Inventario y acta de entrega del inmueble rentado

Respuesta rápida: El inventario y el acta de entrega son la prueba del estado del inmueble al empezar y al terminar el arrendamiento. En vivienda, el contrato debe describir el inmueble, sus instalaciones y accesorios y el estado que guardan (Art. 2448-F del Código Civil Federal). Si no hay descripción, la ley presume que el inquilino lo recibió en buen estado (Art. 2443), y al salir debe devolverlo así, salvo el desgaste por el tiempo o causa inevitable (Art. 2442). El acta bien hecha decide quién paga cada daño y cuánto del depósito se devuelve. El arrendamiento se rige por el código civil del estado donde está el inmueble.

Qué dice la ley en una tabla

¿Por qué importa tanto el inventario?

Porque al final del contrato la discusión casi siempre es la misma: el arrendador dice que la mancha, la puerta rota o el calentador descompuesto son culpa del inquilino, y el inquilino dice que así estaban. Sin papel, gana la presunción del Art. 2443: el inquilino recibió en buen estado. Con un inventario firmado y fotografías, la discusión se resuelve comparando dos documentos.

El inventario protege a las dos partes:

• Al inquilino, porque prueba los defectos que ya existían y evita que se los descuenten del depósito.
• Al arrendador, porque prueba lo que entregó en buen estado y le permite cobrar con sustento los daños reales.

Es también la base para devolver el depósito sin pleito, como explicamos en depósito en garantía: cuándo y cómo se devuelve.

Checklist del inventario de entrada

Recorre el inmueble con la otra parte y anota habitación por habitación. Usa esta lista como base.

Datos generales

• Fecha y hora de la entrega.
• Nombres, identificaciones y firmas de arrendador e inquilino.
• Domicilio completo del inmueble y referencia al contrato.

Estructura y acabados

• Muros y techos: pintura, humedad, grietas, perforaciones.
• Pisos: material, rayones, piezas rotas o flojas.
• Puertas y chapas: funcionamiento, número de llaves por cada una.
• Ventanas: vidrios, cancelería, mosquiteros, persianas.

Instalaciones

• Eléctrica: contactos, apagadores, lámparas, centro de carga.
• Hidráulica: llaves, regaderas, WC, fugas visibles, presión del agua.
• Gas: tanque o conexión, calentador, estufa, prueba de encendido.
• Lecturas de medidores de luz, agua y gas, con fotografía del número.

Muebles y aparatos

• Lista de cada mueble con su estado.
• Aparatos con marca, modelo y si funcionan al momento de la entrega.
• Cocina integral, clósets, cortineros, accesorios de baño.

Áreas exteriores y accesos

• Cajón de estacionamiento, controles de portón, tarjetas de acceso.
• Jardín, azotea, patio de servicio.
• Reglamento del condominio, si aplica.

Anexo fotográfico

• Fotos y video con fecha, referidos en el acta.
• Envío del archivo a la otra parte el mismo día.

Modelo de tabla para el acta

La última columna se llena el día de la salida. Así el acta final no es un documento nuevo, sino la comparación punto por punto con el inicial.

Checklist del acta de salida

1. Avisa la fecha de entrega por escrito con anticipación.
2. Repara lo que te toca: deterioros menores causados por quienes habitaron (Art. 2444) y daños por culpa.
3. No repares lo que no te toca: desgaste normal por el tiempo (Art. 2442) y reparaciones necesarias, que son del arrendador (Art. 2412 fr. II).
4. Liquida servicios y conserva el último recibo pagado.
5. Recorre el inmueble con el arrendador usando el inventario de entrada.
6. Anota lecturas finales de medidores con fotografía.
7. Entrega llaves, controles y tarjetas contra firma.
8. Firmen ambos el acta, con las diferencias anotadas y lo que queda pendiente.
9. Pide por escrito la liquidación del depósito con descuentos desglosados.

Si la salida es anticipada o pactada, combina el acta con el documento de terminación. El modelo está en carta de desocupación voluntaria: modelo y plazos.

Desgaste normal o daño: dónde está la línea

La tabla es una guía; el contrato puede precisar reglas, y lo que decida un juez dependerá de la prueba. Más detalle en reparaciones en el inmueble: quién paga.

Errores comunes

• "Se entrega en buenas condiciones" como única frase. No describe nada y perjudica al inquilino.
• Fotos sin referencia en el acta. Pierden fuerza si no se vinculan al documento firmado.
• No anotar lecturas de medidores. Después nadie sabe quién consumió qué.
• Entregar llaves sin acuse. Sin prueba de la fecha de entrega, la renta puede seguir corriendo.

¿Hace falta notario o testigos?

No es obligatorio. Un inventario firmado por ambas partes, con fotografías referidas, es prueba suficiente en la mayoría de los casos. Dos testigos que firmen el acta le dan más peso cuando se anticipa conflicto, por ejemplo si la relación ya está deteriorada o si el inmueble tiene muebles de valor. La fe de hechos ante notario se reserva para casos especiales, como la entrega de un local con equipo o una salida en la que el arrendador se niega a recibir. Lo importante es que la fecha sea indiscutible y que el documento describa, no que califique.

Cómo te ayudamos

En RIVENZA preparamos el inventario como anexo del contrato y revisamos el acta de salida cuando hay diferencias sobre el depósito. Si el conflicto ya existe, te decimos qué descuentos son exigibles y cuáles no. Cuéntale tu caso a la abogada titular.

El generador de contrato de arrendamiento arma un borrador al que puedes anexar este inventario. Para ver un contrato completo según renta y plazo, revisa por ejemplo una renta de 10,000 pesos a 12 meses, y si eres propietario, repasa derechos del arrendador.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal (Arts. 2412, 2425, 2442, 2443, 2444 y 2448-F). El arrendamiento se rige por el código civil de cada entidad; confirma el de tu estado.