Quién se queda con la casa en el divorcio: reglas claras
Depende del régimen: en sociedad conyugal la casa comprada en el matrimonio es de ambos (Art. 194 CCF); en separación, de quien figura en la escritura.
Respuesta rápida: Quién se queda con la casa depende del régimen patrimonial y de cuándo se compró. En sociedad conyugal, el dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges mientras subsista el régimen (Art. 194 del Código Civil Federal): la casa adquirida durante el matrimonio es de los dos y, al disolverse, se forma inventario, se pagan las deudas y el sobrante se divide conforme a las capitulaciones (Arts. 203 y 204). En separación de bienes, cada cónyuge conserva la propiedad de lo suyo (Art. 212): la casa es de quien está en la escritura, aunque quien se dedicó al hogar puede reclamar una compensación de hasta el 50% del valor de los bienes adquiridos (Art. 267 fracción VI del Código Civil de la Ciudad de México). Y hay una pregunta distinta: quién la usa mientras dura el juicio, que el juez decide como medida provisional (Art. 282 fracción I del Código Civil Federal) pensando en los hijos, no en la escritura.
Quién se queda con la casa según el caso
| Situación de la casa | Sociedad conyugal | Separación de bienes |
|---|---|---|
| Comprada durante el matrimonio con ingresos del trabajo | Común: se reparte (Art. 194 CCF) | Del cónyuge en la escritura (Art. 212 CCF) |
| Comprada antes del matrimonio | Propia de quien la compró, salvo pacto en capitulaciones | Propia |
| Heredada o donada a uno durante el matrimonio | Depende de las capitulaciones; en general, propia | Propia |
| Comprada con crédito a nombre de uno | Común si se pagó con dinero del matrimonio; la deuda sigue al titular | Del titular |
| Escriturada a nombre de los dos | Común | Copropiedad por mitades, salvo que la escritura diga otra proporción |
| Pagada en parte antes y en parte durante el matrimonio | Mixta: la parte pagada en el matrimonio puede ser común | Propia, con posible compensación |
| Construida en terreno de uno con dinero de ambos | El terreno es propio; la construcción puede ser común | Propia, con posible reembolso |
| Uso durante el juicio | Lo decide el juez (Art. 282 fr. I CCF) | Lo decide el juez (Art. 282 fr. I CCF) |
Primero: uso y propiedad son dos preguntas distintas
El error más común es mezclarlas. La propiedad responde a la pregunta "¿de quién es la casa?" y se resuelve con el régimen patrimonial, la escritura y las capitulaciones. El uso responde a "¿quién vive en ella mientras dura el divorcio y después?" y se resuelve con criterios de necesidad.
Sobre el uso, el juez separa a los cónyuges y decide quién permanece en el domicilio conyugal como medida provisional (Art. 282 fracción I del Código Civil Federal), y el convenio de divorcio debe decir quién usa el domicilio y el menaje y la fecha en que debe desocuparlo quien salga (Art. 267 fracción IV del Código Civil de la Ciudad de México). En la práctica se queda quien tiene el cuidado de los hijos, aunque no sea el dueño. Eso no cambia la propiedad: al liquidar los bienes, la casa sigue siendo de quien era. Cómo funcionan esas medidas está en medidas provisionales en el divorcio.
Si están en sociedad conyugal
La regla es simple: lo que se adquirió durante el matrimonio con el producto del trabajo es común, con independencia de a nombre de quién esté la escritura. El dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges (Art. 194 del Código Civil Federal). El nombre en la escritura define quién la administra frente a terceros y quién firma, no quién es el dueño entre cónyuges.
Al disolverse la sociedad, el reparto sigue tres pasos (Arts. 203 y 204): inventario de bienes y deudas, pago de los créditos contra el fondo social y división del sobrante en los términos de las capitulaciones, que casi siempre es por mitad. El procedimiento está en liquidación de la sociedad conyugal y una primera cuenta se saca con la calculadora de liquidación de sociedad conyugal.
Lo que puede quedar fuera del fondo común, según las capitulaciones:
- La casa que uno ya tenía antes de casarse, salvo que se haya pactado que entre a la sociedad.
- La casa heredada o donada a uno solo durante el matrimonio, si las capitulaciones no la incluyen. Las capitulaciones de sociedad conyugal deben declarar expresamente si los bienes adquiridos por herencia, legado o donación entran al fondo (Art. 189 del Código Civil de la Ciudad de México).
- Lo que las capitulaciones excluyan de forma expresa.
Lo que sí suele discutirse es la plusvalía y las mejoras pagadas con dinero del matrimonio sobre una casa propia de uno: muchos códigos las tratan como común o dan derecho a reembolso. Es un punto donde la ley local y la prueba de los pagos deciden.
Si están en separación de bienes
Cada cónyuge conserva la propiedad y la administración de sus bienes, y sus frutos son de su dominio exclusivo (Art. 212 del Código Civil Federal). La casa es de quien está en la escritura; si están los dos, es copropiedad en la proporción que diga la escritura. No hay masa común que repartir.
La ley previó el desequilibrio que esto genera. En el divorcio, cuando el matrimonio se celebró bajo separación de bienes, el convenio o la sentencia deben fijar la compensación de hasta el 50% del valor de los bienes adquiridos durante el matrimonio a favor del cónyuge que se dedicó preponderantemente al trabajo del hogar y al cuidado de los hijos, o que no adquirió bienes propios o los adquirió en cantidad notoriamente menor (Art. 267 fracción VI del Código Civil de la Ciudad de México). No convierte la casa en común, pero puede traducirse en un pago o en la adjudicación de un porcentaje. Los dos regímenes están comparados en separación de bienes vs sociedad conyugal.
Las tres formas de repartir una casa común
- Venderla y repartir el precio. Se paga la hipoteca si la hay, los gastos de la venta y los impuestos, y el remanente se divide. Es la opción más limpia cuando ninguno puede o quiere comprar la parte del otro.
- Adjudicarla a uno. Quien se queda la casa paga al otro su parte en dinero o la compensa con otros bienes del inventario (ahorros, vehículo, negocio). Se formaliza en escritura de adjudicación ante notario, con base en el convenio aprobado o la sentencia.
- Mantener la copropiedad por un tiempo. Por ejemplo, hasta que los hijos terminen la escuela, con reglas escritas: quién vive en ella, quién paga predial, mantenimiento e hipoteca, cuándo y cómo se vende. Funciona solo si el convenio es detallado; sin reglas, es fuente de incidentes.
Si la casa está constituida como patrimonio de familia, no puede venderse ni gravarse mientras subsista; hay que extinguirlo primero conforme al código local.
La casa con hipoteca o crédito Infonavit
El convenio de divorcio obliga a los cónyuges, no al banco ni al Infonavit. La deuda sigue a nombre de quien firmó el crédito, aunque la casa se adjudique al otro. Las salidas son liquidar el crédito con la venta, sustituir al deudor con autorización del acreedor o pactar que quien se queda la casa paga la hipoteca, con garantía para el titular original y una fecha para regularizar la titularidad. El caso Infonavit tiene reglas propias y lo tratamos en crédito Infonavit y divorcio: qué pasa; el panorama general de pasivos está en división de deudas y créditos en el divorcio.
Qué cuesta formalizar la adjudicación
La escritura de adjudicación ante notario causa honorarios conforme al arancel del estado, derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y, según la legislación local, impuesto de adquisición de inmuebles; algunas entidades dan trato especial a la adjudicación por disolución de sociedad conyugal. Las cifras se consultan con el notario y en la ley de ingresos del estado donde está la casa. Los conceptos están explicados en cómo escriturar una propiedad en México.
Errores que cuestan la casa
- Creer que el nombre en la escritura decide. En sociedad conyugal no.
- Firmar el divorcio sin liquidar. El vínculo se disuelve, pero la casa queda en comunidad indefinida.
- Adjudicar la casa sin resolver la hipoteca. El titular del crédito sigue respondiendo ante el banco.
- Pactar la copropiedad sin reglas. Quién paga qué y cuándo se vende debe estar escrito.
- Olvidar la compensación en separación de bienes cuando uno se dedicó al hogar.
Cómo te ayudamos
La casa es casi siempre el bien más valioso del divorcio y el que más se litiga mal, por confundir uso con propiedad y por firmar convenios que no resuelven la hipoteca. Un convenio que diga quién se queda la casa, cómo compensa al otro y qué pasa con el crédito evita años de copropiedad forzada.
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Ver detalle del servicio →Preguntas frecuentes
¿La casa se divide a la mitad en el divorcio?+
Solo si es un bien común. En sociedad conyugal, el dominio de los bienes comunes reside en ambos cónyuges mientras subsista el régimen (Art. 194 del Código Civil Federal) y al disolverse se forma inventario, se pagan las deudas y el sobrante se divide conforme a las capitulaciones (Arts. 203 y 204). En separación de bienes la casa es de quien aparece en la escritura (Art. 212) y no se divide, aunque puede proceder una compensación.
¿Si la casa está a mi nombre es mía aunque estemos en sociedad conyugal?+
No necesariamente. En sociedad conyugal lo que importa es cuándo y con qué se compró, no a nombre de quién se escrituró. Una casa adquirida durante el matrimonio con ingresos del trabajo de cualquiera de los dos es común, salvo que las capitulaciones la excluyan. El nombre en la escritura define quién la administra frente a terceros, no quién es el dueño entre cónyuges.
¿La casa que compré antes de casarme entra al reparto?+
Por regla general no. Las capitulaciones de sociedad conyugal deben listar los bienes que cada cónyuge lleva al matrimonio y decir si entran o no al fondo común (Art. 189 del Código Civil de la Ciudad de México); si no se pactó que entren, siguen siendo propios. Lo que sí puede ser común es la plusvalía o las mejoras pagadas con dinero del matrimonio, según lo que diga el código local.
¿Quién se queda en la casa mientras dura el divorcio?+
El juez lo decide como medida provisional al separar a los cónyuges (Art. 282 fracción I del Código Civil Federal) y el convenio debe decir quién usa el domicilio conyugal y el menaje y la fecha de salida de quien deba desocuparlo (Art. 267 fracción IV del Código Civil de la Ciudad de México). Suele quedarse quien tiene el cuidado de los hijos, con independencia de quién sea el dueño.
¿Me pueden dejar sin casa si está a nombre de mi esposo y estamos en separación de bienes?+
La propiedad es de quien aparece en la escritura, pero si te dedicaste al hogar o al cuidado de los hijos puedes reclamar una compensación de hasta el 50% del valor de los bienes adquiridos durante el matrimonio (Art. 267 fracción VI del Código Civil de la Ciudad de México). Además, el uso de la casa durante el juicio y la vivienda de los hijos se resuelven con criterios de necesidad, no de propiedad.
¿Qué opciones hay para repartir una casa común?+
Tres: venderla y repartir el precio neto; adjudicarla a uno de los dos a cambio de pagar al otro su parte o compensarla con otros bienes; o mantenerla en copropiedad por un tiempo, por ejemplo hasta que los hijos sean mayores, con reglas escritas de uso y gastos. La adjudicación se formaliza ante notario con el convenio o la sentencia.
¿La adjudicación de la casa paga impuestos?+
La escritura de adjudicación ante notario causa honorarios notariales conforme al arancel del estado y puede causar impuesto de adquisición de inmuebles según la legislación local; algunas entidades dan trato especial a la adjudicación por disolución de sociedad conyugal. El tratamiento exacto se consulta en el código fiscal del estado donde está la casa y con el notario que escriture.
¿Qué pasa si la casa tiene hipoteca?+
La deuda sigue a nombre de quien firmó el crédito, aunque el convenio adjudique la casa al otro. El banco o el Infonavit no quedan obligados por el convenio de divorcio. Las opciones son liquidar el crédito con la venta, sustituir al deudor con autorización del acreedor o pactar que quien se queda la casa paga la hipoteca, con garantía para el titular original.