Contrato de promesa de compraventa: qué es y qué obliga

Respuesta rápida: El contrato de promesa de compraventa solo obliga a firmar el contrato definitivo; no transmite la propiedad ni obliga a pagar el precio (Art. 2245 del Código Civil Federal). Para ser válido debe constar por escrito, contener los elementos característicos de la compraventa prometida (inmueble y precio) y limitarse a cierto tiempo (Art. 2246). Si el promitente se niega a firmar, el juez puede firmar en su rebeldía, salvo que la cosa ya esté en manos de un tercero de buena fe por título oneroso (Art. 2247). La pena convencional que suele acompañarla no puede exceder a la obligación principal (Art. 1843).

Promesa de compraventa en un vistazo

¿Qué es exactamente una promesa de compraventa?

El Código Civil Federal la regula en los artículos 2243 a 2247 bajo el nombre de contratos preparatorios. La idea es sencilla: dos personas ya quieren hacer una compraventa, pero algo falta para firmarla hoy. El comprador espera la autorización del crédito, el vendedor está regularizando una escritura o cancelando una hipoteca, o el inmueble sigue ocupado por un inquilino. La promesa fija las condiciones y obliga a firmar cuando se cumpla el plazo.

El Art. 2244 distingue dos modalidades. La promesa es unilateral cuando solo una parte se obliga (por ejemplo, el vendedor se compromete a venderte si decides comprar en 60 días) y bilateral cuando ambas quedan obligadas a celebrar el contrato. En la compraventa de vivienda casi siempre es bilateral.

¿Qué obliga y qué no obliga?

Aquí está el error más común. Mucha gente firma una promesa, paga un anticipo y cree que ya compró. No es así.

El Art. 2245 es categórico: la promesa de contratar solo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido. Esto significa que:

• No te hace propietario. La propiedad se transmite con la compraventa definitiva, que es perfecta cuando las partes acuerdan cosa y precio (Art. 2249), y frente a terceros solo cuando se inscribe en el Registro Público (Art. 2322).
• No obliga a pagar el precio. Lo que se entrega al firmar la promesa es un anticipo o una garantía, no el precio del contrato definitivo. Qué pasa con ese dinero si la operación se cae lo explicamos en apartado o anticipo de una casa: se puede recuperar.
• No obliga a entregar el inmueble. Si el vendedor te deja entrar antes de la escritura, lo hace por un acuerdo distinto (comodato, arrendamiento o posesión precaria), no por la promesa.

Lo que sí obliga es a firmar. Y esa obligación es exigible judicialmente.

¿Qué requisitos debe cumplir para ser válida?

El Art. 2246 fija tres requisitos. Si falta uno, la promesa no vale y no puede exigirse.

1. Debe constar por escrito. Una promesa verbal no es exigible. No se necesita notario, pero sí un documento firmado.
2. Debe contener los elementos característicos del contrato definitivo. En una compraventa son dos: la cosa (el inmueble identificado con dirección, superficie y datos registrales) y el precio cierto y en dinero. Si el precio queda "a convenir", no hay promesa.
3. Debe limitarse a cierto tiempo. Un plazo concreto para firmar la escritura. Sin plazo, la promesa es inválida. En la práctica se pactan de 30 a 120 días, según lo que tarde el crédito hipotecario o el trámite pendiente.

Conviene agregar, aunque la ley no lo exige, la forma de pago, quién paga notario e impuestos, la fecha de entrega y qué sucede si el crédito se niega. Lo que no está escrito se discute después.

¿Qué pasa si una parte se niega a firmar?

El Art. 2247 resuelve el escenario. Si el promitente se rehúsa a firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, el juez firma en su rebeldía, en su nombre y a petición de la otra parte. La vía es un juicio ordinario civil de otorgamiento y firma de escritura, en el que acreditas la promesa, el cumplimiento de tus propias obligaciones (tener el precio disponible) y la negativa del otro.

Hay una excepción: si el inmueble ya pasó por título oneroso a un tercero de buena fe, el juez no puede firmar y la promesa se resuelve en el pago de daños y perjuicios. Por eso el riesgo real de una promesa es que el vendedor venda a otro mientras tanto. La inscripción de la compraventa (Arts. 2322 y 3007) es lo que protege frente a terceros, y la promesa no se inscribe como tal.

El plazo para exigir el cumplimiento es el genérico de las acciones personales: 10 años (Art. 1159 del CCF). Puedes revisarlo con la calculadora de prescripción civil.

¿Qué papel juega la pena convencional?

La promesa casi siempre lleva una cláusula penal: si el comprador no firma, pierde el anticipo; si el vendedor no firma, devuelve el anticipo más una cantidad igual. Es válida (Art. 1840) y evita tener que probar los daños (Art. 1842), pero tiene límites:

• No puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal (Art. 1843). Una pena del 50% del precio es nula en el exceso.
• Se reduce proporcionalmente si la obligación se cumplió en parte (Art. 1844).
• No se puede cobrar la pena y además exigir el cumplimiento salvo pacto expreso (Art. 1846).

Si la pena está bien dimensionada, resuelve la mayoría de los conflictos sin juicio.

Promesa de compraventa vs. compraventa con pago diferido

Hay una diferencia práctica que conviene tener clara. Si ya acordaste cosa y precio, aunque pagues en mensualidades y la escritura se firme después, lo que firmaste puede ser una compraventa perfecta (Art. 2249), no una promesa. El nombre que le pongan las partes no cambia la naturaleza: los tribunales atienden al contenido. Una compraventa de inmueble que excede el umbral del Art. 2320 necesita escritura pública, de modo que el documento privado vale entre las partes pero no frente a terceros.

Para evitar la confusión, la promesa debe decir con claridad que las partes se obligan a celebrar la compraventa en determinada fecha, y no que "venden" y "compran" desde ahora. Los elementos del contrato definitivo están en contrato de compraventa de casa: qué debe incluir.

Casos frecuentes

Preventa con desarrolladora. Los contratos de preventa suelen ser promesas o compraventas sujetas a condición, y además están regulados por la Ley Federal de Protección al Consumidor (Arts. 73 a 73 QUÁTER). El detalle está en comprar casa en preventa: riesgos y contrato.

Crédito hipotecario pendiente. La promesa debe incluir una condición resolutoria: si el banco o el Infonavit niega el crédito dentro del plazo, la promesa se extingue y se devuelve el anticipo. Sin esa cláusula, la negativa del crédito es incumplimiento del comprador.

Vendedor sin escritura inscrita. La promesa puede fijar como condición que el vendedor acredite el título inscrito y el certificado de libertad de gravamen antes de la fecha de firma. Cómo se obtiene lo explicamos en certificado de libertad de gravamen: cómo obtenerlo.

Checklist antes de firmar una promesa

• Identificación completa del inmueble y datos de inscripción en el Registro Público.
• Precio cierto en pesos y forma de pago.
• Plazo concreto para firmar la escritura y notaría designada.
• Anticipo: monto, concepto y qué pasa con él en cada escenario.
• Condición por negativa de crédito.
• Pena convencional recíproca y dentro del límite del Art. 1843.
• Quién paga impuestos, derechos y honorarios notariales (el impuesto local lo revisas en el hub de compraventa).
• Estado civil del vendedor y, si está casado por sociedad conyugal, firma del cónyuge.

Cómo te ayudamos

Una promesa bien redactada evita el juicio; una mal redactada lo provoca. En RIVENZA revisamos el borrador que te proponen, ajustamos plazo, condición de crédito y pena convencional, y verificamos que el vendedor pueda cumplir lo que promete. Si ya firmaste y la otra parte no quiere escriturar, evaluamos la acción de otorgamiento y firma de escritura.

Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera. Antes de dar un anticipo, corre el checklist de compraventa de inmueble y revisa el hub de escrituración para saber qué costos vienen después de la firma. Los servicios de derecho civil incluyen la revisión de contratos con precio cerrado por adelantado.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuente normativa: Código Civil Federal, Arts. 1840 a 1846, 2243 a 2249, 2320 y 2322. Cada entidad tiene su propio código civil con reglas equivalentes.