Reparaciones en el inmueble rentado: ¿quién paga?

Respuesta rápida: En un inmueble rentado, las reparaciones necesarias para conservarlo en estado de servir para el uso convenido las paga el arrendador, aunque el contrato no lo diga (Art. 2412 fr. II del Código Civil Federal); los deterioros de poca importancia que regularmente causan quienes habitan el inmueble los paga el arrendatario (Art. 2444); y los daños por culpa o negligencia del inquilino, de su familia o de sus subarrendatarios siempre son del inquilino (Art. 2425 fr. II). El inquilino debe avisar por escrito de los desperfectos a la brevedad (Art. 2415) y, si el arrendador no repara, puede pedir la rescisión o acudir al juez para que lo obligue (Art. 2417). Lo que no puede hacer es descontar de la renta por su cuenta.

Quién paga cada reparación

El arrendamiento se rige por el código civil del estado donde está el inmueble; el Código Civil Federal es la referencia común y los códigos locales suelen mantener este mismo reparto.

La regla base: conservar es del dueño, cuidar es del inquilino

El Art. 2412 CCF enumera lo que el arrendador debe hacer aunque no haya pacto expreso. Dos fracciones importan aquí:

• Fracción II: conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias.
• Fracción V: responder de los vicios o defectos de la cosa que impidan su uso, aunque él no los haya conocido, siempre que sean anteriores al arrendamiento.

Del otro lado, el Art. 2425 obliga al arrendatario a responder de los perjuicios que la cosa sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios (fr. II), y el Art. 2444 le asigna las reparaciones de los deterioros de poca importancia que regularmente causan las personas que habitan el edificio.

La lógica es simple: el dueño mantiene el inmueble funcionando; el inquilino repara el desgaste menor que produce vivir ahí y paga lo que rompa.

¿Qué es una reparación "necesaria" y qué es "de poca importancia"?

La ley no da una lista. El criterio práctico que usan los jueces:

• Necesaria es la que, de no hacerse, el inmueble deja de servir para el uso convenido o se deteriora progresivamente: impermeabilización, tuberías, drenaje, instalación eléctrica, estructura, calentador que falló por antigüedad, puertas y ventanas que ya no cierran por el paso del tiempo.
• De poca importancia es la que deriva del uso cotidiano y cuesta poco: cambiar focos, empaques, un cerrojo, resanar clavos, destapar una coladera por residuos del propio uso.

Cuando hay duda, dos preguntas ayudan: ¿el problema existiría aunque el inmueble estuviera vacío? Si sí, es del arrendador. ¿Lo causó el uso normal de quien vive ahí? Si sí y es menor, es del inquilino.

El contrato puede precisar el reparto, pero con un límite: una cláusula que traslade al inquilino toda la conservación estructural choca con la obligación legal del arrendador y con el derecho a pedir la rescisión del Art. 2490. Cómo redactarla está en cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento.

El aviso del inquilino: obligación, no cortesía

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause (Art. 2415 CCF). Eso convierte el aviso en un paso jurídico, no en una llamada de buena voluntad.

Cómo hacerlo bien:

1. Por escrito, con fecha: correo, mensaje con confirmación de lectura o carta con acuse.
2. Describiendo el problema y, de ser posible, con fotografías o video fechados.
3. Pidiendo fecha para la reparación.
4. Guardando copia. Ese aviso es la prueba de cuándo empezó a correr la obligación del arrendador y de que el inquilino no agravó el daño por callar.

Una fuga que el inquilino vio y no reportó durante meses deja de ser reparación necesaria del dueño y se convierte en daño por negligencia del inquilino.

Si el arrendador no repara: las opciones del inquilino

El Art. 2417 CCF es claro: si el arrendador no cumple con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que está destinada la cosa, queda a elección del arrendatario:

• Rescindir el arrendamiento, o
• Acudir al juez para que lo obligue a cumplir.

A eso se suman dos reglas sobre la renta:

• Si por la falta de reparación el inquilino no puede usar el inmueble en absoluto, no debe la renta mientras dure el impedimento; si dura más de dos meses, puede pedir la rescisión (Art. 2431).
• Si el impedimento es parcial, puede pedir una reducción de la renta a juicio de peritos (Art. 2432). Estas reglas son irrenunciables (Art. 2433).

Lo que la ley no prevé es que el inquilino repare por su cuenta y descuente de la renta sin acuerdo. Hacerlo se trata como pago incompleto y abre la rescisión por falta de pago (Art. 2489 fr. I). Si el inquilino repara una urgencia para evitar un daño mayor, debe conservar facturas y reclamar el reembolso por escrito o pactar el descuento. Los demás derechos frente al propietario están en derechos del inquilino.

Reparaciones urgentes: cuándo puede entrar el arrendador

El arrendador no debe estorbar ni embarazar el uso del inmueble, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables (Art. 2412 fr. III CCF). Es la única excepción al uso pacífico. Fuera de la urgencia (una fuga que inunda al vecino, una falla eléctrica con riesgo de incendio), el arrendador debe acordar día y hora con el inquilino.

Si las obras impiden el uso del inmueble, aplican las mismas reglas de los Arts. 2431 y 2432: la renta no se debe o se reduce mientras duren.

Mejoras: quién las paga y a quién se quedan

La mejora no es una reparación: es algo que aumenta el valor o la comodidad del inmueble sin ser necesario para conservarlo. El Art. 2423 CCF fija cuándo el arrendador debe pagarlas:

1. Si lo autorizó y se obligó a pagarlas.
2. Si son mejoras útiles y el contrato se rescindió por culpa del arrendador.
3. Si el contrato es por tiempo indeterminado, el arrendador autorizó las mejoras y lo termina antes de que haya transcurrido el tiempo necesario para que el inquilino quede compensado.

Fuera de esos casos, las mejoras quedan en beneficio del inmueble sin pago. Por eso, antes de instalar una cocina o un clóset, el inquilino debe pedir autorización escrita que diga si se paga, si se descuenta de la renta o si puede retirarse al final. Lo que no se puede hacer es variar la forma del inmueble sin consentimiento, porque es causa de rescisión (Art. 2489 y 2441).

Cómo cerrar el tema al terminar el contrato

El inquilino debe devolver el inmueble tal como lo recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (Art. 2442 CCF). Sin descripción expresa del estado inicial, la ley presume que lo recibió en buen estado (Art. 2443). Por eso el inventario al inicio y el acta al final son las dos piezas que evitan que el desgaste normal se cobre como daño. Cómo levantarlos está en inventario y acta de entrega del inmueble; qué puede descontarse del depósito, en depósito en garantía: cuándo y cómo se devuelve.

Cómo te ayudamos

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Si vas a firmar, deja el reparto de reparaciones por escrito con el generador de contrato de arrendamiento y revisa el hub de arrendamiento para ver el contrato completo según tu renta. El panorama general está en contrato de arrendamiento: guía completa y el servicio completo en servicios de derecho civil.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal (Arts. 2412, 2415, 2417, 2423, 2425, 2431, 2432, 2433, 2441, 2442, 2443, 2444, 2489 y 2490). El arrendamiento se rige por el código civil de cada entidad; confirma el de tu estado.