Compraventa con reserva de dominio: cómo funciona

Respuesta rápida: En la compraventa con reserva de dominio el vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida hasta que el comprador paga el precio total (Art. 2312 del Código Civil Federal), aunque la entrega desde el principio. Para valer frente a terceros, el pacto debe inscribirse: en el Registro Público de la Propiedad si es inmueble y en el registro que corresponda si es un mueble identificable como un auto (Arts. 2310 y 2312). Mientras no pague, el comprador no puede vender la cosa (Art. 2313) y se le trata como arrendatario respecto de su uso (Art. 2314); si deja de pagar, el vendedor rescinde el contrato y recupera la cosa con la restitución recíproca que fija la ley (Arts. 2311 y 2315).

Reserva de dominio en un vistazo

¿Qué es y para qué sirve la reserva de dominio?

La compraventa normal transmite la propiedad en el momento en que las partes acuerdan cosa y precio, aunque no se haya pagado (Art. 2249). Eso deja al vendedor que acepta pagos diferidos en una posición débil: ya no es dueño y solo tiene un crédito. La reserva de dominio invierte el esquema. El Art. 2312 permite pactar que el vendedor se reserve la propiedad hasta que el precio haya sido pagado; la propiedad pasa al comprador de forma automática con el último abono, sin necesidad de un nuevo contrato.

Se usa en tres escenarios: venta de autos y maquinaria en abonos entre particulares o por agencias que financian directamente, venta de inmuebles a plazos cuando el comprador no obtiene crédito bancario, y venta de negocios o equipo donde el vendedor quiere poder recuperar el bien sin pasar por un remate.

¿Cómo se protege frente a terceros?

El riesgo de la reserva es que el comprador, que tiene la cosa en su poder, la venda a alguien que no sabe nada del pacto. El Código Civil resuelve el problema con la inscripción, por remisión del Art. 2312 a las reglas de la venta en abonos:

• Inmuebles. El pacto de reserva produce efectos contra tercero cuando se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (Art. 2310, fracción I). Como la escritura es pública (Art. 2320), la cláusula se inscribe con ella.
• Muebles identificables (autos con número de serie, maquinaria con número de identificación). Produce efectos contra tercero si se inscribe en el registro correspondiente (Art. 2310, fracción II). Para vehículos, además del registro público de la entidad cuando existe, en la práctica se protege conservando la factura endosada en poder del vendedor y documentando la reserva en el contrato y en el Registro Único de Garantías Mobiliarias cuando el vendedor es comerciante.
• Muebles no identificables. La reserva no produce efectos contra el tercero que adquiera de buena fe (Art. 2310, fracción III). Solo obliga entre las partes.

El principio es el mismo que para toda venta de inmuebles: no produce efectos contra tercero sino después de registrada (Art. 2322), y los documentos no inscritos no perjudican a tercero (Art. 3007).

¿Qué puede y qué no puede hacer el comprador?

Mientras el precio no se pague por completo, el comprador no puede enajenar la cosa (Art. 2313). Si recibió la cosa, el Art. 2314 lo considera arrendatario para efectos de su uso: la usa conforme a su destino, la conserva, responde del deterioro por su culpa y la devuelve si el contrato se rescinde. Sí puede, salvo pacto, usarla con normalidad, hacerle mejoras a su costa y, en inmuebles, habitarla o rentarla si el contrato lo permite.

Lo que cualquier contrato debe aclarar: quién paga el seguro, el predial o la tenencia, las reparaciones mayores, y qué pasa con las mejoras si hay rescisión.

¿Qué pasa si el comprador deja de pagar?

El vendedor tiene dos caminos. Puede exigir el pago de los abonos vencidos, con intereses moratorios al tipo pactado o al legal (Art. 2255). O puede rescindir el contrato, que es la ventaja de la figura: como nunca dejó de ser dueño, recupera la cosa sin remate ni adjudicación.

La rescisión tiene reglas de equilibrio (Arts. 2311 y 2315):

1. Las partes se restituyen las prestaciones. El vendedor devuelve los abonos recibidos y el comprador entrega la cosa.
2. El vendedor puede retener una renta por el uso de la cosa durante el tiempo que la tuvo el comprador y una indemnización por el deterioro, siempre que se hayan pactado previamente.
3. Esas retenciones están sujetas al límite de la pena convencional: no pueden exceder a la obligación principal (Art. 1843) y el juez puede moderarlas.
4. En inmuebles, la rescisión debe constar en escritura o sentencia para cancelar la inscripción del comprador.

Si el comprador vendió la cosa a un tercero violando el Art. 2313 y la reserva estaba inscrita, el vendedor puede recuperarla también del tercero. Si no la inscribió y el tercero compró de buena fe, solo le queda la acción personal contra el comprador. El plazo para esas acciones es el genérico de 10 años (Art. 1159); verifica el tuyo con la calculadora de prescripción civil.

¿Reserva de dominio o hipoteca?

Son dos formas de asegurar el pago, con lógicas opuestas. En la hipoteca el comprador ya es dueño y da el inmueble en garantía (Art. 2893); si no paga, el acreedor lo ejecuta en un juicio hipotecario que termina en remate (lo explicamos en juicio hipotecario: cómo funciona). En la reserva de dominio el vendedor sigue siendo dueño y, si no le pagan, rescinde y recupera.

Para el vendedor particular que financia a su comprador, la reserva suele ser más eficiente. Para el comprador, la hipoteca es preferible porque desde el primer día es propietario y puede volver a hipotecar o vender con el consentimiento del acreedor.

Reserva de dominio en la venta de un auto

Es el caso más común entre particulares: el vendedor entrega el coche, el comprador paga en mensualidades y la factura queda en poder del vendedor hasta el último pago. El contrato debe decir expresamente que el vendedor se reserva la propiedad (Art. 2312), identificar el vehículo con número de serie, motor y placas, fijar el calendario de pagos, la tasa de interés moratorio, quién paga tenencia, verificación y multas durante el plazo, y la fórmula de restitución si hay rescisión. El endoso de la factura y el cambio de propietario se hacen al liquidar.

Puedes armar ese contrato con el generador de contrato de compraventa de vehículo, que incluye la cláusula de reserva y la responsabilidad por multas. Los trámites posteriores están en compraventa de auto usado: factura, endoso y trámites, y las reglas generales en contrato de compraventa de vehículo.

Reserva de dominio en la venta de una casa

La escritura se otorga ante notario con la cláusula de reserva y se inscribe (Arts. 2310 y 2320). El impuesto local sobre adquisición de inmuebles suele causarse al celebrar la compraventa aunque el dominio esté reservado, porque la mayoría de las leyes fiscales gravan la adquisición desde el contrato; la regla concreta se consulta en el código fiscal de tu municipio. Las tasas verificadas por estado están en el hub de compraventa. Al pagar el último abono, el vendedor firma la carta finiquito y el notario cancela la reserva en el Registro.

Cómo te ayudamos

Redactamos o revisamos la compraventa con reserva de dominio para que la cláusula se inscriba, el calendario de pagos sea claro y la restitución en caso de rescisión no quede al criterio de un juez. Si eres vendedor y el comprador dejó de pagar, evaluamos la rescisión y la recuperación del bien; si eres comprador, revisamos que no te retengan más de lo que la ley permite. Cuéntale tu caso a la abogada titular con la Lic. Angélica Rivera; los servicios de derecho civil y la revisión de contratos tienen precio cerrado por adelantado.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal, Arts. 1159, 1843, 2249, 2255, 2310 a 2315, 2320, 2322, 2893 y 3007. Cada entidad tiene su propio código civil con reglas equivalentes.