Prórroga y renovación del contrato de arrendamiento

Respuesta rápida: Cuando vence el contrato de arrendamiento hay tres salidas. Prórroga legal: conforme al Art. 2485 del Código Civil Federal, el inquilino al corriente en el pago tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un año, y el arrendador puede subir la renta hasta un diez por ciento si demuestra que los alquileres de la zona subieron. Tácita reconducción: si nadie firma nada y el inquilino sigue ocupando el inmueble sin oposición, el contrato continúa por tiempo indeterminado con la misma renta (Art. 2487). Renovación: las partes firman un nuevo contrato o un convenio modificatorio por escrito (Art. 2406) con nueva renta, plazo y garantías. Las garantías de un tercero, como el fiador, cesan al vencer el plazo salvo pacto en contrario (Art. 2487).

Prórroga, reconducción y renovación comparadas

El arrendamiento se rige por el código civil del estado donde está el inmueble. El Código Civil Federal es la referencia común, pero la prórroga del Art. 2485 es uno de los puntos donde más varían los códigos locales: algunos la conservan, otros la regulan distinto y otros la eliminaron.

¿Qué pasa exactamente cuando vence el contrato?

El contrato por tiempo determinado concluye el día prefijado (Art. 2484 CCF). A partir de ahí, lo que ocurra depende de lo que hagan las partes en los días siguientes:

• Si el inquilino entrega el inmueble, el contrato terminó.
• Si el inquilino pide la prórroga y está al corriente, aplica el Art. 2485 donde el código local lo conserve.
• Si el inquilino se queda y el arrendador no se opone, el contrato continúa por tiempo indeterminado (Art. 2487).
• Si las partes firman una renovación, rige lo que firmaron.

El error más caro es el tercero: dejar que el contrato se vuelva indeterminado sin querer. El arrendador pierde el plazo forzoso y las garantías del fiador; el inquilino pierde la certeza de poder quedarse, porque un aviso de quince días basta para terminar el arrendamiento (Art. 2478).

La prórroga legal del Art. 2485

La regla del Código Civil Federal tiene cuatro piezas:

1. Quién la pide. El inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas. Un solo mes atrasado la cancela.
2. Cuánto dura. Hasta un año.
3. Cuánto puede subir la renta. Hasta un diez por ciento, pero solo si el arrendador demuestra que los alquileres de la zona subieron después de que se celebró el contrato. La carga de la prueba es suya.
4. Excepción. El propietario que quiere habitar la casa o cultivar la finca no está obligado a prorrogar (Art. 2486).

Esta prórroga es distinta de la cláusula de prórroga que muchos contratos incluyen. La legal nace de la ley; la contractual, de lo que se firmó. Y en la práctica, muchos códigos locales han cambiado o suprimido la prórroga legal, así que antes de invocarla hay que leer el código de tu estado. Qué pasa con los incrementos en general está en cuánto puede subir la renta cada año.

La tácita reconducción del Art. 2487

Si el plazo venció y el inquilino sigue en el inmueble sin que el arrendador se oponga, el contrato continúa por tiempo indeterminado. Tres consecuencias:

• El inquilino sigue obligado a pagar la misma renta.
• Cualquiera de las partes puede terminarlo con aviso por escrito de quince días si el predio es urbano o de un año si es rústico, comercial o industrial (Art. 2478).
• Las obligaciones del tercero que aseguró el arrendamiento (fiador, obligado solidario) cesan, salvo convenio en contrario.

Para el arrendador, la reconducción es cómoda a corto plazo y riesgosa a mediano: se queda sin fiador y sin plazo. Para el inquilino, significa que puede ser requerido con dos semanas de aviso. Por eso, cuando ambas partes quieren seguir, lo correcto es renovar por escrito.

La renovación expresa: cómo hacerla bien

Una renovación es un acto por escrito (Art. 2406) que puede tomar dos formas:

• Convenio modificatorio. Un documento corto que dice que el contrato original sigue vigente con los cambios que se enumeran: nuevo plazo, nueva renta, fórmula de incremento, ratificación del fiador. Es suficiente cuando el contrato original está bien hecho.
• Contrato nuevo. Cuando el original tiene errores, cambió el uso del inmueble o cambiaron las partes.

Cualquiera de las dos debe cuidar cinco puntos:

1. Plazo. En vivienda, mínimo un año forzoso salvo convenio en contrario (Art. 2448-C); el total acumulado no debe exceder de diez años para habitación (Art. 2398).
2. Renta. Nuevo monto en moneda nacional (Art. 2448-D) y fórmula de ajuste para los años siguientes. Para comparar escenarios por INPC, salario mínimo o porcentaje fijo, usa la calculadora de incremento de renta.
3. Garantías. El fiador debe firmar la renovación o una ratificación expresa; si no, su obligación cesó al vencer el plazo original (Art. 2487). Lo mismo aplica a la póliza jurídica, que tiene su propia vigencia. El alcance de la fianza está en fiador en el arrendamiento: hasta dónde responde.
4. Depósito. Si la renta sube, el contrato puede prever que el depósito se complemente; si no lo dice, el depósito original se mantiene.
5. Inventario. Conviene actualizar el estado del inmueble al renovar, con fotografías, para que el deterioro de los años anteriores no se discuta al final.

Preguntas que surgen al renovar

¿Puede el arrendador negarse a renovar? Con el plazo cumplido, sí, salvo la prórroga legal del Art. 2485 donde aplique. Debe avisar antes del vencimiento para evitar la reconducción tácita y, si el inquilino no entrega, demandar la terminación.

¿Puede el inquilino negarse a la nueva renta? Sí. Puede proponer otra cifra, invocar la prórroga legal si procede en su estado o desocupar al vencer el plazo. Lo que no puede hacer es quedarse pagando la renta vieja contra la voluntad expresa del arrendador: eso ya no es reconducción, porque hubo oposición.

¿Qué pasa con la renovación verbal? Existe, pero es débil. La falta de forma escrita se imputa al arrendador (Art. 2406) y sin documento la nueva renta y el nuevo plazo se vuelven materia de prueba. Lo que puede pasar sin contrato escrito está en arrendamiento sin contrato escrito: qué derechos hay.

Calendario recomendado antes del vencimiento

• 60 días antes: el arrendador decide si renueva, en qué términos, y lo comunica por escrito.
• 45 días antes: el inquilino responde: acepta, negocia o avisa que entregará.
• 30 días antes: se firma el convenio modificatorio o el nuevo contrato, con la firma del fiador.
• Al vencer: si no hubo acuerdo, se entrega el inmueble con acta; si hubo, inicia el nuevo plazo.

Los plazos de aviso que el contrato o el código local fijen prevalecen sobre este calendario, que es solo una práctica razonable.

Cómo te ayudamos

En RIVENZA redactamos el convenio modificatorio o el contrato nuevo, revisamos que el fiador quede obligado y fijamos la fórmula de incremento para que no haya pleito en el siguiente aniversario. Cuéntale tu caso a la abogada titular: la Lic. Angélica Rivera revisa el contrato vencido y te dice qué conviene firmar.

Para proponer la nueva renta con números, corre la calculadora de incremento de renta. Si prefieres partir de cero, el generador de contrato de arrendamiento arma un borrador completo, y en el hub de arrendamiento puedes ver cómo cambia el contrato a 12, 24 o 36 meses para tu renta. El panorama general está en contrato de arrendamiento: guía completa.

Actualizado: 14 de octubre de 2026. Fuentes normativas: Código Civil Federal (Arts. 2398, 2406, 2448-C, 2448-D, 2478, 2484, 2485, 2486 y 2487). El arrendamiento se rige por el código civil de cada entidad; confirma el de tu estado.