijen los peritos. Procede cuando el defecto es reparable y el comprador quiere quedarse con la casa.

A cualquiera de las dos se suma la indemnización de daños y perjuicios cuando se prueba que el vendedor conocía el vicio y no lo manifestó (Art. 2145): costo de reparación, renta de otra vivienda mientras se arregla, daños a muebles. Si el vendedor ignoraba el defecto, solo restituye el precio y los gastos (Art. 2146). Y si la casa se perdió por el vicio, el vendedor sufre la pérdida y devuelve precio y gastos (Art. 2147).

¿Cuánto tiempo tengo? El plazo de seis meses

El Art. 2149 es el artículo que más demandas tumba: las acciones por vicios ocultos se extinguen a los seis meses contados desde la entrega de la cosa. No es un plazo de prescripción ordinaria que se interrumpa con un requerimiento, sino de extinción de la acción, de modo que la demanda tiene que estar presentada antes de que se cumpla.

Tres precisiones prácticas:

• El plazo corre desde la entrega real de la casa, no desde la firma de la escritura ni desde que descubriste el defecto. Si la entrega fue posterior a la escritura, documenta la fecha con el acta de entrega.
• Varios códigos civiles estatales regulan plazos distintos; revisa el de tu entidad antes de dar por perdida la acción.
• En vivienda nueva comprada a una desarrolladora, además de la acción civil existe la garantía mínima de un año de la Ley Federal de Protección al Consumidor (Art. 73 QUÁTER), que se reclama ante PROFECO. Lo explicamos en comprar casa en preventa: riesgos y contrato.

Si tu caso no es vicio oculto sino otro incumplimiento del vendedor (no entregar, entregar otra cosa, gravámenes no declarados), el plazo es distinto y suele ser el general de 10 años (Art. 1159). Verifícalo con la calculadora de prescripción civil.

¿Cómo reclamar paso a paso?

1. Documenta de inmediato. Fotografías y videos fechados, y un dictamen de un perito en construcción o ingeniero que describa el defecto, su origen y su antigüedad. Este dictamen es la prueba central.
2. Notifica al vendedor por escrito, con el dictamen, dentro de los primeros días. Aunque el aviso no detiene el plazo del Art. 2149, abre la posibilidad de un arreglo y prueba que actuaste de buena fe.
3. Cotiza la reparación con dos o tres contratistas; sirve para cuantificar la rebaja o los daños.
4. Elige la acción: rescisión o rebaja. Con defectos reparables y una casa que quieres conservar, la rebaja es más rápida; con defectos estructurales que comprometen la habitabilidad, la rescisión.
5. Presenta la demanda antes de los seis meses en la vía ordinaria civil del lugar del inmueble, ofreciendo la prueba pericial.
6. No repares todo antes del peritaje judicial salvo lo urgente para evitar daños mayores, y conserva evidencia de lo reparado.

¿Cómo se evita el problema antes de comprar?

• Inspección técnica previa a la promesa: un ingeniero o arquitecto revisa estructura, instalaciones y humedad. Cuesta poco frente al precio de la casa.
• Avalúo con visita física, que además sirve para el impuesto y el crédito; lo explicamos en avalúo para compraventa: para qué sirve.
• Declaración del vendedor en la escritura sobre el estado del inmueble, con la lista de defectos conocidos. Lo que declare queda fuera de la garantía; lo que calle, dentro.
• Cláusula de vicios que amplíe la responsabilidad o el plazo (Art. 2148 lo permite).
• Acta de entrega con fecha, fotografías y lecturas de servicios.

El checklist de compraventa de inmueble incluye estos puntos; la revisión documental del título está en contrato de compraventa de casa: qué debe incluir.

Vicios ocultos vs. evicción

Son las dos garantías que la ley impone a todo vendedor (Art. 2283). Los vicios ocultos se refieren a defectos físicos de la casa; la evicción, a defectos jurídicos: que un tercero con mejor derecho te prive del inmueble por sentencia. Las acciones, los plazos y las pruebas son distintos. Cómo funciona la segunda está en evicción y saneamiento: qué pasa si la casa tiene dueño.

Cómo te ayudamos

Si acabas de descubrir un defecto grave en la casa que compraste, lo urgente es fijar la fecha de entrega, obtener el dictamen y decidir la acción antes de que corra el plazo. Revisamos tu escritura y tu acta de entrega, coordinamos el peritaje y presentamos la demanda de rescisión o de rebaja con la indemnización que corresponda. Si eres vendedor y te reclaman, evaluamos si el defecto era visible, si lo declaraste y si el plazo ya venció. Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera; los servicios de derecho civil tienen precio cerrado por adelantado. Para un reclamo distinto al vicio, revisa incumplimiento de contrato: qué hacer y demanda por daños y perjuicios.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal, Arts. 1159, 2142 a 2149 y 2283; Ley Federal de Protección al Consumidor, Art. 73 QUÁTER. Cada entidad tiene su propio código civil; verifica el plazo aplicable en el tuyo.