Permuta de inmuebles: cómo funciona en México

Respuesta rápida: En la permuta cada parte se obliga a dar una cosa por otra (Art. 2327 del Código Civil Federal): tu casa por su departamento, tu terreno por su local. Si además se paga una diferencia en dinero, el contrato es venta cuando el dinero iguala o supera el valor de la cosa que se da, y permuta cuando es menor (Art. 2250). Salvo lo relativo al precio, se aplican las reglas de la compraventa (Art. 2331): escritura pública arriba de $114,989.60 en 2026 (Art. 2320), inscripción en el Registro Público y, por regla general, dos impuestos de adquisición, uno por cada inmueble. Antes de firmar, revisa la titularidad de ambos bienes.

La permuta en un vistazo

¿Cuándo se usa la permuta?

Más de lo que parece. Algunos casos típicos:

• Cambio de tamaño de vivienda. Una pareja con hijos que crecieron cambia su casa por un departamento más pequeño, y quien recibe la casa paga una diferencia.
• Terreno por departamentos. El dueño de un terreno lo entrega a un desarrollador a cambio de departamentos en el edificio que se construirá. Aquí la permuta suele combinarse con cosa futura y requiere cláusulas muy cuidadosas.
• Mudanza entre ciudades. Dos familias que se cambian de ciudad intercambian sus casas.
• Auto o bien mueble a cuenta. Un inmueble a cambio de un vehículo más dinero; si el dinero es mayor al valor del vehículo, es venta.

¿Permuta o compraventa? La regla del Art. 2250

La pregunta clave cuando hay una diferencia en dinero es qué pesa más. El Art. 2250 del CCF lo resuelve con una comparación:

La calificación importa porque define qué reglas aplican en lo que no coinciden y cómo se describe la operación en la escritura. En la práctica notarial, la escritura de permuta detalla los dos inmuebles, el valor que las partes les asignan, la diferencia en dinero si existe y cómo se pagó.

Paso a paso de una permuta de inmuebles

1. Revisa ambos títulos. Escrituras inscritas a nombre de quienes permutan y certificado de libertad de gravamen de cada inmueble.
2. Verifica el estado civil de ambas partes. Si alguno está casado por sociedad conyugal, su cónyuge debe firmar.
3. Obtén avalúos de ambos inmuebles. Sirven para fijar valores, calcular la diferencia en dinero, la base de los impuestos y la regla del Art. 2250. Su papel está en avalúo para compraventa: para qué sirve.
4. Reúne constancias de no adeudo de predial, agua y, en su caso, mantenimiento, de los dos inmuebles.
5. Firma una promesa si alguna condición está pendiente, con plazo y pena convencional dentro del límite del Art. 1843.
6. Firma la escritura de permuta ante notario.
7. Paga los impuestos de adquisición de cada inmueble y, en su caso, el ISR que corresponda a cada parte como enajenante.
8. Inscribe la escritura en el Registro Público de cada inmueble.

Los impuestos: doble operación

Fiscalmente, la permuta implica que cada parte enajena un bien y adquiere otro. Eso tiene dos consecuencias:

• Impuesto local de adquisición por cada inmueble. Lo paga cada parte por el que recibe, conforme a la ley del municipio donde está. Si un inmueble está en Nuevo León y el otro en Jalisco, cada uno se calcula con su propia ley. Puedes estimarlos con la calculadora de ISAI para compraventa o en ejemplos como un inmueble de 2,500,000 pesos en Jalisco.
• ISR por cada enajenación. Cada parte puede tener ganancia por el inmueble que entrega, con las exenciones que prevea la Ley del ISR. Consúltalo con el notario o con un contador antes de firmar.

Una permuta sin dinero no significa una operación sin impuestos.

Riesgos propios de la permuta

La cosa ajena. Si recibes un inmueble que no era de quien te lo dio, no estás obligado a entregar el tuyo y cumples con devolver lo recibido (Art. 2328). La mejor defensa es revisar la titularidad antes.

La evicción. Si después de la permuta un tercero te quita el inmueble por sentencia, puedes reivindicar el tuyo si sigue en poder de la otra parte, o exigir su valor o el del que recibiste, con daños y perjuicios (Art. 2329). Pero si la otra parte ya vendió tu antiguo inmueble a un tercero de buena fe, ese tercero queda protegido (Art. 2330). Qué es la evicción y cómo se reclama lo explicamos en evicción y saneamiento.

Los vicios ocultos. Como se aplican las reglas de la compraventa, cada parte responde por los defectos ocultos del inmueble que entrega. Ver vicios ocultos en la compraventa de una casa.

Las cosas futuras. En un terreno por departamentos, el riesgo es que la obra no se termine. Hace falta fijar plazos, especificaciones, penas y respaldos, y prever qué pasa si el desarrollador incumple.

Checklist antes de permutar

• Escrituras inscritas de ambos inmuebles.
• Certificados de libertad de gravamen recientes.
• Avalúos y acuerdo sobre la diferencia en dinero.
• Firma de cónyuges cuando corresponda.
• Constancias de no adeudo de ambos inmuebles.
• Cálculo de los dos impuestos de adquisición y del ISR de cada parte.
• Fecha de entrega física de cada inmueble.

Cómo te ayudamos

En RIVENZA revisamos la titularidad de ambos inmuebles, calculamos con el notario los impuestos de cada parte y redactamos la promesa o la escritura con las cláusulas de entrega, diferencia en dinero y saneamiento. Cuéntale tu caso a la abogada titular.

Antes de firmar, corre el checklist de compraventa de inmueble para cada bien y revisa el hub de escrituración para los costos de cierre.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal (Arts. 1843, 2250, 2320, 2327 a 2331 y 3007); salario mínimo 2026 de la CONASAMI. Cada entidad tiene su propio código civil con reglas equivalentes; confirma el de tu estado.