Compraventa de casa entre familiares: cómo hacerla bien

Respuesta rápida: La compraventa de casa entre familiares es un contrato ordinario: una parte transfiere la propiedad y la otra paga un precio cierto y en dinero (Art. 2248 del Código Civil Federal), se formaliza en escritura pública cuando el valor excede el umbral del Art. 2320 y produce efectos frente a terceros con su inscripción (Art. 2322). El parentesco no la prohíbe ni la vuelve más económica. Lo que la ley vigila es que el precio sea real y se pague: si no hay precio, el acto es una donación disfrazada que puede atacarse como simulación (Arts. 2180 a 2184) y que el fisco grava de todos modos sobre el mayor entre precio, avalúo y valor catastral.

Compraventa entre familiares: lo que cambia y lo que no

¿Por qué se vende una casa entre familiares?

Las razones son legítimas y frecuentes: un padre que quiere dejar la casa a un hijo en vida con un título firme, un hermano que compra la parte de los demás tras una herencia, una pareja que regulariza la vivienda a nombre de uno de los dos, o un hijo que paga la casa de sus padres para que ellos tengan liquidez. En todos los casos el instrumento es el mismo que entre extraños, y el notario aplica la misma revisión.

El problema aparece cuando la compraventa se usa para disfrazar otra cosa: una donación que se quiere ocultar a los demás hijos, un patrimonio que se quiere poner fuera del alcance de acreedores, o un precio que nunca se pagó. Esas operaciones son las que terminan en juicio.

¿Qué exige la ley para que la venta sea válida?

Cosa y precio. La venta es perfecta cuando las partes convienen sobre la cosa y el precio (Art. 2249). El precio debe ser cierto y en dinero (Art. 2248); si se paga en parte con otra cosa, es compraventa solo cuando el dinero es igual o mayor al valor de la cosa (Art. 2250), y si no, es permuta.

Forma. Cuando el valor excede 365 veces el salario mínimo general, la venta debe hacerse en escritura pública (Art. 2320). Con el salario mínimo de 2026 de 315.04 pesos, ese umbral equivale a 114,989.60 pesos, y es todavía más bajo si se lee en UMA, de modo que cualquier casa requiere notario. Por debajo bastaría documento privado con firmas ratificadas (Art. 2317), pero en la práctica no aplica a vivienda.

Inscripción. La venta de bienes raíces no produce efectos contra tercero sino después de registrada (Art. 2322). Entre familiares esto importa doble: la inscripción es lo que impide que otro hermano o un acreedor del vendedor ignore la operación.

Capacidad y prohibiciones. El tutor no puede comprar los bienes del pupilo, ni el albacea los de la herencia, ni el mandatario los que administra, salvo autorización expresa (Art. 2280). Si el familiar vendedor administra el bien de otro, la venta a sí mismo es nula.

¿Cuál es el riesgo de la simulación?

El Art. 2180 define el acto simulado como aquel en que las partes declaran o confiesan falsamente lo que en realidad no ha pasado o no se ha convenido entre ellas. La simulación es absoluta cuando el acto nada tiene de real (se firma una venta y la casa sigue siendo del vendedor) y relativa cuando se da al acto una falsa apariencia que oculta su verdadero carácter (se firma una venta que es en realidad una donación), Art. 2181.

La simulación absoluta no produce efectos jurídicos; descubierta la relativa, el acto real que oculta se rige por su propia naturaleza (Art. 2182). Pueden pedir la nulidad los terceros perjudicados y el Ministerio Público cuando hay interés público (Art. 2183). En la práctica, los demandantes son los demás hijos tras la muerte del padre, o los acreedores del vendedor.

Cómo se prueba: el precio no se pagó, el comprador no tenía capacidad económica, el vendedor siguió viviendo y pagando predial sin contrato que lo justifique, el precio es notoriamente inferior al mercado. Cómo se evita: precio real y acorde al avalúo, pago rastreable por transferencia, y si el vendedor se queda en la casa, un usufructo o comodato documentado.

¿Qué impuestos se pagan?

El parentesco no modifica el impuesto local sobre adquisición de inmuebles, salvo que la ley fiscal de la entidad prevea una exención o tasa reducida para transmisiones entre parientes, lo que se consulta en el código fiscal de cada municipio. La base es el mayor entre el precio, el avalúo y el valor catastral, así que pactar un precio bajo no reduce el impuesto. Las tasas verificadas por estado están en el hub de compraventa y el método de cálculo en ISAI: qué es y cómo se calcula por estado. Para una cifra concreta usa la calculadora de ISAI para compraventa.

El vendedor puede causar ISR por la enajenación, salvo que se trate de su casa habitación y cumpla los requisitos del Art. 93 fracción XIX de la Ley del ISR, lo que el notario verifica al firmar. Y si el precio pactado es inferior al avalúo en más del porcentaje que fija la ley, la diferencia puede considerarse ingreso del comprador para efectos del ISR (Art. 125 de la LISR), otra razón para que el precio sea real.

¿Compraventa o donación?

Cuando el objetivo es que el hijo tenga la casa y no hay un pago real, la figura honesta es la donación (Arts. 2332 a 2356 del CCF), que se hace en la misma forma que la compraventa (Art. 2344), tiene tratamiento fiscal propio para las transmisiones entre ascendientes y descendientes en línea recta, y puede revocarse por ingratitud o reducirse si deja al donante sin medios para vivir (Art. 2347). La comparación detallada, con el ángulo civil y fiscal, está en donación vs compraventa entre familiares: cuál conviene, y frente a la herencia en donación de casa a hijos vs herencia.

Cuando sí hay un pago real, la compraventa es la vía correcta y la más sólida: no es revocable, no es inoficiosa y no depende de la relación posterior entre las partes.

Situaciones frecuentes

Venta de la parte de un hermano tras la herencia. Primero se adjudica la herencia y se inscribe; después el hermano vende su parte alícuota. Los demás copropietarios tienen derecho del tanto (Arts. 973 y 2278): hay que notificarles y esperar el plazo legal antes de vender a un tercero. Lo explicamos en copropiedad y venta de una parte de la casa.

Padres que venden al hijo y se quedan a vivir. Se reserva usufructo vitalicio en la misma escritura. El hijo es nudo propietario y los padres conservan el uso.

Venta a un hijo con crédito hipotecario. Posible; el banco o el Infonavit avalúan el inmueble y el precio debe sostenerse con el avalúo. Los pasos están en compraventa con crédito Infonavit: pasos legales.

Venta entre cónyuges. Permitida bajo separación de bienes; bajo sociedad conyugal requiere liquidar primero la sociedad o hacerlo en capitulaciones.

Cómo te ayudamos

Te decimos si en tu caso conviene compraventa, donación o usufructo reservado, revisamos que el precio y la forma de pago no dejen la puerta abierta a una demanda de simulación, y coordinamos con el notario la escritura y la inscripción. Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera; los servicios de derecho civil tienen precio cerrado por adelantado. Revisa también contrato de compraventa de casa: qué debe incluir y el hub de escrituración para los costos notariales de tu estado.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal, Arts. 973, 2180 a 2184, 2248 a 2250, 2278, 2280, 2317, 2320, 2322, 2332 a 2356; Ley del Impuesto sobre la Renta, Arts. 93 y 125. Salario mínimo general 2026: 315.04 pesos diarios.