Contrato de arrendamiento de $10,000 mensuales a 12 meses: cifras, cláusulas y garantías
$120,000: eso paga en total un arrendatario que firma 12 meses a $10,000 mensuales, y un año es un plazo ordinario porque el Art. 2398 del Código Civil Federal permite hasta 10 años en vivienda y 15 en comercio. En la práctica se pide un mes de depósito ($10,000), aunque ningún artículo del código lo exige; al año la renta suma $120,000. Cuando quien renta es una empresa, retiene $1,000 mensuales de ISR (10%, Art. 116 LISR). Y en mora, a falta de pacto, cada mensualidad de $10,000 que se retrasa un mes causa $75.00 de interés legal (9% anual, Art. 2395 CCF).
| Concepto | Cálculo | Monto | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Renta mensual pactada | dato del contrato | $10,000 | Art. 2399 CCF: la renta puede consistir en una suma de dinero |
| Depósito en garantía usual | 1 mensualidad | $10,000 | práctica de mercado, no ley: el CCF no fija su monto |
| Renta anual | $10,000 × 12 | $120,000 | aritmética sobre la renta pactada |
| Renta total de la vigencia (12 meses) | $10,000 × 12 | $120,000 | obligación principal del arrendatario |
| Pena convencional de ejemplo por desocupación anticipada | 1 mensualidad (pacto usual) | $10,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal: nunca mayor a la obligación principal |
| Tope legal de la pena convencional | igual a la obligación principal (renta total) | $120,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal |
| Plazo máximo del arrendamiento | 10 años habitación, 15 años comercio | 12 meses: dentro del máximo | Art. 2398 del Código Civil Federal |
| Retención de ISR si el arrendatario es persona moral (informativo) | $10,000 × 10% | $1,000 al mes | Art. 116 de la Ley del Impuesto sobre la Renta |
| Interés legal sobre una renta atrasada un mes (sin pacto) | $10,000 × 9% ÷ 12 | $75.00 | Art. 2395 del Código Civil Federal |
$10,000 mensuales es una renta de vivienda económica, y precisamente por eso el contrato suele descuidarse: se firma el machote del arrendador y se pacta de palabra lo demás. Pero 12 meses a $10,000 son $120,000, y cada punto no escrito (quién paga el agua, cuándo se devuelve el depósito, cuánto sube al año) termina discutiéndose cuando ya hay conflicto.
Doce meses es el plazo más común en vivienda y coincide con la duración mínima de un año que el Art. 2448-C del Código Civil Federal prevé para fincas urbanas destinadas a habitación, salvo pacto en contrario. Al vencer, el contrato termina sin aviso si así se pactó, o puede renovarse por escrito; conviene fijar desde ahora cómo se calculará la renta del segundo año, aunque este contrato no la incluya.
Los números de esta página son aritmética sobre $10,000: la renta multiplicada por 12 meses, por doce, por una mensualidad de depósito o de pena, por el 10% de retención o por el 9% anual de interés legal. Lo que es ley se cita con su artículo; lo que es práctica (el depósito de un mes, la pena de una mensualidad) se dice que lo es. Nada más.
Cláusulas que debe traer un contrato de $10,000 a 12 meses
Un contrato de 12 meses a $10,000 se sostiene o se cae por sus cláusulas. El Art. 2406 CCF exige la forma escrita; los Arts. 2412 y 2425 reparten las obligaciones de arrendador y arrendatario; y el resto (depósito, incremento, pena, entrega) es pacto. Si el contrato que te proponen omite alguno de los puntos de la lista, pide que se agregue antes de firmar.
Dos cláusulas merecen atención especial en este caso. La de incremento, porque a 12 meses no aplica dentro del contrato pero sí en la renovación y debe tener fórmula escrita. Y la de pena convencional, porque con renta total de $120,000 el Art. 1843 CCF marca ese techo y una pena de una mensualidad ($10,000) queda muy por debajo, mientras que una pena de "todas las rentas faltantes" roza el límite y se discute en juicio.
- Partes e inmueble: nombres completos, identificaciones, dirección exacta y acreditación de que el arrendador es propietario o tiene poder para arrendar.
- Renta y forma de pago: $10,000 mensuales, día de pago, cuenta o medio de pago y comprobante que hace las veces de recibo (Art. 2399 CCF).
- Vigencia: 12 meses, con fecha de inicio y de terminación; qué pasa al vencer (termina sin aviso, se renueva por escrito o se vuelve indeterminado conforme al Art. 2478 CCF).
- Depósito en garantía: monto (usualmente una mensualidad, $10,000), para qué sirve, cuándo y cómo se devuelve. No es renta anticipada.
- Destino del inmueble: casa habitación; prohibición de subarrendar o ceder sin consentimiento escrito (Arts. 2425 fr. III y 2480 CCF).
- Obligaciones del arrendador (Art. 2412 CCF): entregar en estado de servir, conservar y hacer reparaciones necesarias, no estorbar el uso.
- Obligaciones del arrendatario (Art. 2425 CCF): pagar la renta, usar el inmueble conforme a lo pactado, responder de daños por su culpa; servicios a su cargo salvo pacto.
- Incremento anual: fórmula o índice pactado y fecha de aplicación; sin porcentaje legal nacional, se escribe lo que las partes acuerden conforme al código civil del estado.
- Pena convencional por desocupación anticipada o incumplimiento: monto pactado (ejemplo, una mensualidad de $10,000) sin exceder la obligación principal de $120,000 (Art. 1843 CCF).
- Causas de rescisión (Art. 2489 CCF), entrega del inmueble con acta e inventario (Art. 2442 CCF) y tribunales competentes.
Garantías: depósito, fiador y póliza jurídica
Con renta de $10,000, el depósito usual es $10,000. No existe tope legal federal; más de tres mensualidades se negocia a la baja porque desincentiva al arrendatario, y menos de una deja al arrendador sin cobertura. Lo decisivo no es el monto sino la regla de devolución: plazo, condiciones y qué se puede descontar (daños, servicios, rentas), todo por escrito.
Tres garantías, tres funciones. El depósito ($10,000) cubre daños y pequeños adeudos al final. El fiador (Arts. 2794 y siguientes CCF) responde con su patrimonio por rentas y daños que el inquilino no pague. La póliza jurídica, contratada con una empresa privada, financia el juicio de desocupación y a veces las rentas vencidas. El arrendador elige según el riesgo; el arrendatario debe leer qué firma el fiador, porque la fianza sobrevive hasta la entrega del inmueble y el finiquito.
| Garantía | Qué cubre | Monto o referencia | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Depósito en garantía | rentas vencidas, servicios y daños al entregar | $10,000 (una mensualidad, práctica de mercado) | pacto; el CCF no fija monto |
| Fiador u obligado solidario | rentas y daños que el arrendatario no pague | hasta $120,000 de renta total si se incumple desde el inicio | Arts. 2794 y siguientes CCF |
| Póliza jurídica | gastos del juicio de desocupación; rentas caídas solo si la póliza lo incluye | costo según la empresa; se consulta con la aseguradora o despacho | contrato privado, no regulado por el CCF |
Incremento anual de la renta en un contrato de 12 meses
Con un contrato de 12 meses la pregunta del incremento llega al renovar. Si no se escribió nada, la renovación se negocia desde cero y el arrendador puede proponer cualquier renta nueva; si se escribió una fórmula, ambas partes saben qué esperar. No hay porcentaje legal nacional de incremento: lo que aplique sale del código civil del estado del inmueble y, sobre todo, del pacto.
Lo que no debe pasar es firmar una cláusula de incremento que remita a "lo que marque la ley": en materia federal no hay porcentaje y en la mayoría de los estados tampoco, así que la frase deja la renta en el aire. Escribe la regla, aplícala a $10,000 con la calculadora de incremento de renta y compara el resultado con el total de $120,000 que da la renta constante.
Qué pasa si el inquilino no paga los $10,000: mora, interés y pena convencional
En mora, el arrendador tiene dos caminos: cobrar las rentas vencidas con intereses o pedir la rescisión del contrato por falta de pago (Art. 2489 fr. I CCF), y puede acumular ambos. El interés, si no se pactó otro, es el legal del 9% anual del Art. 2395 CCF, que sobre $10,000 equivale a $75.00 por cada mes de atraso de una mensualidad. Es poco: por eso los contratos suelen pactar un interés moratorio mayor o una pena.
Además del interés, el contrato puede pactar una pena por incumplimiento, pero el Art. 1843 CCF le pone techo: nunca más que la obligación principal, aquí $120,000. Y el Art. 1844 CCF ordena reducirla proporcionalmente cuando la obligación se cumplió en parte. Por eso la práctica fija la pena por salida anticipada en una mensualidad ($10,000) o dos: es exigible, es proporcionada y no da pie a discutir su validez.
| Supuesto | Consecuencia | Monto de referencia | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Una renta atrasada un mes, sin pacto de interés | interés legal civil del 9% anual | $75.00 | Art. 2395 del Código Civil Federal |
| Falta de pago de la renta | el arrendador puede exigir la rescisión y el pago de lo adeudado | $10,000 por cada mensualidad vencida | Arts. 2425 fr. I y 2489 fr. I CCF |
| Desocupación anticipada con pena pactada de una mensualidad | se paga la pena convenida | $10,000 | pacto usual; Art. 1843 CCF |
| Tope de cualquier pena convencional | no puede exceder la obligación principal | $120,000 | Art. 1843 del Código Civil Federal |
Cómo termina un arrendamiento de 12 meses y cómo se entrega el inmueble
Terminar bien un contrato de 12 meses es tan importante como firmarlo bien. El plazo vence en la fecha pactada (Art. 2483 fr. I CCF); antes de eso solo se termina por convenio, por rescisión judicial o por las demás causas del Art. 2483. Si nadie dice nada al vencer y el arrendatario sigue pagando $10,000, el contrato sigue sin plazo y se extingue con aviso escrito de quince días en predio urbano (Art. 2478 CCF).
Cierre limpio: inmueble desocupado en la fecha pactada, acta de entrega e inventario (Art. 2442 CCF), servicios al corriente, depósito de $10,000 devuelto en el plazo del contrato. Si el arrendatario necesita salir antes de los 12 meses, la salida se negocia con la pena pactada (por ejemplo $10,000) y por escrito; abandonar el inmueble sin aviso deja corriendo la renta y abre la puerta a reclamar daños.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto suma un contrato de arrendamiento de $10,000 a 12 meses?+
$10,000 mensuales durante 12 meses son $120,000, con renta constante. Si el contrato pacta incremento anual, el total real será mayor. Al año la renta suma $120,000; el depósito usual, una mensualidad, $10,000.
¿Es obligatorio dar un mes de depósito en una renta de $10,000?+
El depósito es pacto, no ley. $10,000, equivalente a un mes de los $10,000 de renta, es lo usual; algunos arrendadores piden dos. No es renta anticipada: cubre daños, servicios y rentas pendientes al entregar, y debe devolverse en el plazo que el contrato fije contra el acta de entrega.
¿Una empresa que renta en $10,000 debe retener ISR al arrendador?+
Sí. Cuando el arrendatario es persona moral y el arrendador persona física, la empresa retiene el 10% del monto de la renta sin deducción (Art. 116 LISR): $1,000 al mes sobre $10,000, $12,000 en 12 meses, y entrega constancia. El arrendador recibe $9,000 netos y acredita la retención en su declaración.
¿Qué garantías puede pedirme el arrendador por una renta de $10,000?+
Las que pacten: depósito (usualmente una mensualidad, $10,000), fiador u obligado solidario con inmueble (Arts. 2794 y siguientes CCF) y póliza jurídica, que es un producto privado para financiar el juicio de desocupación. Ninguna es obligatoria por ley; en rentas medias es común pedir depósito más fiador o póliza.
¿Qué interés corre si me atraso en la renta de $10,000?+
El pactado en el contrato o, si no hay pacto, el interés legal civil del 9% anual (Art. 2395 CCF): $75.00 por una mensualidad de $10,000 atrasada un mes completo. Además, la falta de pago es causa de rescisión (Art. 2489 fr. I CCF), así que el riesgo real no es el interés sino perder el contrato.
¿Qué pasa si vence el contrato de 12 meses y sigo pagando $10,000?+
Si el arrendador recibe la renta sin oposición y nada se pactó, el arrendamiento continúa sin plazo determinado y cualquiera de las partes puede terminarlo con aviso escrito de quince días en predio urbano (Art. 2478 CCF). Es una situación incómoda para ambos: mejor firmar la renovación por escrito con la nueva renta y el nuevo plazo.
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Fuentes
- Código Civil Federal (Arts. 1843, 1844, 2395, 2398, 2406, 2412, 2425, 2442, 2448-C, 2478, 2483 y 2489) (consultado el 2026-10-14)
- Ley del Impuesto sobre la Renta, Art. 116 (retención del 10% por personas morales) (consultado el 2026-10-14)
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